محمدعلی طیبی سورکی
وکیل پایه یک دادگستری
ومشاور حقوقی
رسانه اجاره ای، رسانهای است که صاحب امتیاز آن با درخواست کتبی از هیأت نظارت بر مطبوعات و با تصویب آن هیأت و به موجب سند رسمی اختیارات و وظایف قانونی خود را به شخص حقیقی یا حقوقی واگذار مینماید. اجاره کننده رسانه تا زمانی که رسانه در اجاره اوست، دارای حقوق، اختیارات و مسئولیتهای صاحب امتیاز بوده و پاسخگوی تکالیف قانونی اوست.
در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد موضوع به هیأت حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع میشود، هیأت رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی، مراتب را به اداره ثبت اعلام تا در دو نوبت به فاصله پانزده روز به نحو مقتضی اگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت میشود و اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. چنان چه اعتراض نرسد اداره ثبت طبق مقررات، سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.
اینکه به چه اسنادی، رسمی گفته میشود میتوان به مواد ۱۲۸۷ قانون مدنی و همچنین ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد، اشاره نمود.
طبق ماده ۱۲۸۷ از قانون مذکور؛ سند رسمی به مدرکی گفته میشود که” در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر رسمی یا نزد سایر مامورین رسمی طبق قوانین کشور تنظیم شده باشد” در غیر اینصورت سند عادی خوانده میشود و براساس ماده ۷۰ از قانون ثبت نیز؛ سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود.
انکار مندرجات اسناد رسمی راجع به اخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال و یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست. مأمورین قضایی یا اداری که از راه حقوقی یا جزایی انکار فوق را مورد رسیدگی قرار داده و یا به نحوی از انحا مندرجات سند رسمی را در خصوص رسید وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند به شش ماه تا یک سال انفصال موقت محکوم خواهند شد. (اصلاحی مصوب ۱۳۱۲)
هرگاه کسی که به موجب سند رسمی اقرار به اخذ وجه یا مالی کرده یا تأدیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده، مدعی شود که اقرار یا تعهد او در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یا، فته طلبی بوده است که طرف معامله به او داده و آن تعهد انجام نشده و یا حواله یا برات یا چک یا سفته طلب پرداخت نگردیده است این دعوا قابل رسیدگی خواهد بود.
خاطر نشان میگردد؛ اسناد ثبت شده در قسمت راجع به معاملات و تعهدات مندرجه در آنها نسبت به طرفین و یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائممقام قانونی آنان محسوب میشوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت.
جالب است بدانیم؛ کلیه معاملات راجعه به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائممقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود.
در خصوص اعتبار دادن به اسناد رسمی همین بس که بیان میگردد؛ قضات و مأمورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبتشده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب میشوند و در صورتی که این تقصیر قضات یا مأمورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت، ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری، آنها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد نمود.
و سوادی که مطابقت آن با ثبت دفتر تصدیق شده است به منزله اصل سند خواهد بود مگر در صورت اثبات عدم مطابقت سواد با ثبت دفتر.
در بعضی مواقع اقدامات میبایست حتما توسط سند رسمی صورت پذیرد که در این خصوص میتوان به انتقال سهم الشرکه اشاره نمود که به عمل نخواهد آمد مگر به موجب سند رسمی
در ماده ۲۳ از قانون صدور چک نیز دارنده چک میتواند با ارائه گواهینامه عدم پرداخت، از دادگاه صالح صدور اجرائیه نسبت به کسری مبلغ چک و حقالوکاله وکیل طبق تعرفه قانونی را درخواست نماید. دادگاه مکلف است در صورت وجود شرایط زیر حسب مورد علیه صاحب حساب، صادرکننده یا هر دو اجرائیه صادر نماید.
الف – در متن چک، وصول وجه آن منوط به تحقق شرطی نشده باشد.
ب – در متن چک قید نشده باشد که چک بابت تضمین انجام معامله یا تعهدی است.
ج – گواهینامه عدم پرداخت به دلیل دستور عدم پرداخت طبق ماده (۱۴) این قانون و تبصرههای آن صادر نشده باشد.
صادرکننده مکلف است ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه، بدهی خود را بپردازد، یا با موافقت دارنده چک ترتیبی برای پرداخت آن بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای حکم را میسر کند؛ در غیر این صورت حسب درخواست دارنده، اجرای احکام دادگستری، اجرائیه را طبق «قانون نحوه محکومیتهای مالی مصوب ۱۳۹۴/۳/۲۳» به مورد اجرا گذاشته و نسبت به استیفای مبلغ چک اقدام مینماید.
اگر صادرکننده یا قائممقام قانونی او دعاوی مانند مشروط یا بابت تضمین بودن چک یا تحصیل چک از طریق کلاهبرداری یا خیانت در امانت یا دیگر جرائم در مراجع قضائی اقامه کند، اقامه دعوی مانع از جریان عملیات اجرائی نخواهد شد؛ مگر در مواردی که مرجع قضائی ظن قوی پیدا کند یا از اجرای سند مذکور ضرر جبران ناپذیر وارد گردد که در این صورت با اخذ تأمین مناسب، قرار توقف عملیات اجرایی صادر مینماید. در صورتی که دلیل ارائه شده مستند به سند رسمی باشد یا اینکه صادرکننده یا قائممقام قانونی مدعی مفقود شدن چک بوده و مرجع قضائی دلایل ارائه شده را قابلقبول بداند، توقف عملیات اجرائی بدون اخذ تأمین صادر خواهد شد. به دعاوی مذکور خارج از نوبت رسیدگی خواهد شد.
و طبق ماده ۳۲ از قانون اداره تصفیه؛ مطالباتی که به موجب سند رسمی وثیقه ملکی دارند باید منظور شود هر چند از طرف بستانکار اظهار نشده باشد.
طبق ماده ۹۹۹ قانون ثبت احوال نیز؛ سند ولادت اشخاصی که ولادت آنها در مدت قانونی به دایرهی سجل احوال اظهار شده است سندرسمی محسوب خواهد بود
در ماده ۱۳۰۹ قبلا بیان شده بود که؛ در مقابل سند رسمی یا سندی که اعتبار آن در محکمه محرز شده، دعوی که مخالف با مفاد یا مندرجات آن باشد به شهادت اثبات نمیگردد.
“این ماده به موجب نظریه شماره ۲۶۵۵ شورای نگهبان مورخ ۱۳۶۷/۰۸/۰۸ ابطال شده است”
و مورد دیگر نیز در راستای نقش و اعتبار سند رسمی میتوان اشاره نمود، در دعوای بر متوفی میباشد که بیان میدارد؛ در صورتی که اصل حق ثابت شده و بقای آن در نظر حاکم ثابت نباشد حاکم میتواند از مدعی بخواهد که بر بقای حق خود قسم یاد کند. در این مورد کسی که از او مطالبه ی قسم شده است نمیتواند قسم را به مدعی علیه رد کند. حکم این ماده در موردی که مدرک دعوا سند رسمی است جاری نخواهد بود.
و همچنین در مورد ماده ۱۲۸۳ کسی که اقرار کرده است میتواند نسبت به آنچه که مورد ادعای اوست از طرف مقابل تقاضای قسم کند، مگر این که مدرک دعوای مدعی، سند رسمی یا سندی باشد که اعتبار آن در محکمه محرز شده است در این مورد نیز میتوان درجه اعتبار اسناد رسمی را درک نمود.
ماده ۶ از آیین نامه اجرایی،
رسانه اجاره ای، رسانهای است که صاحب امتیاز آن با درخواست کتبی از هیأت نظارت بر مطبوعات و با تصویب آن هیأت و به موجب سند رسمی اختیارات و وظایف قانونی خود را به شخص حقیقی یا حقوقی واگذار می نماید. اجاره کننده رسانه تا زمانی که رسانه در اجاره اوست، دارای حقوق، اختیارات و مسئولیتهای صاحب امتیاز بوده و پاسخگوی تکالیف قانونی اوست.
از نقش و اعتبار اسناد رسمی میتوان به ماده ۱۶۷ از امور حسبی اشاره نمود که بیان می دارد؛ اشخاص مذکور زیر میتوانند درخواست مهر و موم ترکه را بنمایند:
۱ – هر یک از ورثه متوفی یا نماینده قانونی آنها.
۲ – موصیله در صورتی که وصیت به جزء مشاع شده باشد.
۳ – طلبکار متوفی که طلب او مستند به سند رسمی یا حکم قطعی باشد به مقدار طلب در صورتی که در مقابل طلب رهن نبوده و ترتیب دیگری هم برای تامین طلب نشده باشد.
۴ – کسی که از طرف متوفی به عنوان وصایت معین شده باشد.
بر اساس ماده ۱۴۶ از قانون مرقوم؛هرگاه نسبت به مال منقول یا غیرمنقول یا وجه نقد توقیف شده شخص ثالث اظهار حقی نماید اگر ادعای مزبور مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، توقیف رفع میشود در غیر این صورت عملیات اجرایی تعقیب میگردد و مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی و اثبات ادعای خود میتواند به دادگاه شکایت کند.
شایان ذکر است؛ وکالت ممکن است به موجب سند رسمی یا غیر رسمی باشد. در صورت اخیر، درمورد وکالتنامههای تنظیمی در ایران، وکیل میتواند ذیل وکالتنامه تأیید کند که وکالتنامه را موکل شخصاً در حضور او امضا یا مهر کرده یا انگشت زده است.
در صورتی که وکالت در خارج از ایران داده شده باشد باید به گواهی یکی از مأمورین سیاسی یا کنسولی جمهوری اسلامی ایران برسد. مرجع گواهی وکالتنامه اشخاص مقیم در کشورهای فاقد مأمور سیاسی یا کنسولی ایران به موجب آیین نامهای خواهد بود که توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت امور خارجه، ظرف مدت سه ماه، تهیه و به تصویب رئیس قوه قضاییه خواهد رسید. اگر وکالت در جلسه دادرسی داده شود، مراتب در صورتجلسه قید و به امضای موکل میرسد و چنانچه موکل در زندان باشد، رئیس زندان یا معاون وی باید امضا یا اثر انگشت او را تصدیق نمایند.
در صورتی که موکل امضا، مهر یا اثر انگشت خود را انکار نماید، دادگاه به این موضوع نیز رسیدگی خواهد نمود.
در ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی نیز تاثیر و اعتبار اسناد رسمی قابل مشاهده میباشد؛ که اشعار میدارد: خواهان میتواند قبل از تقدیم دادخواست یا ضمن دادخواست راجع به اصل دعوا یا در جریان دادرسی تا وقتی که حکم قطعی صادر نشده است در موارد زیر از دادگاه درخواست تأمین خواسته نماید و دادگاه مکلف به قبول آن است:
الف- دعوا مستند به سند رسمی باشد.
ب- خواسته در معرض تضییع یا تفریط باشد.
ج- در مواردی از قبیل اوراق تجاری واخواست شده که به موجب قانون، دادگاه مکلف به قبول درخواست تأمین باشد.
د- خواهان، خساراتی را که ممکن است به طرف مقابل وارداید نقداً به صندوق دادگستری بپردازد.
تعیین میزان خسارت احتمالی، با درنظر گرفتن میزان خواسته به نظر دادگاهی است که درخواست تأمین را میپذیرد. صدور قرار تأمین موکول به ایداع خسارت خواهد بود.
در ماده ۱۱۴ از قانون مذکور نیز اعتبار سند رسمی وجود دارد که عنوان شده است: نسبت به طلب یا مال معینی که هنوز موعد تسلیم آن نرسیده است، در صورتی که حق مستند به سند رسمی و در معرض تضییع یا تفریط باشد میتوان درخواست تأمین نمود.
اعتبار وجود سند رسمی در ماده ۱۴۵ از قانون فوق الذکر قابل رویت میباشد که بیان میدارد: در موارد زیر اتباع بیگانه اگر خواهان باشند از دادن تأمین معاف میباشند:
۱- در کشور متبوع وی، اتباع ایرانی از دادن
چنین تأمینی معاف باشند.
۲- دعاوی راجع به برات، سفته و چک.
۳- دعاوی متقابل.
۴- دعاوی که مستند به سند رسمی میباشد.
۵- دعاوی که بر اثر آگهی رسمی اقامه میشود از قبیل اعتراض به ثبت و دعاوی علیه متوقف.
ماده ۱ از قانون مورد اشاره؛ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف، متصرف برحسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.
در ماده ۳ نیز؛ پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائممقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.
ماده ۱ از قانون پیش فروش؛ هر قراردادی با هر عنوآنکه به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیشفروش ساختمان» محسوب میشود.
اشخاص ذیل نیز میتوانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار میگیرد اقدام به پیشفروش ساختمان نمایند:
۱ – سرمایهگذارانی که در ازاء سرمایهگذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص مییابد.
۲ – مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
در ماده ۶ از قانون پیش فروش؛چنانچه پیشفروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیشفروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرا بند (۹) ماده (۲) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش خریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجرا مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.
۱ – در صورتی که واحد پیشفروش شده و بخشهای اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهرهبرداری نباشد تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرتالمثل بخش تحویل نشده.
۲ – در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد (۰/۵٪ بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
۳ – در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
۴ – در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.
پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیشفروش شده میگردد و در پایان مدت قرارداد پیشفروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، میتواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیشفروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیشفروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائممقام وی مینماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذینفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیشفروش شده اقدام نماید.
در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیشفروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «۱۰٪ پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار میتواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینههایی که طبق مقررات بر عهده پیشفروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت میگردد مانع از استیفا مبلغ هزینه شده از محل ماده (۱۱) و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون نخواهد بود.
اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر
وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند.
جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمیشود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرا آن موقوف میشود.
طبق ماده ۲۴؛ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمیتوانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیشفروش نمایند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند.
پ – مالک رسمی زمین: شخصی که مطابق ماده (۲۲) قانون ثبت اسناد و املاک – مصوب ۱۳۱۰- دارای سند رسمی مالکیت میباشد.
ت – مستأجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستأجره میباشد.
ث – سرمایه گذار: شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه گذاری مینماید و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص مییابد.
ج – سند رسمی: سندی که بین پیش فروشنده و پیش خریدار یا واگذارنده و منتقل الیه حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میگردد.
قابل ذکر است؛ سازمان ثبتاحوال کشور، پایان مهلت تعویض شناسنامه هر دوره را از طریق وسائل ارتباط جمعی آگهی خواهد کرد و پس از پایان مهلت اعلامشده شناسنامه و گواهیهای صادره قبلی از درجه اعتبار ساقط خواهد شد و منحصراً شناسنامههای جدید جمهوری اسلامی ایران سند رسمی هویت و تابعیت افراد خواهد بود.
افرادی که در مهلتهای مقرر مراجعه نکنند پس از تشخیص تخلف مراتب به دادگاه اعلام و طبق مقررات با آنان رفتار خواهد شد.
ضمنا؛ حکام محاکم عدلیه مکلفند در هر مورد که رای بر بیاعتباری سند رسمی میدهند مراتب را بوسیله ثبت محل بثبت کل اطلاع دهند.
در مورد قسمت اول از ماده ۵۹ هرگاه هیئت مذکور تشخیص دهند که مدلول سند مخالف قانون مدنی است و یا دستور اجراء مطابق با مفاد سند رسمی نبوده یا تعهدی که امر باجرای آن شده است متوقف بر مقدمه یا شرطی است که حصول مقدمه یا شرط مورد اختلاف واقع شده و حل آن منوط به رسیدگی قضائی است دستور اجراء را ابطال میکند لکن در مورد اول ذینفع میتواند بمحکمه صالحه مراجعه نماید و در مورد دوم مدیر ثبت دستور مجدد مطابق با مفاد سند رسمی صادر میکند و در مورد سوم جریان اجرائی ثبت بکلی موقوف مانده و اجرای حکمی که در نتیجه مراجعه ذینفع صادر میشود با محکمه است.
در دعاوی اعتراض به حدود ملک مورد تقاضای ثبت واقع در محدوده قانونی شهرها که تا تاریخ تصویب این قانون مطرح شده است هرگاه اعتراض از طرف غیرمجاور به عمل آمده باشد و همچنین در صورت استرداد دعوا به موجب سند رسمی یا اخذ سند مالکیت از طرف معترض با حدودی که در صورتمجلس تحدید حدود تعیین شده است دادگاه در جلسه اداری فوقالعاده رسیدگی، حسب مورد قرار رد یا سقوط دعوا را صادر خواهد کرد و این قرار فقط قابل رسیدگی پژوهشی است. (رجوع به قانون تعیین تکلیف پروندههای معترضین ثبت.
نسبت به اعتراضاتی که بعد از تصویب این قانون به عمل میآید در صورتی که اعتراض از طرف غیر مجاور به عملاید یا معترض مجاور با حدود تعیین شده در صورت مجلس تحدید حدود، سند مالکیت بگیرد یا به موجب سند رسمی از اعتراض خود بدون قید و شرط صرف نظر کند، واحد ثبتی مربوط نظر خود را در بیاثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ مینماید. معترض میتواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظر مزبور، به هیأت نظارت شکایت نماید. رأی هیأت نظارت قطعی است.
در صورتی که اقامتگاه معترض معلوم نباشد نظر واحد ثبتی یک نوبت در روزنامهای که برای آگهیهای ثبتی تعیین شده منتشر میگردد و معترض میتواند ظرف ده روز از تاریخ انتشار آگهی به هیأت نظارت شکایت نماید.
پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده میشود.
یکی از مهمترین ماده از قانون ثبت در آثار ثبت و اسناد رسمی ماده ۲۲ میباشد که در آن آمده است؛
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهمالارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.
در ماده ۹۲ از قانون ثبت نیز به اعتبار اسناد رسمی اشاره مینماید که عنوان داشته؛
مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون
و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازمالاجرا است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد.
از نقشهای دیگر اسناد رسمی و اعتبار آن میتوان به ماده ۹۳ از قانون ثبت اشاره نمود که بیان میدارد؛ کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازمالاجرا است.
در ماده ۹۹ نیز آمده است؛
ادعای مجعولیت سند رسمی، عملیات راجع به اجرای آن را موقوف نمیکند مگر پس از اینکه مستنطق قرار مجرمیت متهم را صادر و مدعیالعموم هم موافقت کرده باشد
در نقش و اعتبار اسناد رسمی به ماده ۱۰۰ از قانون ثبت اسناد و املاک میتوان اشاره نمود که عنوان میدارد؛
هر یک از مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر رسمی عامداً یکی از جرمهای ذیل را مرتکب شود جاعل در اسناد رسمی محسوب و به مجازاتی که برای جعل و تزویر اسناد رسمی مقرر است محکوم خواهد شد:
اولاً- اسناد مجعوله یا مزوره را ثبت کند.
ثانیاً- سندی را بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون باید حضور داشته باشند ثبت نماید.
ثالثاً- سندی را به اسم کسانی که آن معامله را نکردهاند ثبت کند.
رابعاً- تاریخ سند یا ثبت سندی را مقدم یا مؤخر در دفتر ثبت کند.
خامساً- تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت را معدوم یا مکتوم کند یا ورقی از آن دفاتر را بکشد یا به وسایل متقلبانه دیگر ثبت سندی را از اعتبار و استفاده بیندازد.
سادساً- اسناد انتقالی را با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده ثبت کند.
سابعاً- سندی را که به طور وضوح سندیت نداشته و یا از سندیت افتاده، ثبت کند.
هرگاه اعضای ثبت اسناد و املاک سندی را که مفاد آن مخالفت صریح با قوانین موضوعه مملکتی داشته ثبت کند، از یک سال تا سه سال از خدمات دولتی منفصل خواهد شد.
هر یک از اعضای ثبت اسناد و املاک قبل از احراز هویت اشخاص و یا اهلیت اصحاب معامله و یا قابلیت موضوع معامله سندی را عمداً ثبت نماید به مجازات اداری فوق محکوم خواهد گردید.
مطابق ماده ۱۰۳ نیز بیان شده؛
هر یک از مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک عامداً تصدیقاتی دهد که مخالف واقع باشد، در حکم جاعل اسناد رسمی خواهد بود.
طبق ماده ۱۱۷ قانون مورد اشاره نیز؛ هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد. (اصلاحی مصوب ۱۳۱۲
در ماده ۱۴۷ قانون ثبت؛ (اصلاحیه ۱۳۷۰/۶/۲۱) برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ ۱۳۷۰/۱/۱ بر روی زمینهایی ایجاد نمودهاند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسور نبوده است، همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغات اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن مورد بهرهبرداری متصرفین است و اشخاص تا تاریخ فوق خریداری نمودهاند و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آنها میسور نبوده است به شرح زیر تعیین تکلیف میشود:
در صورتی که بین متصرف و مالک توافق بوده پس از احراز تصرف بلامنازع متصرف توسط کارشناس منتخب اداره ثبت و نداشتن معترض رئیس ثبت دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدور سند مالکیت خواهد داد.
هرگاه انتقال (اعم از رسمی یا عادی) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد پس از کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن و احراز تصرف بلامنازع مشروط بر اینکه مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد و سایر مالکین هم مراتب را تأیید کنند رئیس ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد تقاضا و باقیمانده را به منظور صدور سند مالکیت مفروزی خواهد داد و الا عملیات ثبتی به صورت مشاع ادامه مییابد و در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی یا وصول اعتراض، مراتب به هیأت حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع میشود.
در مورد مناطقی نظیر مازندران که غالباً مالک عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثراً اعیان ملک میباشد و آخرین منتقلالیه متقاضی سند مالکیت است هیأت موضوع ماده ۲ به این گونه تقاضاها رسیدگی نموده در صورت احراز واقع و توافق طرفین طبق بند ۱ این ماده عمل، و الا با حفظ حقوق مالک عرصه رأی بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل خواهد داد.
اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید هیأت موضوع ماده ۲ با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی در صورتی که هیأت توافق طرفین را احراز و مدعی بلامعارض باشد مراتب را برای صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام مینماید.
چنانچه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد یا اعتراض برسد و یا اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نباشد و همچنین در صورتی
که مالک عرصه، اوقاف یا دولت یا شهرداری باشد موضوع به هیأت حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع میشود.
در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد موضوع به هیأت حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع میشود، هیأت رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی، مراتب را به اداره ثبت اعلام تا در دو نوبت به فاصله پانزده روز به نحو مقتضی اگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت میشود و اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. چنان چه اعتراض نرسد اداره ثبت طبق مقررات، سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.
در صورتی که مساحت قطعات متصرفی در باغها، کمتر از میزان مقرر در ضوابط ابلاغی (حسب مورد به وسیله وزارت مسکن و شهرسازی یا وزارت کشاورزی) باشد و با رعایت مقررات تبصره (۱) ماده (۴) قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بیرویه درخت (مصوب ۱۳۵۲) مشمول این قانون نخواهد بود.
در ماده ۱۴۷ قانون ثبت نیز در همین راستا آمده است؛
(اصلاحیه ۱۳۷۰/۶/۲۱) برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ ۱۳۷۰/۱/۱ بر روی زمینهایی ایجاد نمودهاند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسور نبوده است، همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغات اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن مورد بهرهبرداری متصرفین است و اشخاص تا تاریخ فوق خریداری نمودهاند و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آنها میسور نبوده است به شرح زیر تعیین تکلیف میشود:
در صورتی که بین متصرف و مالک توافق بوده پس از احراز تصرف بلامنازع متصرف توسط کارشناس منتخب اداره ثبت و نداشتن معترض رئیس ثبت دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدور سند مالکیت خواهد داد.
هرگاه انتقال (اعم از رسمی یا عادی) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد پس از کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن و احراز تصرف بلامنازع مشروط بر اینکه مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد و سایر مالکین هم مراتب را تأیید کنند رئیس ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد تقاضا و باقیمانده را به منظور صدور سند مالکیت مفروزی خواهد داد و الا عملیات ثبتی به صورت مشاع ادامه مییابد و در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی یا وصول اعتراض، مراتب به هیأت حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع میشود.
در مورد مناطقی نظیر مازندران که غالباً مالک عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثراً اعیان ملک میباشد و آخرین منتقلالیه متقاضی سند مالکیت است هیأت موضوع ماده ۲ به این گونه تقاضاها رسیدگی نموده در صورت احراز واقع و توافق طرفین طبق بند ۱ این ماده عمل، و الا با حفظ حقوق مالک عرصه رأی بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل خواهد داد.
اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید هیأت موضوع ماده ۲ با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی در صورتی که هیأت توافق طرفین را احراز و مدعی بلامعارض باشد مراتب را برای صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام مینماید.
چنانچه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد یا اعتراض برسد و یا اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نباشد و همچنین در صورتی که مالک عرصه، اوقاف یا دولت یا شهرداری باشد موضوع به هیأت حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع میشود.
در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد موضوع به هیأت حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع میشود، هیأت رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی، مراتب را به اداره ثبت اعلام تا در دو نوبت به فاصله پانزده روز به نحو مقتضی اگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت میشود و اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. چنان چه اعتراض نرسد اداره ثبت طبق مقررات، سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.
در صورتی که مساحت قطعات متصرفی در باغها، کمتر از میزان مقرر در ضوابط ابلاغی (حسب مورد به وسیله وزارت مسکن و شهرسازی یا وزارت کشاورزی) باشد و با رعایت مقررات تبصره (۱) ماده (۴) قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بیرویه درخت (مصوب ۱۳۵۲) مشمول این قانون نخواهد