محمدعلی طیبی سورکی
وکیل پایه یک دادگستری
جرائم ثبتی را باید به دو قسمت تقسیم کرد،جرائمی که مختص کارمندان و مامورین ثبتی است و به عبارتی می‌بایست جز مامورین ثبتی باشید و عملی را که قانون آنرا بزه تلقی نموده،مرتکب شوید ولی دسته دیگر جرائم ثبتی،به عموم ملت برمی گردد و حتی ممکن است،مرتکب آن مامور یا کارمند اداره ثبت اسناد و املاک، باشد.
در خصوص نوع و قسمت اول جرائم، به موارد ذیل اشاره می‌گردد:
۱- براساس ماده ۱۰۰ از قانون ثبت؛ هر یک از مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر رسمی عامداً یکی از جرمهای ذیل را مرتکب شود جاعل در اسناد رسمی محسوب و به مجازاتی که برای جعل و تزویر اسناد رسمی مقرر است محکوم خواهد شد:
اولاً- اسناد مجعوله یا مزوره را ثبت کند.
ثانیاً- سندی را بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون باید حضور داشته باشند ثبت نماید.
ثالثاً- سندی را به اسم کسانی که آن معامله را نکردهاند ثبت کند.
رابعاً- تاریخ سند یا ثبت سندی را مقدم یا مؤخر در دفتر ثبت کند.
خامساً- تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت را معدوم یا مکتوم کند یا ورقی از آن دفاتر را بکشد یا به وسایل متقلبانه دیگر ثبت سندی را از اعتبار و استفاده بیندازد.
سادساً- اسناد انتقالی را با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده ثبت کند.
سابعاً- سندی را که به طور وضوح سندیت نداشته و یا از سندیت افتاده، ثبت کند.
۲- هرگاه اعضای ثبت اسناد و املاک سندی را که مفاد آن مخالفت صریح با قوانین موضوعه مملکتی داشته ثبت کند، از یک سال تا سه سال از خدمات دولتی منفصل خواهد شد. که در ماده ۱۰۱ از قانون ثبت بدان اشاره شده است.
۳- هر یک از اعضای ثبت اسناد و املاک قبل از احراز هویت اشخاص و یا اهلیت اصحاب معامله و یا قابلیت موضوع معامله سندی را عمداً ثبت نماید به مجازات اداری فوق محکوم خواهد گردید.
۴- مطابق ماده ۱۰۳ از قانون فوق الذکر:
هر یک از مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک عامداً تصدیقاتی دهد که مخالف واقع باشد، در حکم جاعل اسناد رسمی خواهد بود.
۵ – طبق ماده ۱۰۴ قانون ثبت؛
در موارد تقصیراتی که مجازات آنها به موجب این باب معین نشده مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک که مرتکب جرم عمومی و یا تقصیر اداری میشوند، موافق مقررات قوانین جزایی و یا قانون استخدام، تعقیب و مجازات خواهند شد.
اما در خصوص قسمت و نوع دوم جرائم می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
۱- طبق ماده ۱۰۵ از قانون ثبت:
جز در مورد مذکور در ماده ۳۳ (راجع به بیع شرط و امثال آن) هر کس تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلاً به دیگری انتقال داده یا با علم به اینکه به نحوی از انحا قانونی سلب مالکیت از او شده است تقاضای ثبت نماید، کلاهبردار محسوب میشود و همچنین است اگر در موقع تقاضا مالک بوده ولی در موقع ثبت ملک در دفتر ثبت املاک، مالک نبوده و مع‌هذا سند مالکیت بگیرد یا سند مالکیت نگرفته ولی پس از اخطار اداره ثبت، حاضر برای تصدیق حق طرف نباشد.
۲- بر اساس ماده ۱۰۶ قانون ثبت؛
مقررات فوق در مورد وارثی نیز جاری است که با علم به انتقال ملک از طرف مورث خود یا با علم به اینکه به نحوی از انحای قانونی سلب مالکیت از مورث او شده بوده است تقاضای ثبت آن ملک یا تقاضای صدور سند مالکیت آن ملک را به اسم خود کرده و یا مطابق قسمت اخیر ماده فوق پس از اخطار اداره ثبت رفتار نکند. در تمام این موارد علم وارث باید به وسیله امضا یا مهر و یا نوشته به خط او محرز شود.
۳- براساس ماده ۱۰۷از قانون مذکور؛ هر کس به عنوان اجاره یا عمری یا رقبی یا سکنی و یا مباشرت و به طور کلی هر کس نسبت به ملکی امین محسوب بوده و به عنوان مالکیت تقاضای ثبت آن را بکند، به مجازات کلاهبردار محکوم خواهد شد.
۴- مطابق ماده ۱۰۸ از قانون ثبت؛
هرگاه شخصی که ملک را به یکی از عناوین مذکوره در فوق متصرف بوده، شخصاً تقاضای ثبت ننموده ولی به واسطه خیانت یا تبانی او، ملک به نام دیگری به ثبت برسد به طریق ذیل عمل خواهد شد:
الف- اگر کسی که ملک به اسم او ثبت شده مشمول مقررات یکی از مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ و ۱۰۹ باشد شخص او و امین هر دو به عنوان مجرم اصلی به مجازات کلاهبردار محکوم شده و نسبت به خسارات مدعی خصوصی متضامناً مسئول خواهند بود.
ب- هرگاه کسی که ملک به نام او به ثبت رسیده مشمول هیچ یک از مقررات مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ و ۱۰۹ نباشد شخص مزبور به هیچ عنوان اعم از حقوقی و جزایی قابل تعقیب نیست ولی امین به عنوان مجرم اصلی تعقیب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی محکوم شده و به علاوه برای جبران خسارت صاحب ملک، در توقیف خواهد ماند. در صورتی که در ظرف پنج سال نتوانست با تأدیه خسارت یا از طریق دیگر رضایت مدعی خصوصی را فراهم سازد وزیر عدلیه از مقام سلطنت، عفو او را استدعا میکند.
۵- طبق ماده ۱۰۹ از قانون ثبت؛
هر کس نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بوده خود را متصرف قلمداد کرده و تقاضای ثبت کند کلاهبردار محسوب میشود. اختلاف راجع به تصرف در حدود، مشمول این ماده نیست.
۶- براساس ماده ۱۱۰ از قانون ثبت؛ در مورد مواد فوق و همچنین در کلیه مواد دیگر این قانون اظهارنامه‌ای که در مورد ثبت عمومی املاک داده میشود به منزله تقاضانامه است.
مطابق ماده ۱۱۱ قانون ثبت؛
در مورد مواد قبل تعقیب متهم موکول به شکایت مدعی خصوصی است. (طبق ماده دوم اصلاحی مصوب ۱۳۱۲/۷/۵، مقصود از مواد قبل مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ و ۱۰۷ و ۱۰۸ و ۱۰۹ میباشد.)
و براساس ماده ۱۱۱ مکرر از قانون ثبت؛ اگر مورد مواد ۱۰۷ و ۱۰۸ متهم کسی باشد که املاک موقوفه عامالمنفعه را به عنوان متولی یا متصدی و یا املاک مولیعلیه را به عنوان ولایت یا قیمومت در تصرف دارد، تعقیب جزایی موکول به شکایت مدعی خصوصی نیست.
نکته قابل توجه اینکه؛ در صورتی که مدعی خصوصی قبل از صدور حکم نهایی شکایت خود را مسترد داشت تعقیب متروک خواهد شد.
و شایان ذکر و توجه است؛ تجدید شکایت از مدعی خصوصی پذیرفته نمیشود.
مطابق ماده ۱۱۴ از قانون ثبت:
در مورد مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ و ۱۰۷ و ۱۰۸ و ۱۰۹ (به استثنای مورد مذکور در بند ب ماده ۱۰۸) مجرم علاوه بر مجازات مقرر برای جرم کلاهبرداری تا موقعی که به وسیله تصدیق حق مدعی خصوصی در اداره ثبت املاک یا به وسایل دیگر خساراتی را که مستقیماً به واسطه تقاضای ثبت و صدور سند مالکیت به طرف وارد آورده و مدعی خصوصی به وسیله تقدیم عرضحال مطالبه نموده و مورد حکم واقع شده جبران ننماید، در توقیف خواهد ماند. تعیین میزان خسارت با محکمه‌ای است که به جنبه جزایی رسیدگی کرده ولو اینکه عرضحال خسارت از طرف مدعی خصوصی پس از صدور حکم جزایی داده شده باشد. خسارات غیرمستقیم (خسارات ناشی از محاکمه) مطابق اصول معموله تعیین و وصول خواهد شد.
و در ضمن؛ هر کس یکی از اعمال مشروحه در مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ و ۱۰۷ و ۱۰۸ و ۱۰۹ را قبل از اول اسفند ماه ۱۳۰۸ مرتکب شده و تا اول خرداد ماه ۱۳۰۹ به وسیله تصدیق حق طرف در دفاتر ثبت یا به وسایل دیگر خسارات وارده بر صاحب ملک را جبران ننموده کلاهبردار محسوب شده و علاوه بر مجازات مقرر برای این جرم تا موقعی که خسارت وارده بر طرف را مطابق ماده ۱۱۴ جبران نکرده در توقیف خواهد ماند.
در مورد املاکی که به رهن یا به یکی از عناوین مذکوره در ماده ۳۳ انتقال داده شده، راهن یا انتقال‌دهنده مکلف است حق طرف را در ضمن اظهارنامه خود قید نماید. در صورتی که راهن یا انتقال‌دهنده به این تکلیف عمل ننموده مرتهن یا انتقالگیرنده میتواند تا یک سال از تاریخ انقضای مدت حق استرداد یا رهن، به وسیله اظهارنامه رسمی حق خود را مطالبه کند. هرگاه در ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، راهن یا انتقال‌دهنده حق طرف را نداد، کلاهبردار محسوب و با رعایت مواد ۱۱۱ و ۱۱۲ و ۱۱۳ مطابق ماده ۱۱۴ با او رفتار خواهد شد.
اگر اخطار قبل از انقضای مدت حق استرداد و یا رهن به عمل آمده باشد، راهن یا انتقال‌دهنده وقتی مجرم خواهد بود که در صورت بقای ملک به ملکیت او، حق طرف را تا ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه در اداره ثبت تصدیق ننماید و در صورتی که ملک به ملکیت او باقی نباشد، وقتی مجرم محسوب خواهد شد که تا ده روز پس از انقضای مدت حق استرداد یا رهن، حق مرتهن یا انتقالگیرنده را تأدیه نکند.
همچنین، مرتهن یا انتقالگیرنده که در ظرف مدت یک سال، اخطار مذکور در فوق را نکرد مادام که مرور زمان منقول شامل طلب او نشده، حق مطالبه طلب خود را خواهد داشت.
۷- طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت؛
هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد. (اصلاحی مصوب ۱۳۱۲)
۸- ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات؛
جعل و تزویر عبارتند از: ساختن نوشته یا سند یا ساختن مهر یا امضای اشخاص رسمی یا غیر رسمی خراشیدن یا تراشیدن یا قلم بردنیا الحاق یا محو یا اثبات یا سیاه کردن یا تقدیم یا تاخیر تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی یا الصاق نوشتهای به نوشته دیگر یا بکار بردن مهر دیگری بدون اجازه صاحب آن و نظایر اینها به قصد تقلب.
نهایتا خاطر نشان می‌گردد رسیدگی به اینگونه جرائم دردادگاه محل وقوع اداره ثبت و یا همان حوزه قضایی که اداره ثبت در آن واقع میباشد،صورت می‌پذیرد ولی به اشتباهات ثبتی مطابق ماده ۶قانون ثبت اقدام می‌گردد که عنوان می‌دارد: برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استان، هیأتی به نام هیأت نظارت مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم‌مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل میشود. هیأت مزبور به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می‌نماید.
برای این هیأت یک عضو علی‌البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگستری تعیین خواهد شد.