نحوه تبدیل سند سه دانگ به شش دانگ

محمدامیر کریمی-پژوهشگر حقوقی: هر ملکی
ممکن است دارای مالک یا مالکینی باشد.اگر ملکی دارای چند مالک باشد اداره و استفاده از آن ملک تابع توافق مالکین آن ملک است و هرمالک در جز جز مال با مالک دیگر شریک است که اصطلاحا به آن ملک مشاعی می‌گویند.
حال بعضا در بسیاری از موارد دو شریک در یک ملک، وجود دارند که اغلب، هرکدام مالک نیمی از ملک می‌باشند و ملک دارای دو سند سه دانگ است.

مشاع بودن یک ملک ممکن است باعث به وجود آمدن اختلافات زیادی برای مالکین یک ملک شود که در این صورت راه‌های مختلفی برای حل این اختلافات از طریق خاتمه دادن به حالت مشاعی وجود دارد؛ به طور مثال افراز ملک صورت گیرد یا یکی از مالکین سهم خود را به مالک دیگر واگذار کند یا فروش ملک مشاع و…

افراز چیست
پیش از ورود به بحث می‌بایست با معنا و مفهوم افراز آشنا شد. افراز به معنای جداکردن است و درواقع سبب می‌شود مالکیت مشاعی از بین برود. افراز ممکن است به صورت توافقی بین هر شریک در ملک محقق شود و یا ممکن است غیرتوافقی و توسط دادگاه یا اداره ثبت محل وقوع ملک به اجبار به افراز صورت گیرد.
اما درمواردی نمی‌توان اقدام به افراز نمود: مواردی که تقسیم به موجب قانون منع شده باشد یا شرکا در ضمن یک قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند، یا در صورتی که تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال یک یا چند نفر از شرکا باشد، تقسیم ممنوع است.
همچنین در مورد ملک مورد نظر، نباید سند مالکیت معارض وجود داشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده است، اقدام به افراز نخواهد شد. و در این موارد چاره‌ای جز فروش مال مشاع نیست ودادگاه حکم به فروش مال صادر خواهد کرد.
افراز همانطور که اشاره شد هم از طریق اداره ثبت و هم از طریق دادگاه قابل انجام است.

نحوه تبدیل سند سه دانگ به شش دانگ
اولین نکته‌ی ضروری و اساسی که می‌بایست حتما قبل از اقدام به تبدیل سند به آن توجه شود این است که ملک باید قابلیت افراز را داشته باشد. برای مثال متراژ آن به اندازه‌ای باشد که
به‌توان به صورت استاندارد آن را به واحدها و یا طبقات مختلف تقسیم‌بندی کرد.
برای اطمینان از این موضوع باید به شهرداری محل وقوع مال مراجعه کرده و تقاضای افراز و تبدیل به سند شش دانگ مطرح شود.
شهرداری با بررسی ملک و شرایط حاکم بر آن در صورت امکان افراز موافقت خود را با این خواسته اعلام می‌نماید.
پس از طی این این مرحله شخص با ارائه مدارک ملک و با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک درخواست تقسیم ملک مشاع و تبدیل سند مشاعی(سه دانگ) به شش دانگ را مطرح می‌کند.
اداره ثبت نیز پس از بررسی موضوع و درصورت نیاز ارجاع موضوع به کارشناسی، درخصوص متراژ ملک و نوع تقسیم‌بندی واحدها تقسیم نامه‌ای مشخص و آن را به مالک ابلاغ می‌نماید.
همچنین هر مالک نیز می‌تواند واحدهای خود را از اداره ثبت درخواست کند تا این اداره سندهای شش دانگ هر کدام از آنها را به صورت مجزا صادر نماید. این پروسه ممکن است چند ماهی به طول انجامد و بعد از طی شدن مراحل اداری و نامه نگاری‌های لازم و مراحل قانونی سند‌های شش دانگ برای هر مالک به دست ایشان خواهد رسید.

اعتراض به تقسیم‌بندی و صدور سند
ممکن است پس از تقسیم ملک و خارج شدن ازحالت مشاع و صدور سند جداگانه یکی از شرکا به نحوه تقسیم و یا افراز صورت گرفته معترض باشد.
دراین خصوص لازم است که به همراه سند مالکیت و نامه تقسیم نامه با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک یا دفاتر خدمات قضائی آن حوزه با ارائه دادخواست نسبت به تقسیم و افراز صورت گرفته اعتراض خودرا مطرح نماید.
دادگاه پس از ثبت دادخواست اعتراض نسبت به نظریه ی اداره ثبت وقت رسیدگی می‌نماید.
دادگاه در حین رسیدگی وضعیت ثبتی ملک را استعلام کرده و نیز تاریخ ابلاغ تصمیم واحد ثبتی را نیز از اداره ثبت استعلام می‌کند. پس از وصول پاسخ استعلام ها، دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌نماید.
کارشناس رسمی با هماهنگی با نقشه بردار و کارشناس ثبت، نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن ملک مورد نظر تخصص خود را اعلام می‌دارد.
طرفین ظرف مهلت مقرر حق اعتراض به نظر کارشناس را دارند. چنانچه در مهلت مقرر اعتراضی به دادگاه واصل نشود، دادگاه بر اساس همان نظریه اقدام به صدور رای مقتضی نموده و اگر دادگاه با تصمیم واحد ثبتی مخالف باشد، حکم به فسخ آن تصمیم نموده و همچنین در صورت موافقت با تصمیم مذکور، آن را تایید می‌نماید.

نمونه دادخواست افراز
موضوع خواسته افراز ملک
۱- تصویر مصدق سند مالکیت
۲- تصویر مصدق گواهی واحد ثبتی مبنی بر عدم پاسخ شهرداری در مهلت مقرر
۳- تصویر مصدق دلیل حجر یا مفقودالاثر بودن شریک
دلایل و منضمات
۱- سند مالکیت شماره……………پلاک ثبتی……………….فرعی از ……………. اصلی بخش…………
۲- نامه شماره…………… مورخ…./…../…..اداره ثبت اسناد و املاک………….
۳- شماره مورخ
اطلاعات دلایل و منضمات:
۱- هزینه تقدیم دادخواست
۲- هزینه دعوای غیر مالی
۳- هزینه اوراق دادخواست
۴- هزینه تصدیق
هزینه دادرسی پیوست ها
تحقیقات و اقدامات مورد تقاضا
۱ -درخواست استعلام ۲- شماره پرونده استنادی ۳- معاینه محلی ۴- جلب نظر کارشناس
۵ -سایر دلایل و مستندات
ریاست محترم دادگاه عمومی………….
با سلام احتراماً به استحضار میرساند:
با توجه به مستندات ابرازی پلاک ثبتی………….فرعی از………… اصلی بخش……..
واقع در………………….. بین اینجانب و خوانده مشترک بوده و جهت افراز آن به اداره ثبت مراجعه لیکن شهرداری در مهلت قانونی در مورد درخواست مطرح شده اعلام نظر ننموده و ادامه وضعیت موجود موجب بروز مشکلاتی برای شرکاء گردیده است لذا رسیدگی و صدور حکم بر افراز ملک مذکور مورد استدعاست.
با تشکر و تجدید احترام

مطالعه بیشتر بستن

تسهیلات یک میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومانی

مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضائیه تفاهم‌نامه مهمی با بانک ملت منعقد کرد
مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضائیه تفاهم‌نامه مهمی با بانک ملت منعقد کرده است که طبق آن خدمات گسترده‌ای در اختیار وکلا، کارشناسان و مشاوران قرار خواهد گرفت. یکی از این تسهیلات، اعطای یک میلیارد تومان وام جهت خرید دفتر و ۲۵۰ میلیون تومان بابت خرید تجهیزات دفتر است. این تسهیلات به وکلای دارای پروانه از کانون وکلا هم تعلق می‌گیرد.

پس از پیگیری‌ها و مذاکرات مستمر مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضائیه با بانک ملت، تفاهم‌نامه مهمی بین این دو نهاد به امضا رسیده است که خدمات گسترده‌ای را ارائه می‌کند.
این تفاهم‌نامه که به امضای علی بهادری به عنوان رئیس مرکز و محمد بیگدلی مدیرعامل بانک ملت رسیده است، نهایی شد.
مطابق این تفاهم‌نامه، بانک ملت متعهد شده است در سه بخش «خدمات ویژه بانکداری»، «خدمات اعتباری» و «خدمات ارزی» به اشخاص معرفی شده از سوی مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضائیه تسهیلات ارائه کند.
اعطای تسهیلات خرید دفتر محل فعالیت وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده تا سقف ۱۰ میلیارد ریال با بازپرداخت ۶۰ ماهه یکی از این تسهیلات است. این تسهیلات مختص اعضای مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضائیه نبوده و سایر وکلا و کارشناسان هم در صورت دارا بودن شرایط می‌توانند از این خدمات بهره‌مند شوند.
اعطای تسهیلات خرید تجهیزات و ملزومات در قالب بسته اعتباری متخصصین به وکلا تا سقف ۴۰۰ میلیون تومان از دیگر مفاد این تفاهم‌نامه است.
نصب دستگاه‌های کارت‌خوان در دفاتر وکلا و کارشناسان با امکانات ویژه، صدور کارت بانکی با کارکرد کارت بانکی- کارت شناسایی با لوگوی مشترک و امکان درج مشخصات وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده و با رعایت استانداردهای هویت بصری از دیگر خدماتی است که از این پس بانک ملت به اعضای مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضائیه ارائه خواهد کرد.
همکاری بانک ملت با مرکز از طریق شرکت بیمه «ما» در حوزه بیمه‌های اموال، اشخاص، مهندسی و مسئولیت هم در این قرارداد پیش‌بینی شده است. مفاد این قرارداد که مسبوق به سابقه نیست، تسهیلات گسترده‌ای در اختیار وکلا، کارشناسان و مشاوران قرار خواهد گرفت که موجب رونق کاری بیش از پیش جامعه حقوقی کشور می‌شود.

مطالعه بیشتر بستن