شرایط الزام به تنظیم سند رسمی

نوید کرمی- کارشناس حقوقی: یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک، خریداران را به دردسر می‌اندازد، خودداری فروشندگان از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی‌انتقال ملک است. این نقض تعهد در حالی است که غالباً فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (مبلغ قیمت ملک) را دریافت نموده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود خودداری می‌کند.

هنگامی‌که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی مشخص انجام دهند. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.
خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.
در نهایت هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود (برخلاف تعهد) نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی‌به نام خریدار امضا می‌کند.
نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.
بنابراین تسلیم مبیع (ملک فروخته شده) بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می‌شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.
در رابطه با تنظیم سند رسمی‌سوالاتی مطرح گردیده که شاید ذهن شما را نیز درگیر نموده باشد؛ به اختصار به آنها پاسخ خواهم داد:

الزام به تنظیم سند رسمی‌در صورتیکه گواهی عدم حضور گرفته نشده باشد چگونه است؟
اخذ گواهی عدم حضور مربوط به مطالبه خسارت و ضرر و زیان می‌باشد، نه تنظیم سند رسمی؛ اخذ آن در این مرحله ضروری نیست.
اگر در مبایعه نامه تاریخ تنظیم سند قید نشده باشد می‌توان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی‌کرد؟
اولا باید در مبایعه‌نامه تاریخ دقیق تنظیم سند قید شود ثانیا در غیر این صورت می‌توانید با تنظیم دادخواست فروشنده را از طریق دادگاه ملزم به تنظیم سند در تاریخ مشخصی کنید.
در صورتی که فروشنده در تاریخ قید شده در مبایعه نامه در دفترخانه حاضر نباشد خریدار چه کار باید کند؟
خریدار باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی‌را به طرفیت فروشنده تنظیم کند و در هر حال فروشنده ملزم به تنظیم سند است.
اگر میزان خسارت تاخیر تادیه در مبایعه نامه مشخص نشده باشد ضرر و زیان به خریدار تعلق می‌گیرد؟
در این صورت کارشناس دادگستری با کارشناسی مورد معامله و توجه به عرف و قیمت منطقه ای ملک و سایر شرایط آن مبلغی را به عنوان خسارت تاخیر در نظر خواهد گرفت.
در صورتیکه خریدار قبل از تنظیم سند رسمی‌
فوت کند چه خواهد شد؟
پس از فوت فروشنده باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی‌را به طرفیت وراث ایشان تنظیم کرد.
آیا در فروش مال غیر می‌توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی‌داد؟
خیر؛ در صورتی که مال متعلق به غیر بوده باشد نمی‌توان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی‌کرد و معامله باطل خواهد بود.
زمینی که اصلا سند نداشته باشد را می‌توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی‌داد؟
بله؛ فروشنده ملزم خواهد بود که تحت هر شرایطی سند را تنظیم و به خریدار منتقل کند؛ در غیر این صورت اگر ملک سند دار فروخته شده باشد و بعدا معلوم شود سند ندارد خریدار حق فسخ خواهد داشت.
آیا برای دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی‌باید سند تک برگ باشد؟
خیر؛ حتما نیازی به تنظیم سند تک برگ نخواهد بود و می‌توانید با سند دفترچه‌ای نیز برای تنظیم سند اقدام کنید.
در صورتی که اصلا مبایعه نامه تنظیم نشده باشد می‌توان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی‌کرد؟
خیر؛ بدون تنظیم قرارداد و مبایعه نامه خریدار نمی‌تواند فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی‌کند.
اگر فروشنده در تاریخ مقرر برای سند اقدام نکند و متواری شده باشد چه باید کرد؟
در این صورت هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود پس از طی مراحل قانونی و قضائی نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی‌بنام خریدار امضاء می‌نماید.
در پایان لازم به ذکر است که قبل از هرگونه معامله ای ابتدا مشورت نمایید و سپس پس از انجام کلیه استعلامات مربوطه به ملک یا مورد معامله اقدام به انجام معامله نمایید که موجبات ضرر و زیان خود را فراهم نیاورید .

مطالعه بیشتر بستن