پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی
جرم آنی یا مستمر؟

آیا بزه موضوع ماده ۲۳ قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ «پیش فروش ساختمان
بدون تنظیم سند رسمی» از جمله جرایم آنی است یا مستمر؟

آیا بزه فوق مشمول مرور زمان می‌شود یا خیر؟

نظریه اکثریت: بزه پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی موضوع ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ از جمله مصادیق بارز جرایم آنی است. جرم آنی جرمی است که در زمان مدت کوتاهی به ارتکاب می‌رسد، به عبارت دیگر زمان ارتکاب جرایم آنی بسیار کوتاه بوده و در مدت غیرقابل ملاحظه‌ای واقع می‌شود، اگرچه نتیجه آن در مدت زیادی ادامه یابد مثل قتل عمدی.
نظر اقلیت: بزه پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی موضوع ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ از جمله مصادیق بارز جرایم مستمر است. جرم مستمر جرمی است که فعل یا ترک فعل در یک لحظه و مدت کوتاه تحقق نیافته بلکه لازمه تحقق آن استمرار عمل مادی جرم در زمان است. به عبارت دیگر جرم مستمر را می‌توان از توصیف قانونی رفتار مجرمانه شناخت مانند استفاده از لباس‌های رسمی ماموران نظامی یا انتظامی جمهوری اسلامی ایران «موضوع ماده ۵۵۶ ق.م.ا» قصد مجرمانه در کسی که البسه نظامی را برخلاف قانون می‌پوشد ماهیتا مستمر است، اگرچه البسته را برای یک بار پوشیده باشد، زیرا اگر فاقد چنین قصدی بود از پوشیدن غیرقانونی آن خودداری می‌نمود. حتی استفاده غیرقانونی البسه رسمی یا علامات و نشان‌ها و مدال‌های نظامی توسط نظامیان نیز مورد توجه مقنن می‌باشد، زیرا ماده ۹۵ قانون مجازات جرائم نیروهای مسلح جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۷۱ صراحتا مقرر می‌دارد: «هر نظامی که علنا نشان‌ها و مدال‌ها و علامت‌ها و درجات و البسه رسمی نظامی داخلی یا خارجی را بدون تغییر یا با تغییر جزئی که موجب اشتباه شود، بدون مجوز و بدون حق، استفاده نماید به حبس از دو ماه تا دو سال محکوم می‌شود.» از مثال‌های دیگر جرم مستمر می‌توان به استعمال نشان‌ها و امتیازات دولتی بدون مجوز قانونی عدم اخذ شناسنامه و خودداری از کمک به مصدومین و کسانی که در معرض خطر جانی هستند نام برد. با توجه به مراتب فوق بزه موضوع ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ «پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی» از جمله جرایم مستمر بوده و مشمول مرورزمان نمی‌شود و شاکی خصوصی هر وقت شکایت نماید به شکایت وی باید رسیدگی نمود و صدور قرار موقوفی تعقیب به لحاظ مرور زمان و گذشت یکسال از تاریخ وقوع جرم برخلاف موازین قانونی وصول حقوقی است.
نظر هیئت عالی: بزه پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی از جمله جرائم آنی است نتیجتا صحت نظریه اکثریت اعلام می‌گردد.

لذا :
بعضی از افراد با توجه به سود آوری بیشتر،در حوزه مسکن فعالیت دارن ولی قانون پیش فروش رعایت نمی کنن، همین موضوع بستر بسیاری از پرونده های کیفری و حقوقی شده است .
قرار داد ها طوری تنظیم می شود که به ضرر خریدار باشه.
مثلاً قیمت قطعی مشخص نمیشه.
سود دوران مشارکت و‌جریمه آن مشخص نمی شود.
زمان تحویل و‌ دیر کرد واحد تعیین نمی شود.
هزینه های انشعاب و آسانسور مشخص نمی شود.
نوع مصالح و درب و پنجره و لوازمات مشخص نمی شه .
بعضاً اول پیش فروش می نمایند و بعد دنبال خرید زمین می روند.؟
بعضی اول پیش فروش می نمایند و بعد پروانه ساخت می گیرند؟
بعضی واحد های فروخته شده با نظام مهندسی و شهرداری و پروانه ساختمان مطابقت ندارد و تعداد واحد هایی که قرار است بسازند واقعیت ندارد؟
آنچه واقعیت دارد بردن پول مردم نیازمند و حیف و میل در جاهایی غیر از ادامه پروژه .
بعضی با لطایف الحیل در نیمه راه پروژه به فرد دیگری
می فروشند که خریدار صوری یا حقیقی جدید ، نمی توان همه مال‌باختگان را راضی نماید ، یعنی نه توان فسخ مازاد بر واحدها پیش فروش شده دارد و نه تکمیل واحد ها.
گرانی مصالح و کرونا هم بهانه؟

خلاصه :
اخیراً قوه قضاییه عنایت خاصی به پرونده های کثیر الشاکی و کثیر خواهان اعلام نموده از جمله مشخص نمودن
بازپرسی خاص
دادگاه های خاص
پرونده های که خواهان و شکات متعدد دارن.

در این مورد بعضی مصداق نوش دارو بعد از مرگ سهراب است و مال‌باختگان راضی نمی شوند و باید سال ها در محاکم قضایی وقت خود را تلف و در صورت داشتن وکیل معاضدتی مانند پرونده « گلیم و گبه» کرمانشاه باز هم قطره چکانی به پول خود نمی رسند.

نکته ها :
این تجربه ای باشه برای مردم که بدون سند رسمی معامله ننمایند.
گشت امور اراضی و شهری و ناظران ذیربط باید دقت بیشتری نمایند با نظارت محسوس و غیر محسوس پیشگیری از جرم بعمل آورند.
بعضی از پیش فروش ها کلاهبرداری محرز است .
بعضی با اخذ قرار دادی یک طرفه به ضرر خریداران و به نفع فروشنده آسیب جدی به عدالت اجتماعی و حقوق شهروندی وارد می شود.
با عنایت به اینکه کلاهبرداران از ضعف نفس افراد نیاز مند سوء استفاده می نمایند و اغلب خریداران پیش از قشرهای آسیب پذیر هستن ، نیاز به عنایت ویژه است.
البته آگاه سازی و آموزش جزء حقوق اولیه شهروندان است.
صرف وجود قرار دادی یک طرفه به نفع کلاهبرداران در پوشش پیش فروش ، یا به استناد قائده اقدام، مال‌باختگان با اطاله دادرسی و .. به حال خود رها نشوند.

مطالعه بیشتر بستن