حفره های قانونی؛ مخفیگاه کلاهبردان

علیرضا سزاوار: شگفت آور است که نزدیک به نیمی از پرونده‌‌های مراجع قضایی کشور مربوط به کلاهبرداری‌‌های پیش‌‌فروش ساختمان است. پرونده‌‌هایی که برخی از آنها به دلیل مبالغ بسیار کلان کلاهبرداری و داشتن صدها شکایت کننده بارها پای شان به اخبار صدا و سیما و روزنامه‌‌ها هم باز شده است. پرونده های بزرگ کلاهبرداری مسکن چندین بار موجب شده تا دستگاه قضا شعبه ویژه‌‌ای را برای رسیدگی به این پرونده ها اختصاص دهد. ضعف قانون در این زمینه مشهود به نظر می رسد.
نخستین بار یک دهه قبل افزایش آمار کلاهبرداری از پیش فروش خانه موجب شد تا قانون گذار هم به فکر بیفتد و با وضع قانونی راه نفوذ کلاهبرداران مسکن را ببندد و از به تاراج بردن پول مردم بخصوص کسانی که حاصل سال‌‌ها کار و تلاش خود را در اختیار این کلاهبرداران قرار می‌‌دادند، پیشگیری کند.


به همین منظور دقیقا ۱۰ سال قبل در سال ۱۳۸۹ قانون پیش‌‌فروش ساختمان تصویب شد اما اجرایی شدن این قانون از زمان تصویب ۴ سال به تعویق افتاد. سرانجام در تیر ۹۴ و همزمان با هفته قوه قضائیه آیین‌‌نامه اجرایی این قانون لازم‌‌الاجرا شد.
در قانون پیش‌‌فروش ساختمان پیش‌‌بینی شده بود که آیین‌‌نامه اجرایی آن باید طی سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه شود و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران برسد. اما علت اینکه مدت سه ماه، چهار سال شد، کوتاهی دستگاه‌‌هایی بود که باید آیین‌‌نامه را تنظیم می‌‌کردند.

به نظر مشکل حل شد !
البته در این میان دادگستری و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به دلیل اینکه خودشان درگیر تبعات اجرایی نشدن این قانون بودند، تلاش می‌‌کردند که هر چه سریع‌‌تر آیین‌‌نامه اجرایی تهیه، تصویب و ابلاغ شود، چرا که گرفتاری و مشکلات مردم در این زمینه به طور مستقیم به آنها هم بر‌‌می‌‌گشت.
محمدرضا دشتی اردکانی، عضو دادگاه تجدید نظر انتظامی سردفتران و دفتریاران درباره اینکه چرا قانون مورد نظر با تأخیر چهار ساله به اجرا درآمد، معتقد است: «علت اصلی این تأخیر اختلافی بود که میان شهرداری و سازمان نظام مهندسی وجود داشت؛ چرا که طبق ماده ۴ قانون پیش‌‌فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش‌‌فروش منوط به ارائه مدارکی است که یکی از آنها شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد است و دیگر مدارک نیز عبارتند از: سند رسمی مالکیت، پروانه ساخت کل ساختمان، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل. اما به علت مشکلاتی که بین شهرداری و سازمان نظام مهندسی وجود داشت، این مدارک به طور کامل در اختیار ثبت قرار نمی‌‌گرفت تا اینکه سرانجام مشکل حل شد.»

شهرداری ها همکاری نمی کردند
نعیم علی نقی سردفتر اسناد رسمی در‌‌باره مسائل مرتبط با قوانین ملکی هم در این زمینه به ایرنا گفته است: «آیین‌نامه‌‌های اجرایی مقرراتی هستند که به حکم صریح یا ضمنی قانونگذار برای تکمیل قانون وضع می‌شوند و تا زمانی که آیین‌نامه اجرایی به تصویب نرسیده، اجرای قانون با مانع روبه‌‌رو است. به عنوان مثال تا جایی که اطلاع دارم، هنوز هم کارگروه ویژه ای در دادسرای عمومی و انقلاب تهران برای رسیدگی به پرونده کلاهبرداری ناشی از انبوه سازی و پیش فروش این واحد‌‌ها اختصاص دارد و درگیر این موضوع و تبعات ناشی از آن است. یکی دیگر از عوامل تأخیر در اجرایی شدن این قانون نیز شهرداری‌‌ها بودند که در صدور شناسنامه فنی ساختمان همکاری نمی‌‌کردند، اما طبق آخرین اخبار در حال حاضر در دو استان فارس و چهارمحال و بختیاری شناسنامه فنی ساختمان صادر شده است و امیدواریم این روند با سرعت بیشتری در سایر استان‌‌ها ادامه پیدا کند.
علی نقی درباره فواید صدور شناسنامه فنی ساختمان نیز اظهار داشت: «در واقع این یکی از مزایای قانون فوق است، چرا که وقتی این شناسنامه به عنوان یکی از مدارک تنظیم سند پیش فروش ساختمان به دفترخانه ارائه می‌‌شود، نشان می‌‌دهد ساختمان مورد‌‌نظر از استانداردهای لازم برخوردار است.»

اطمینان از تأیید مراجع ذی صلاح
برخی از پیش فروشندگان و پیش‌‌خریداران طبق عادت و به دلیل نا‌‌آگاهی از قانون جدید، برای انجام معامله و تنظیم قرارداد به بنگاه‌‌های مشاور املاک مراجعه می‌‌کنند. در حالی که طبق قانون جدید، تنظیم سند عادی برای این معامله جرم تلقی شده است.
علی نقی در این‌‌باره گفت:« یکی از مزایای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی این است که پیش‌‌خریدار مدارکی را که طبق ماده ۴ قانون مذکور برای ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان لازم است، از جمله سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌‌نامه، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک را مشاهده می‌‌کند و به نوعی اطمینان حاصل می‌‌کند که سرمایه‌‌اش بر باد نمی‌‌رود و بنای خریداری شده از نظر استحکام و ایمنی در وضعیت مناسب و مورد تأیید مراجع ذی صلاح قرار دارد.»

تنظیم سند عادی جرم است
از سوی دیگر طبق ماده ۲۴ قانون پیش‌‌فروش ساختمان، مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌‌فروش ساختمان به یکی از دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند، چرا که خود نمی‌‌توانند مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌‌فروش کنند، زیرا اگر چنین اتفاقی رخ دهد، برای نخستین‌‌بار تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌‌شوند. در واقع تنظیم سند عادی در این معامله جرم محسوب می‌‌شود و مجازات دارد.

ضعف مجلس و نفس تنگی قانون
اکنون اما با وجود گذشت ۶ سال از الزامی شدن اجرای قانون پیش‌‌فروش ساختمان، هنوز هم خبری از عملیاتی شدن کامل آن نیست و نتیجه اش انبوهی از پرونده های کلاهبرداری در دادسراست.
درواقع به علت نواقص گسترده قانون پیش فروش ساختمان، عملا این قانون در پروژه های انبوه سازی اجرایی و عملیاتی نگردید. به همین دلیل لایحه اصلاح آن در سال ۹۶ از سوی وزات راه به کمیسیون عمران رفت.
این در حالی است که ۳ سال از تدوین لایحه اصلاح قانون پیش فروش ساختمان و ارسال آن به کمیسیون عمران مجلس می‌گذرد ولی بررسی این لایحه جز اولویت‌های کمیسیون عمران و صحن علنی مجلس دهم نبود.
اگرچه در آخرین روزهای سال گذشته، صدیف بدری سخنگوی کمیسیون عمران مجلس از تعیین تکلیف لایحه اصلاح قانون پیش فروش ساختمان در این کمیسیون و ارجاع آن به کمیسیون قضائی مجلس خبر داده بود، اما کمیسیون قضائی مجلس در این زمینه هیچ واکنشی نداشت و عمر مجلس دهم هم به پایان رسید.

تفاهم نامه ای که فقط حرف بود
حتی مرکز پژوهش‌های مجلس نیز که برای بسیاری از طرح‌ها و لوایح، گزارش‌های کارشناسی تهیه می‌کند، در خصوص لزوم یا عدم لزوم اصلاح قانون پیش فروش ساختمان که مستقیم با زندگی بسیاری از مردم سر و کار دارد، هیچ گونه موضع گیری کارشناسی و واضحی نداشته است.
از سوی دیگر مرداد ماه سال ۹۷ مدیرکل وقت ارشاد استان تهران، معاون وقت مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی استان تهران و نایب رئیس وقت کانون سردفتران و دفتریاران تفاهم نامه سه جانبه ای برای اجرای قانون پیش فروش ساختمان امضا کردند که بر اساس آن ارشاد تهران با همکاری راه و شهرسازی تهران برای درج آگهی‌های پیش فروش مجوز می‌داد. آیا مدیران کنونی این نهادهای دولتی اکنون مسئولیتی در برابر این تفاهم نامه احساس می کنند؟

مطالعه بیشتر بستن