ادامه از صفحه ی قبل :

۱۰) الزام به انتقال سهم الشرکه در برخی انواع شرکتها: در برخی شرکتها نقل و انتقال سهام منوط به موافقت مدیران یا سایر اعضا شده است. با توجه به مفهوم مخالف ماده ۴۱ قانون تجارت در شرکت سهامی خاص، می‌توان انتقال را منوط به موافقت مدیران یا اساسنامه یا مجامع عمومی نمود. در شرکت با مسئولیت محدود شرکا نمی‌توانند آزادنه سهم الشرکه خود را به اشخاص دیگر واگذار کنند بلکه باید رضایت سایر شرکا نسبت به ورود اشخاص دیگر به شرکت تحصیل شود. همچنین به موجب ماده ۱۲۳ ق.ت در

شرکت تضامنی نقل و انتقال سهام نیاز به موافقت تمام شرکا دارد و با توجه به شمول حکم ماده به شرکت نسبی طبق ماده ۱۸۵ قانون تجارت، رعایت این شرط در مورد این نوع شرکت نیز الزامی است. در نمونه اساسنامه شرکت تعاونی نیز ممکن است قید شده باشد که انتقال سهام شرکت تعاونی تنها با موافقت هیئت مدیره مجاز است. در شرکت مختلط غیر سهامی نیز شریک با مسئولیت محدود برای انتقال سهم الشرکه خود نیاز به موافقت سایر شرکا دارد. در شرکت مختلط سهامی نیز طبیعتا نقل و انتقال سهام شرکای ضامن تابع قانون شرکت تضامنی خواهد بود.
همانطور که ملاحظه می‌کنید تقریبا اکثر شرکتها برای نقل و انتقال سهام خود نیاز به موافقت افراد دیگر دارند که عدم توجه دادگاه به این نکته و یا دقت نکردن به شرایط ذکر شده در اساسنامه آن شرکت می‌تواند فرد محکوم له را در دفترخانه دچار مشکل کند.


موانع ناشی از طرفین دعوا
۱) ممنوع المعامله بودن هر یک از طرفین دعوا: بعضا در آراء دادگاهها دیده شده که بدون توجه به ممنوع المعامله بودن هر یک از طرفین دعوا، حکم به الزام به تنظیم سند رسمی صادر شده است. این ممنوع المعامله بودن می‌تواند ناشی از صدور حکم ورشکستگی باشد یا احکام دادگاهها یا عوامل دیگر باشد و یا اینکه فرد محکوم علیه محجور یا صغیر بوده باشد.

۲) فوت هر یک از محکوم له یا محکوم علیه بعد از صدور حکم : تغییر در احوال شخصیه طرفین دعوا، می‌تواند یکی از موانع تنظیم سند در دفترخانه باشد. ماده ۳۱ قانون اجرای احکام مدنی مقرر می‌دارد: «هر گاه محکوم علیه فوت یا محجور شود عملیات اجرایی حسب مورد تا زمان معرفی ورثه، ولی، وصی، قیم محجور یا امین و مدیر ترکه متوقف می‌گردد.

۳) بدهکار مالیاتی بودن فرد محکوم علیه: بدهکاران مالیاتی به دو دسته تقسیم می‌شوند. اول کسانی هستند که به دلیل داشتن بدهی‌های سنگین مالیاتی کد ملی شان توسط ثبت احوال مسدود شده است. دوم کسانی که مال مورد معامله که همان محکوم به باشد توسط اداره دارائی ضبط شده است و از نظر دارائی این فرد ممنوع المعامله است و در لیست افراد ممنوع المعامله سیستم ثبت آنی نمایش داده می‌شود.

۴) اخذ استعلامات و بدهی به سایر ارگانها: گاه اجرای رای قطعی دادگاه مبنی بر تنظیم سند رسمی در دفترخانه با موانعی مانند مشکلات اداری در سازمان ثبت یا شهرداری یا اداره دارائی و سایر سازمانها مواجه می‌شود. بدیهی است که محکوم به تنها همانی نیست که در حکم آمده است و هزینه‌های مترتبه بر آن را نیز شامل می‌شود.
اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی خود در شماره ۲۰۴۲/۷-۱۹/۱۱/۱۳۶۰ اظهار داشته است: «چون انتقال ملک طبق دستور دادگاه بدون پرداخت مالیات و عوارض مربوطه در دفتر اسناد رسمی صورت نمی‌گیرد و پرداخت آن جهت انجام نقل و انتقال ملک ضرورت دارد، لذا مالیات و عوارض انتقال که قانونا بر عهده فروشنده است از هزینه‌های اجرایی که پرداخت آن برای اجرای حکم و انتقال ملک ضروری است محسوب می‌گردد.
همینطور طی نظریه مشورتی شماره ۱۵۱۳/۷-۷/۳/۱۳۷۷ اداره حقوقی قوه قضائیه چنین نظر داده است: «فک رهن اصولا مستلزم پرداخت دیون و خسارات قانونی و حقوق دولت (موضوع ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی مصوب سال ۱۳۵۶) است و اجرای دادنامه نیز احتیاج به هزینه‌های دیگری دارد. فلذا درخواست محکومیت خوانده به پرداخت هزینه‌های مذکور ضمن صدور حکم وجاهت قانونی ندارد. النهایه محکوم له می‌تواند هزینه‌های مورد بحث را ضمن اجرای حکم، محاسبه و از باقیمانده ثمن معامله کسر نماید و احتیاجی به تقدیم دادخواست جداگانه برای مطالبه آن‌ها ندارد».
چنانچه در نظریات مشورتی فوق می‌بینیم تاکید بر این شده تا حد ممکن تمام هزینه‌ها قبل از تنظیم سند در دفترخانه اسناد رسمی پرداخت شود ولی آیا واقعا دادگاه برای صدور رای عادلانه در جهت احقاق حق محکوم له الزامی به گرفتن استعلامات لازم بابت این هزینه‌ها ندارد؟ به نظر می‌رسد عملا دادگاهها استعلام شهرداری و دارایی و دیگر استعلامات را به دفاتر اسناد رسمی محول می‌کنند و در عمل تکلیف بدهی‌های محکوم علیه در دادگاه و در مرحله اجرا مشخص نمی‌شود.
از طرف دیگر چنانچه بر سر میزان بدهی محکوم علیه با شهرداری اختلاف نظرداشته باشد، به واقع چگونه می‌توان اقدام به تنظیم سند کرد و لاجرم ابتدائا می‌بایست محکوم علیه بر سر میزان بدهی به شهرداری به توافق برسد، بنابراین اهمیت این استعلامات از جانب دادگاه برای جلوگیری از اطاله دادرسی حائز اهمیت است.

۵) تغییر کابری ملک توسط محکوم علیه :گاهی اوقات تغییر کاربری ملک توسط محکوم علیه در جریان دادرسی، در نهایت منجر به صدور رایی می‌شود که در موقع اجرای آن محکوم له با مشکل مواجه خواهد شد.

موانع ناشی از شخص ثالث
۱) اعتراض یا توقیف شخص ثالث بعد از صدور دستور دادگاه : اینگونه اموال به محض استعلام‌گیری بازداشت شود، برخی اوقات فرد محکوم له به دلیل نداشتن تامین لازم، نمی‌تواند درخواست بازداشت مال مورد شکایت را بدهد و این سیستم و رویه به ضرر کسانی است که از وضعیت مالی خوبی برخوردار نیستند ولی درعین حال محق در شکایت خود می‌باشند ثالثا به محض صدور حکم مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی نیز حتما مجددا استعلام از ثبت گرفته شود تا در صورت انتقال همان موقع به این اقدام محکوم علیه رسیدگی شود.

۲) عدم تنفیذ مرتهن : با توجه به اینکه فک رهن از لوازم و مقدمات اجرای حکم تنظیم سند رسمی است تا محکوم علیه اقدام به فک رهن ننماید و یا موافقت مرتهن را اخذ نکند عملا تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه اسناد رسمی غیر ممکن خواهد بود.
در دعوای خواسته الزام به تنظیم سند رسمی که ملک در رهن است دو نظریه وجود دارد: نظر اول اینکه ضرورت دارد که خواهان ضمن تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند، به عنوان دعوای دوم فک رهن را هم بخواهد.
نظر دوم که در بعضی از محاکم ما مورد پذیرش واقع شده این است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی راجع به ملک مرهونه به طور مطلق در دادگاه‌ها قابل پذیرش است، زیرا فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی است. بنابراین اگر خریدار، فروشنده را با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، طرف دعوا قرار دهد از باب قاعده تضمن و از باب التزام به شیء، التزام به لوازم آن است و فک رهن که مقدمه الزام است باید عملی شود و اگر کسی محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی ملکی شود که در رهن است، فروشنده متعهد، مکلف است ابتدا ملک را از رهن خارج، (مانع را برطرف کند) سپس سند مالکیت را به نام خریدار نماید. کما اینکه تکلیف به اخذ مفاصا حساب مالیاتی، پرداخت عوارض شهرداری، تفکیک ملک، که همگی از مقدمات تنظیم سند رسمی می‌باشند نیاز به طرح دعوای مستقلی ندارند. بنابراین الزام قانونی و قراردادی فک رهن فروشنده ملک (راهن) هم نیازی به طرح دعوای مستقل ( فک رهن) ندارد.
انتقال مالکیت محکوم علیه به ثالث بعد از اخذ استعلامات (بعد از صدور حکم و قبل از تنظیم سند رسمی)
در این جا موضوع بر سر این است که پلاک مورد ادعا و موضوع حکم در مالکیت محکوم علیه (خوانده)نمی باشد. برخی اوقات بعد از استعلام دادگاه از اداره ثبت، محکوم علیه مال را به نام شخص ثالثی منتقل میکند یا به نوعی مال از تصرف خوانده خارج شده و به فرد دیگری منتقل می‌شود و محکوم له پس از صدور حکم و مراجعه به دفتر خانه اسناد رسمی متوجه می‌شود که سند به نام شخص دیگری است یا حتی دیده شده دادگاهها که موظف به استعلام گرفتن از اداره ثبت می‌باشند از انجام این کار غفلت می‌ورزند که در چنین حالتی نیز پس از مراجعه به دفترخانه و استعلام از ثبت عدم مالکیت محکوم علیه محرز می‌شود.
۳) مخالفت نهادها و سازمانهای ذیربط با انتقال یا تنظیم سند: گاهی اوقات مخالفت سازمان‌ها و نهادهای مختلف نه به خاطر بدهی‌های افراد، بلکه به خاطر عوامل و موانعی ست که بعضا حتی ممکن است روند صدور سند را تا چندین سال به تعویق بیاندازد. به طور مثال شهرداری‌ها به خاطر نبودن طرح تفصیلی یا در معبر بودن تمام یا قسمتی از ملک موضوع حکم دادگاه یا عدم استحکام بنا و یا عدم موافقت سازمان نظام مهندسی، با تنظیم سند رسمی مخالفت می‌نمایند.

مطالعه بیشتر بستن