ادامه از صفحه ی قبل :

مالکانه همچون حق کسب و پیشه مجاز و امکان پذیر است. چنانچه ماده ی ۷ قانون نحوه ی خرید و تملک… در این خصوص مقرر می‌دارد: « دستگاه اجرائی مجاز است به جای پرداخت حق کسب و پیشه در صورت رضایت صاحب حق تعهد نماید که پس از انجام طرح محل کسبی در همان حدود به صاحب حق واگذار نماید. »
در خصوص نحوه ی اعمال این روش باید بیان نمود که اولاً: برخلاف روش پرداخت بهای اموال تملک شده که جزء تکالیف دولت در صورت اجرای طرح می‌باشند،دادن معوض این اموال به مالکین در حوزهﯼ صلاحیت‌های تشخیصی دولت قرار دارد. به این معنا که استفاده از این روش منوط به تشخیص دستگاه مجری طرح است و هیچ الزامی برای دولت، حتی در صورت وجود معوض اموال تملک شده وجود ندارد. این امر را می‌توان از برخی عبارات اتخاذ شده توسط قانون‌گذار در مواد ۶ و ۷ قانون نحوه ی خرید و تملک… همچون، “در مواردی که دستگاه اجرایی مقتضی بداند” و یا “دستگاه اجرایی مجاز است” برداشت نمود. ( همان: ۲۰۱ )

دوماً: پذیرش معوض اموال تملک شده از سوی مالکین الزامی نیست. به عبارت دیگر تحقق جبران خسارت از طریق دادن معوض اموال تملک شده، نیازمند موافقت مالک یا صاحب حق است و حتی در صورتی که دولت در صدد دادن معوضی با مالکین برآید که ارزش ریالی آن بیشتر از بهایی باشد که مالک مستحق دریافت آن است، هیچ الزامی برای مالک در خصوص پذیرش آن وجود ندارد. ( همان: ۲۰۲ )
سوماً: صرف توافق بین مالک یا صاحب حق با دستگاه مجری طرح برای دادن معوض به جای پرداخت بهای اموال تملک شده کافی نیست ضوابط مندرج در قوانین و مقررات مربوط در این خصوص می‌بایست رعایت گردد و همچنین تعیین بهای عوض و معوض بر عهده ی هیئت کارشناسی مندرج در قانون می‌باشد. ( همان: ۲۰۴ )

اعطای امتیاز به مالکین خصوصی
در برخی از قوانینی که اعمال آن‌ها منجر به نقض مالکیت خصوصی اشخاص می‌شود، قانون‌گذار تدابیری را به منظور جبران این خسارات، در قالب امتیازاتی برای مالکین در نظر گرفته است. به بیان دیگر بدین وسیله دارنده ی حق، درمقابل از دست دادن حق خود، از سوی دولت امتیازی به دست می‌آورد که می‌تواند به نوعی موجبات جبران خسارات وارده به وی را فراهم آورد.
برای نمونه می‌توان به امتیازاتی اشاره نمود که در اثر اجرای قوانین اصلاحات ارضی و با تصویب قانون “تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستأجر”، به مالکینی اعطا شد که با اجرای قوانین اصلاحات ارضی محدودیت‌های گسترده‌ای به حق مالکیت آنان وارد آمده بود. برای مثال به موجب ماده ی ۵ آن قانون فروشندگان املاک مشمول آن قانون می‌توانستند با استفاده از ارزش قبوض اقساطی که بابت بهای املاک خود از زارعین خریدار دریافت می‌نمودند در امور صنعتی و عمرانی سرمایه‌گذاری نمایند. همچنین به موجب تبصره ی ۱ این ماده مالکین با استقاده از قبوض اقساطی دریافتی از زارعین می‌توانستند نسبت به عمران و آبادی اراضی دایر و موات اقدام نمایند. ( صفایی، پیشین: ۱۸۰ )
نمونه ی دیگری از اعطای اینگونه از امتیازات را می‌توان در مرحله ی جدید اجرای قانون هدفمند کردن یارانه‌ها مشاهده نمود. همانگونه که پیش‌تر ذکر شد، با اجرای قانون هدفمند کردن یارانه‌ها و با اجرای بند الف از ماده ی ۷ آن قانون و محروم نمودن دهک‌های بالایی جامعه از دریافت این حق، قانون‌گذار این حق را از دهک‌های بالایی جامعه سلب نموده است. لذا به منظور جبران این امر در صدد اعطای امتیازات دیگری به این افراد در قالب اعطای کارت همیار دولت برآمده است. هرچند از کم و کیف این تصمیم اطلاعات درستی تاکنون به دست نیاورده ایم، اما باید این امر را از جمله امتیازاتی قلمداد نمود که دولت در راستای جبران خسارت از اشخاص در دستور کار خود قرار داده است.
از دیگر امتیازاتی که از سوی دولت به مالکین خصوصی اعطا می‌گردد می‌توان به امتیازاتی اشاره نمود که شهرداری‌ها به دلیل عدم وجود نقدینگی لازم و توانایی مالی کافی برای پرداخت عوض حقوق مالکانه، به آن‌ها اعطا می‌کنند.
این امتیازات به سه صورت و در قالب اعطای تراکم، تغییر کاربری و ایجاد حق تشرف، نمود پیدا می‌کنند که در ادامه به بررسی این سه مورد می‌پردازیم.

اعطای تراکم
یکی از وسایل جبران حقوق مالکانه واقع در طرح‌های عمومی شهرداری‌ها اعطای تراکم به مالکین خصوصی می‌باشد.
با توجه به محدودیت‌های موجود در یک شهر از قبیل محدودیت آب و محدودیت‌های مربوط به امکانات رفاهی و آموزشی و بهداشتی، محدودیت‌هایی برای جمعیت پذیری در یک شهر و در مناطق آن شهر ایجاد می‌شود و لذا با توجه به محدودیت‌های موجود، میزان ساختمان‌سازی و مقدار ساختمانی که در مقدار مشخص از یک قطعه زمین می‌توان ایجاد کرد، محدود می‌گردد. ضوابط مربوط به میزان بنای مجاز، در طرح‌های شهرسازی تعیین می‌گردد و لذا مالکین از احداث بنای مازاد بر مجوزهای مربوط ممنوع هستند.
در خصوص مفهوم تراکم باید بیان نمود که دادن تراکم عبارت است از دادن مجوز افزایش مساحت مجاز ملک جهت ساخت و ساز. به عنوان مثال، ملکی که بر اساس طرح تفصیلی تنها می‌تواند حداکثر سه طبقه باشد، به آن مجوز ساخت سه طبقه دیگر مازاد بر حد مجاز داده می‌شود.
یکی از موارد شایع استفاده از این وسیله یعنی اعظای تراکم مازاد بر تراکم مجاز، استفاده از این ابزار برای تأمین حقوق مالکانه مترتب بر املاکی است که قسمتی از آن‌ها در طرح تعریض معابر قرار می‌گیرد. به صورت معمول شاهد بوده و هستیم که شهرداری برای پرداخت عوض حقوق مالکانه قسمتی از ملکی که در طرح تعریض واقع گردیده، وجهی پرداخت نمی‌کند؛ بلکه مالک را ترغیب می‌نماید که در ازای حقوق خود، مقدار بیشتری بنا در قسمت باقیمانده ملک خود احداث نمایند. چنین اقدامی، چیزی جز فروش تراکم نیست، با این تفاوت که در این موارد، شهرداری پولی بابت تراکم وتگذار شده یا به قولی پولی بابت عوارض تراکم مازاد اعطایی دریافت نمی‌کند و در مقابل، صاحب حقوق مالکانه نیز، پولی بابت حقوق مالکانه واقع در طرح عمرانی، یعنی طرح تعریض معبر اخذ نمی‌کند و این دو طلب با یکدیگر تهاتر می‌شوند.
نکته ی قابل توجه در این است که استفاده از این روش برای جبران خسارت وارده به مالکین خصوصی، همچون روش دادن معوض اموال تملک شده، منوط به موافقت مالکین خصوصی است.

تغییر کاربری
منظور از کاربری، نحوه و نوع استفاده از املاک واقع در یک شهر از عناصر طرح‌های شهرسازی است که این کاربری می‌تواند جهت سکونت ( کاربری مسکونی )، جهت فعالیت‌های تجاری ( کاربری تجاری ) و نظایر این‌ها باشد و منظور از تغییر کاربری آن است که به مالک این امکان داده شود که در آن تغییر ایجاد نماید. بر اساس مقررات موجود، تعیین کاربری املاک و هرگونه تغییر در آن‌ها از وظایف و اختیارات کمیسیون ماده ی ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.
چنانچه شخصی تمایل به تغییر کاربری ملک خود داشته باشد، برای اخذ مجوز این امر، می‌بایست علاوه بر کسب موافقت شهرداری، وجوهی را تحت عنوان “عوارض تغییر کاربری” به شهرداری پرداخت نماید. امروزه این امر یکی از طرق کسب شهرداری‌ها محسوب می‌گردد. بدین ترتیب شهرداری‌ها در مقابل زیان حاصله از تملک املاک مالکین خصوصی به لحاظ اجرای طرح‌های مصوب خود به جای جبران خسارات وارده از طریق پرداخت بها، به اعطای امتیاز تغییر کاربری به مالکین مبادرت می‌نمایند.
به عنوان مثال به مالکی که ملک او کاربری مسکونی داشته و قسمت زیادی از آن در طرح قرار گرفته، اجازه داده می‌شود که کاربری باقیمانده ملک خود را تغییر داده و بتواند به عنوان محل تجاری از آن استفاده نماید و در قبال آن وجهی به شهرداری پرداخت ننماید. در این حالت معمولاً با توجه به ارزش افزوده‌ای که در ملک ایجاد می‌گردد و با توجه به مزایایی مترتب بر آن، مالک با این امر موافقت می‌نماید. در نتیجه به جای پرداخت غرامت با مالکین به وسیله ی اعطای این امتیاز از آنان جبران خسارت به عمل می‌آید.
شایان ذکر اینکه استفاده از این وسیله نیز همچون اعطای تراکم نیازمند رضایت صاحب حقوق مالکانه است و الّا در صورتی که دارنده حق، موافق استفاده از این امتیاز نباشد، شهرداری برای جبران خسارات وارده به مالک می‌بایست از اصل پیروی نموده و نسبت به پرداخت بهای حقوق مالکانه اقدام نماید.

ایجاد حق تشرف
تشرف به معنای اصطلاحی، عبارت است از افزایش ارزش ملک در نتیجه ایجاد تغییر در موقعیت آن ملک در اثر اجرای طرح. در گذشته از عنوان حق مرغوبیت ( عوارض مرغوبیت ) به جای عنوان حق تشرف استفاده می‌شد و ظاهراً نخستین بار این ماده ی ۸ قانون توسعه معابر بود که چنین تأسیسی را مورد شناسایی قرار داد. بعد از انقلاب اسلامی به موجب ماده واحده ی ” قانون لغو حق مرغوبیت” مصوب ۲۸/۸/۱۳۶۰ این حق خلاف شرع دانسته شد و ابطال گردید، اما پس از تصویب این قانون موضوع مجدداً بحث برانگیز شد و وزارت کشور پس از اعلام شرعی بودن بستن مالیات بر ارزش افزوده ناشی از عبور خیابان از نزدیک املاک، با استناد به بند الف از ماده ی ۴۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین، مصوبه‌ای را با عنوان تعرفه عوارض و حق تشرف در یک ماده و چهار تبصره به تصویب رساند و بدین ترتیب، تأسیسی که تا چندی پیش غیرشرعی و غیرقانونی اعلام شده بود، مجدداً با عنوان جدیدی احیا گردید. ( زرگوش، پیشین: ۲۰۹ و ۲۰۸ )
این وضعیت در طرح‌های تعریض خیابان یا ایجاد راه‌های درون شهری اتفاق می‌افتد. به بیان دیگر به دلیل تغییر موقعیت ملک واقع در طرح یا محدوده ی آن ارزش ملک افزایش پیدا خواهد کرد.
برای مثال چنانچه در اثر اجرای طرح تعریض قسمتی از یک ملک که پیش از اجرای طرح در یک خیابان فرعی قرار داشت، به تملک شهرداری درآید و قسمت دیگر از همان ملک در نبش خیابان اصلی قرار گیرد، طبیعی است که این تغییر منجر به ایجاد ارزش افزوده برای مالک می‌گردد لذا دز چنین مواردی به جای پرداخت بهای قسمت تملک شده از سوی دستگاه اجرایی با عدم دریافت ارزش افزوده ی ناشی از عبور خیابان از نزدیک ملک، میان ارزش حق از دست رفته و ارزش به دست آمده تهاتر حاصل می‌گردد.
***
انگیزه‌ﯼ حفظ منافع عمومی، دولت‌ها را بر آن داشته تا در پاره‌ای از موارد دست به اقداماتی بزنند که منجر به نقض حق مالکیت خصوصی اشخاص گردد و دامنه ی قاعده ی تسلیط را محدود، و حتی در پاره‌ای از موارد آن را سلب نمایند. این امر از طریق وضع قوانینی صورت می‌گیرد که به وفور در نظام حقوقی ایران به چشم می‌خورد. انگیزه‌ﯼ کسب منفعت اقتصادی بیشتر برای دولت، نمی‌تواند عامل نقض حق مالکیت خصوصی اشخاص گردد. دولت‌ها پس از نقض مالکیت خصوصی اشخاص به منظور حفظ منافع عمومی، مکلف به جبران خسارت از آنان می‌باشند.
شیوه‌های جبران خسارت از مالکین خصوصی توسط دولت عبارتند از؛ توافق بین مالک و دستگاه اجرایی، پرداخت بهای اموال تملک شده توسط دولت، اعطای معوض اموال به مالکین خصوصی، اعطای امتیاز به مالکین خصوصی. برای جلوگیری از رکود اقتصادی و کاهش انگیزهﯼ کسب و کار در جامعه، دولت می‌بایست بیش از پیش جبران خسارت از مالکینی را که در اثر اجرای طرح‌های عمومی و در جهت حفظ منافع عمومی، مالکیت خصوصی آنان مورد تعرض قرار می‌گیرد را در دستور کار خود قرار دهد و این امر میسّر نخواهد بود مگر با تصویب قوانینی که دربرگیرندهﯼ همهﯼ جوانب نقض مالکیت خصوصی و جبران خسارات ناشی از آن باشد.
*- دانشجوی دکتری حقوق خصوصی دانشگاه آزاد قائمشهر و وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه قضائیه استان گیلان

مطالعه بیشتر بستن