چالش فراروی دستور تخلیه فوری عین مستاجره درمرحله اجرای احکام

مرتضی باقری- کارآموز وکالت : دعوای تخلیه یا خلع ید، مختصر موردی است که فردی با رضایت و اجازه مالک، ملکی را به تصرف خود درآورده است. یعنی شروع تصرف متصرف با رضایت مالک بوده است (مثل قرارداد اجاره یا صلح منافع یا اباحه منفعت؛ البته بارزترین و فراگیرترین مصداق دعوای تخلیه، عقد اجاره است. در این فرض با وجود شرایط لازم صرفنظر از اینکه مورد اجاره برای سکونت اجاره داده شده یا برای کسب و پیشه، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف تقاضای خلع ید بنماید.

برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد باید یا مدت اجاره منقضی شده باشد یا مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد یا اینکه کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد؛چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ باشد دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد ۱۲ لغایت ۱۷ قانون مذکور را در نظر بگیرد و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی و مشمول قانون مذکور یا قانون مدنی یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ یا فاقد شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ (فقدان گواهی ۲ نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد موجر باید مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به آن نیز تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.
اما چنانچه قرارداد اجاره تنظیمی تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ باشد، وفق مقررات مواد ۲، ۳ و ۴ قانون مذکور، ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرض‌الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت صادر و توسط ضابطین قوه قضائیه دستور اجرا انجام خواهد شد.
ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶بیان داشته که‌ پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌ مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضائی (شورای حل اختلاف) در مرجع قضائی (اجرای احکام) توسط ضابطین قوه‌قضائیه انجام خواهد گرفت.
مطابق با بند ب ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف مصوب ۱۶/۰۹/۱۳۹۴ رسیدگی به تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت شورای حل اختلاف است.
بنابراین درصورت انقضای مدت اجاره،اگرمستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر، دستور فوری تخلیه از مرجع رسیدگی‌کننده صادر می‌گردد و اگر
مدت اجاره منقضی نگردیده باشده پس از تعیین وقت
و رسیدگی و در صورت ذی حق بودن موجر و مطابقت خواسته با قرارداد اجاره و قوانین و مقررات، حکم تخلیه صادر
می‌گردد. حکم تخلیه برخلاف دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر‌خواهی است.
اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود. همچنین به موجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت دوایر، سازمان‌ها و نهاد‌های دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی است و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.
پس از ابلاغ دستور تخلیه مستاجر مکلف است ظرف سه روز پس از ابلاغ دستور دادگاه یا شورای حل اختلاف نسبت به تخلیه اقدام نماید. این مهلت در خصوص حکم تخلیه ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه است.
در رویه فعلی اجرای احکام، به دلیل فقدان قانون مربوط به تخلیه عین مستاجره، علیرغم فوریت امر دستور تخلیه فوری، به دلیل حمایت قانون‌گذار از موجر درقانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶برخلاف همان قانون مصوب ۱۳۵۶، متاسفانه مشکلات عدیده‌ای به خاطر این خلأ قانونی به وجود آمده است به طوری که ضابطین محترم قوه‌قضائیه در مقام اجرای حکم به خصوص در مواردی که با مقاومت و استنکاف مستاجر در تخلیه اموال و اثاثیه موجود در عین مستاجره روبرو می‌شوند، عملا برای اجرای دستور، اقدام به تنظیم صورتجلسه‌ای برای صورت‌برداری اموال موجود جهت تحویل این اموال به موجر براساس ماده ۶۷، صورت‌برداری اموال منقول نموده و در ادامه با حضور نماینده دادستان و مامور اجرای حکم به همراه موجر و سایر عوامل تخلیه ملک (کلیدساز و جوشکار،..)، نهایتا با اخراج مستاجر، براساس مواد ۷۷ الی ۸۶ مبحث پنجم – حفظ اموال منقول توقیف شده قانون اجرای احکام مدنی، اقدام به نصب موجر به عنوان حافظ امین اموال مستاجر نموده و در واقع او را مسئول حفظ اموال مستاجر به عنوان ودیعه یا امانت آن هم در ملک خودش قرار می‌دهند!
در صورتی که اولا نفس درخواست تخلیه ملک اینست که ملک تخلیه شود نه اینکه صرفا مستاجر اخراج شود اموال متعلق به مستاجر در ملک باقی بماند، که در این صورت اصلا تخلیه‌ای صورت نگرفته است.
ثانیا؛ موجر بنا به حکم یا دستور قانونی مرجع قضائی، درخواست تخلیه ملک و تحویل ملک خودش را داشته ولی عملا به جای تحویل ملک خود، باید حافظ اموال مستاجر نیز باشد علیرغم اینکه ملک خودش را نیز تحویل نگرفته است!
ثالثا؛ تمامی اقدامات انجام شده توسط مامور اجرای حکم درقالب صورتجلسه تنظیمی در راستای صورت‌برداری اموال و نصب حافظ امین در مواد فوق الذکر قانون اجرای احکام ناظر به دو مطلب است:
اول اینکه در قانون فوق‌الذکر از عبارت “اموال توقیف شده” یا “توقیف مال یا اموال” صحبت شده درصورتی که اجرای حکم یا دستور تخلیه ناظر به عین مستاجره (ملک موجر) می‌باشد نه اموال مستاجر و نه اموال توقیف شده!
دوم اینکه مستفاد از ماده ۸۱همان قانون، نصب حافظ امین می‌بایست به همراه تعیین اجرت و مدت باشد درصورتی که دراجرای حکم یا دستور تخلیه، مامور اجرا دراجرای حکم یا دستور تخلیه، چنین اختیار و صلاحیتی ندارد و حتی دربرخی موارد مشاهده شده حتی بدون توجیه و تفهیم موجر از موضوع مدت و اجرت و یا تراضی طرفین اقدام به اخذ امضاء از موجر به عنوان حافظ امین می‌نمایند درحالی که نه قانون چنین اجازه‌ای به مامور اجرا داده و نه موجر ازین واقعه مطلع است و به خیال خود فکر می‌کند صورتجلسه عملیات تخلیه ملکش را تایید می‌کند!
در مواردی مشاهده شده که عملا از موجر خواسته می‌شود به دلیل امتناع مستاجر از تخلیه اموالش از عین مستاجره، با هزینه خودش اقدام به اجاره انبار و محلی مناسب برای حفظ و انتقال اموال مستاجر به عنوان ودیعه نماید!
و این نوعی تحمیل هزینه غیرقانونی و تضییع حقوق موجر به جای اجرای خواسته‌اش بوده و عملا مستاجر ممتنع از تادیه اجاره بها یا تخلیه پس از انقضای مدت اجاره را ترغیب به نافرمانی از اجرای دستور تخلیه می‌کند؛ چرا که اموال و اسباب منزل به صورت ودیعه نزد موجر آن هم در ملکی که رضایت موجر در آن نیست، باقی مانده نموده و حتی مسئولیت حفظ اموالش را برعهده موجر قرار می‌دهد! درحالیکه عملا نه اجاره‌ای پرداخت شده و نه طبق تاریخ انقضای قرارداد اجاره، تخلیه‌ای صورت گرفته و یا انجام عمل خلاف شروط قراردادی منجر به صدور حکم فسخ قرارداد، تاثیری در پایان این رابطه استیجاری داشته بلکه روند وصول حق موجر را طولانی‌تر و باری افزون از قبل بر دوش موجر قرار داده است!
بنابراین عملا بجای تخلیه ملک در اجرای حکم یا دستور تخلیه، تخلفاتی آشکار صورت گرفته و حق موجر تضییع شده اس که این موضوع با عدالت قضائی و رسیدگی عادلانه در تعارضی آشکار بوده و غالبا موجب مراجعه طرفین به محاکم دادگستری و طرح دعاوی اجرت المثل ایام تصرف یا مطالبه خسارت وارده یا خیانت در امانت و غیره شده، در واقع نه تنها در عمل هیچ پرونده‌ای مختومه نشده، بلکه منجر به تولید دعاوی جدید و افزایش آمار ورودی پرونده‌ها به محاکم قضائی می‌شود.
لذا می‌طلبد قانون‌گذار چاره‌ای اندیشیده و با توجه به تورم اقتصادی و گرانی مسکن و عدم استطاعت خریداری مسکن برای اقشار کم درآمد و افزایش روزافزون گرایش به اجاره مسکن و یا اجاره ملک تجاری جهت اشتغال، موضوع دعاوی ناشی از تخلیه و چالش اجرای حکم تخلیه یا دستور تخلیه فوری را به نحو مقتضی با تدوین و درج قوانین مربوط به اجرای احکام مدنی ساماندهی کند.

مطالعه بیشتر بستن