بیشک فلسفه وجودی حقوق ثبت و بهخصوص ثبت اسناد و املاک، تثبیت مالکیت اشخاص اعم از اشخاص حقوق خصوصی و عمومی و جلوگیری از بروز هرج و مرج اجتماعی و دفاع از مالکیت بهمنظور حفظ و توسعه بنیان اقتصادی در ابعاد فردی و اجتماعی است. قانون اساسی نظام مقدس جمهوری اسلامی ایران نیز در اصل ۴۴ خود، نظام اقتصادی کشور را بر سه بخش دولتی، تعاونی و خصوصی مستقر دانسته است. از این روی، مقررات قانون ثبت اسناد و املاک کشور، بهویژه مواد ۹،۱۰، ۱۱، ۱۴، ۱۶، ۲۱، ۲۲ و ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک کشور که در این نوشتار محور بحث هستند، همچنان به قوت خود باقی است و تصویب ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها در مورخ ۲۷ بهمن ماه ۱۳۴۷ و ماده ۱۲ قانون زمین شهری در مورخ ۲۲ شهریور ماه ۱۳۶۶ از نظر حقوقی که ابزار تحلیل و توصیف آن اصول فقه است، ناسخ یا مخصص آن به شمار نمیرود و مقصود قانونگذار نیز از تصویب آنها فراهم کردن زمینه متزلزل کردن مالکیت و بیاعتبار کردن اسناد ثبتی نبوده است. البته ماده ۶ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ که مقرر داشته است کلیه اراضی موات شهری… در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد، مخصص حکم ماده ۲۲ قانون ثبت در خصوص املاکی از نوع زمین است که اسناد مالکیت آنها دال بر موات بودن آنها باشد، از اطلاق و عموم ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد و املاک کشور نیز که مقرر داشته تمام محتویات و امضاهای مندرج در سند ثبت شده معتبر است مگر مجعولیت آن سند ثابت شود، همین حکم مستفاد میگردد؛ زیرا دولت به معنای اخص کلمه (قوه مجریه) و شهرداری نیز دارای شخصیت حقوقی و از این روی دارای حقوق و تکالیف هستند و زمانی که آگهی «عمومی» دال بر دایر شدن دایره یا اداره ثبت مطابق ماده ۹ قانون ثبت اسناد و املاک، آگهی «مقدماتی» دال بر اعلان حدود ناحیه و املاکی که باید به ثبت رسند طبق ماده ۱۰ قانون ثبت اسناد و املاک، آگهی«نوبتی» دال بر انجام پلاک کوبی، توزیع و وصول اظهارنامه ثبتی و اسامی ارائه دهندگان اظهارنامه و پلاک ثبتی موضوع اظهارنامهها مطابق ماده ۱۱ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، آگهی «تحدیدی» دال بر روز انجام تحدید حدود پلاک ثبتی مطابق ماده ۱۴ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، منتشر شد آنها نیز از عملیات مقدماتی ثبت آگاه میشوند و مطابق ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک کشور تا ۹۰ روز بعد از انتشار اولین آگهی نوبتی حق اعتراض بر ثبت و اقامه دعوی دارند و پس از وصل حکم نهایی مطابق آن عمل میشود و اعتراض خارج از مهلت نیز اثری ندارد و رئیس ثبت دایره یا اداره مربوطه پس از ابراز این نظر خود از قاضی دادگاه نیز دعوت میکندکه نظر خود را در خصوص تشخیص خارج از مهلت بودن، ابراز دارد. همچنین طبق ماده ۲۰ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مجاوری که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی حقی برای خود قائل است، تنها ظرف بیست روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدیدی، از طریق اداره ثبت حق اقامه دعوا در دادگاه عمومی را دارد. سرانجام با اتمام علمیات مقدماتی ثبت، مطابق ماده ۲۱ قانون ثبت اسناد و املاک کشور ملک در دفتر املاک به ثبت میرسد و طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور دولت به معنای دولت کشور (state) و نه فقط قوه مجریه، به طریق اولی استقرار وضعیت ملک بودن نسبت به مال و در ضمن آن شخصی که ملک به نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده است و قائم مقام او را بهعنوان مالک میپذیرد و مورد حمایت قرار میدهد.
رونوشتی که از دفتر املاک بهعنوان سند مالکیت در اختیار اشخاص قرار میگیرد و خود دفتر املاک به استناد ماده ۱۲۵۸ و ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی است و اثبات کننده مالکیت به شماره میرود؛ اطلاق ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک کشور که برای عدم اعتبار دادن به اسناد ثبت شده از سوی کارکنان اداری دولت در معنای اعم کلمه و قضات، مجازات انتظامی تعیین کرده است، نه فقط اسناد ثبت شده توسط دفاتر اسناد رسمی را، بلکه سند ثبت شده توسط اجزای اداره ثبت اسناد و املاک کشور را در بر میگیرد (اصاله الاطلاق)و عموم ماده مزبور نیز هر مصداقی از سند ثبت شده توسط اداره ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسناد رسمی را در بر میگیرد (اصاله العموم)، قیاس اولویت نیز گویای آن است که قانونگذار نه تنها برای اعتبار ثبت سند توسط دفاتر اسناد رسمی بلکه برای اعتبار ثبت سند دال بر ملک و مالک نیز قصد وضع ضمانت اجرای انتظامی را داشته است(البته استثناً اگر سندی در مقام صدور برای قائم مقام مالک اولیه با تخلف از قانون و مقررات مربوطه با ثبت مجدد در دفتر املاک ساخته شود از نظر جعل مادی و اگر دارای مفاد تغییر یافته باشد از نظر جعل مادی و مفادی قابل تعرض و ابطال است). وانگهی، ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی، بند ۲ ماده ۸ قانون رسیدگی به تخلفات اداری، بند ۲ ماده ۱۶ قانون نظارت بر رفتار قضات، شخص خاطی از لزوم اعتبار دادن به اسناد ثبت شده راملزم به جبران خسارت و تحمل مجازات انتظامی میکند و این در حالی است که اطلاق و عموم ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک کشور را شامل اسناد ثبت شده در دفتر املاک ندانیم و در غیر این صورت، استناد به بند ۲ ماده ۸ قانون رسیدگی به تخلفات اداری با وجود خاص سابق (ماده ۷۳ قانون ثبت) وجهی ندارد و حمایت لازم از حقوق ناشی از ثبت ملک در دفتر املاک یا حقوق ناشی از انجام عملیات مقدماتی ثبت را فراهم میکند؛ اما در خصوص قضات از حیث مجازات انتظامی بند ۲ ماده ۱۶ قانون نظارت بر رفتار قضات، مخصص منفصل نسبت به ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد و ملاک کشور به شمار میرود که عمل به آن لازم است.
ماده ۳۵ قانون مدنی که مقرر میدارد تصرف بهعنوان مالکیت دلیل مالکیت است و تسلیم اظهارنامه ثبتی که در دفتر آمار اظهارنامه در اداره یا دایره ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت میرسد، خود واجد قابلیت اثبات مالکیت هستند، اما پس از انتشار آگهی نوبتی راجع به ملک مطابق ماده ۱۱ و ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، دیگر هیچ گونه اعتراضی از هیچ شخصی پذیرفته نمیشود، بنابراین بیاعتبار دانستن اسناد مالکیت اراضی موات شهری و مقرر شدن صدور سند مالکیت برای دولت در ماده ۶ قانون زمین شهری، به قرینه قانون «لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن» مصوب ۱۳۵۸ که در آن حکم قانون مذکور مقید بهاراضی مواتی شده که در زمان رژیم طاغوت برای آنها بر خلاف موازین شرع و مصلحت مردم، سند مالکیت صادر شده وبه دلالت حکم اصل ۴۹ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و مواد، ۱۱، ۱۶، ۲۲ و ۷۰ قانون ثبت، مربوط به موضوع مضیقی است کهدر مرتبه نخست: زمین در مرتبه دوم: زمین از نوع موات و مرتبه سوم:زمین مواتی که اسناد مالکیت آن تصریح بر موات بودندارد و در مرتبه چهارم: زمین مواتی استکه صدور اسناد مالکیتی برای آن ناشی ازدستاندازیهای عوامل رژیم طاغوت بر اراضی مسلمین باشد. از قانون نحوه اجرای اصل ۴۹ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران نیز که در ماده ۲ خود مقرر کرده است که داراییهای اشخاص محکوم به مشروعیت است مگر خلاف آن ثابت شود و در ماده ۳ خود لزوم تشکیل شعب تخصصی در دادگاههای انقلاب بهمنظور رسیدگی به این نوع دعاوی را مقرر کرده، مستفاد میشود که مفاد ماده ۱۲ قانون زمین شهری مربوط به آن قسم از تصرفاتی در اراضی موات است که مالک آن دارای حقوق ثبتی نباشد و در غیر این صورت بیاعتبار تشخیص دادن اسناد مالکیت اراضی موات و صدور سند مالکیت به نام دولت منوط به رسیدگی و صدور حکم از دادگاه انقلاب است.
با لحاظ موارد مذکور بهعنوان مقدمه نخست و آنچه در ادامه بهعنوان مقدمه دوم میآید میتوان از این بحث برای تشخیص جایگاه اثباتی سند مالکیت در برابر دولت به معنای قوه مجریه و نیز جایگاه اثباتی آن در برابر شهرداری و عدم صلاحیت کمیسیونهای ماده صد قانون شهرداری و ماده دوازده قانون زمین شهری برای تصمیمگیری مغایر با حقوق مالکانه تحت حمایت حقوق ثبت، به سهولت نتیجه گیری کرد. در ماده ۹۹ و ماه ۱۰۰ قانون شهرداری به صدور گواهی پایان ساختمان اشاره شده است و عملاً صدور سند مالکیت که مؤخر بر ثبت ملک در دفتر املاک است، در رویه ثبتی منوط به ارائه گواهی پایان ساختمان است؛ بنابراین ماده ۱۰۰ قانون شهرداری که مالکین را مکلف به أخذ پروانه ساختمانی قبل از هر اقدامی کرده است و یا تشکیل کمیسیون ماده صد برای قلع و قمع تمام یا قسمتی از بنا یا أخذ جریمه را مقرر کرده است به هیچ عنوانی ناسخ قانون ثبت و حقوق ناشی از ثبت املاک در دفتر املاک و یا حتی انجام مراحل ثبت مقدماتی نیست؛ زیرا دو قانون از نظر موضوع و قلمروو آنچه هیئت الفاظ از نظر منطوق و مفهوم بر آن دلالت دارند، متفاوت هستند، همچنین کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری که بهمنظور تشخیص تجاوز اشخاص به اراضی موات به وجود آمده است، نمیتواند اعتبار حقوق ناشی از ثبت ملک یا حقوق ناشی از انجام عملیات مقدماتی ثبت را نادیده بگیرد و خود را صاحب اختیار برای تشخیص موات یا ملک بودن آنچه دارای سند مالکیت ثبتی یا سابقه عملیات ثبت مقدماتی است، بداند. چون فلسفه وجودی حقوق ثبت، صیانت از حقوق اشخاص در مقابل تحمل ریسک دلیل است و اگر بنا باشد که خود دولت-کشور (state) برای حقوق ناشی از جریان ثبتی، احترام قائل نشود و مالکی که بعد از چند نسل از زمان اختصاص پلاک ثبتی، صدور سند مالکیت یا حتی انجام عملیات ثبت مقدماتی، قائم مقام مالک زمان انجام جریان ثبتی شده است را مجبور به تحمل ریسک دلیل کند که با شاهد یا کارشناسی و یا دیگر ادله مالک بودن مالک آن زمان و به تبع آن مالک بودن خود را ثابت کند و یا از استقرار وضعیت ملک بودن برای ملکی که حق الثبت برای آن پرداخت شده و به ثبت رسیده دفاع کند، عملاً نقض غرض قانونگذار انجام شده است و در این شرایط صحبت کردن از لزوم ترویج بیشتر اسناد رسمی بیمعنا و تهیه اسناد ثبتی و رسمی فقط یک بار اقتصادی و تحمیل دشواری به اشخاص خواهد بود. آنچه بر اهمیت این بحث میافزاید این است که خود شهرداری و وزارت مسکن و شهرسازی (وزارت راه و شهرسازی) که به ترتیب میزبان کمیسیونهای ماده صد قانون شهرداری و کمیسیون ماده دوازده قانون زمین شهری هستند با تشکیلات اداری و نیروی انسانی خود حسب مورد به سوابق مربوط به تثبیت مالکیت و صدور پروانه ساختمانی دسترسی دارند و چه بسا قائم مقامهای قهری مالک نیز به آن دسترسی نداشته باشند، بنابراین شایسته نیست که هم دلیل را در اختیار داشته باشند و همریسک دلیل را تحمل نکنند و با عدم اعتبار دادن به اسناد ثبتی در مقام طرح ادعا با قدرت اداری، تشکیلاتی و اقتصادی خود برآمده و مالکیت خصوصی استقرار یافته حسب مورد بر عرصه و یا عرصه و اعیان را متزلزل کنند و به آنچه بر اساس حقوق ثبت،تثبیت مالکیت نسبت به آن در برابر دولت-کشور و تابعان آن و حتی در برابر احکام خارجی، صورت گرفته است، تعرض نمایند و جاذبه سرمایه گذاری خارجی در کشور را نیز کاهش دهند.
بنابراین امکان دخالت کمیسیونهای ماده صد شهرداری و ماده ۱۲ قانون زمین شهری جهت منتزع کردن مالکیت خصوصی تثبیت شده به صورتجزئی یا کلی و اظهار نظر آنها در خصوص عرصه و اعیان ثبت شده طبق مواد ۱۱ و ۲۲ قانون ثبت وجود ندارد. حقوق ثبت بهعنوان یک حقوق خاص مواعد و نحوه اعتراضها را مشخص کرده و پس از آن هیچ گونه امکان تعرضی به مالکیت خصوصی ثبت شده و بدون سند معارض، وجود ندارد. وانگهی نادیده گرفتن اعتبار و مدلول آنچه از ثبت در دفتر املاک یا جریان عملیات مقدماتی ثبت ناشی میشود وتحمیل ریسک دلیل بر اشخاص برخلاف شرع و قاعده البینه المدعی و الیمین علی من النکر است./محمد طاهری