سندوکالتی چیست

محمدامیر کریمی-پژوهشگرحقوقی: امروزه افراد نسبت به گذشته تمایلات بیشتری برای انعقاد و ایجاد تعهدات مالی با یکدیگر نشان داده‌اند که بخش عمده و قابل توجهی از آن به خرید و فروش املاک و مستغلات و خودرو اختصاص یافته است.

خرید و فروش خودرو و املاک جدای از بحث سود‌آوری و منافع مالی که بیش از هر تعهد مالی برای طرفین ممکن است به وجود آورد همواره با دردسرها و مشکلات فراوانی روبه رو بوده است که چه بسا دربسیاری از موارد طرفین برای احقاق حق خود ناگزیر به طرح دعوا و توسل به دادگستری شده اند.
دراین متن به بررسی یکی از این موارد که گاها برای افراد مشکلاتی را به وجود آورده است می‌پردازیم.

سندوکالتی چیست
شاید تابه حال نام وکالت نامه را زیاد شنیده باشید که اشخاص برای انجام اعمال حقوقی و یا اداری به شخص یا اشخاصی جهت انجام و پیگیری امور اعطا می‌کنند. سند وکالتی نیز هم دقیقا بیانگر همین موضوع است منتهی باتفاوت هایی.
دروکالت نامه‌های کاری وکیل موظف است تا اقداماتی را که موکل تمایلی به انجام آن را ندارد به نمایندگی از موکل آن هارا انجام دهد برای مثال رجوع به شهرداری و دارایی و اخذ مفاصا حساب ویا وکالت وراث به یکی از ورثه جهت اقدام و طی تشریفات مربوطه به گواهی انحصاروراثت.
اما سند وکالتی اصولا بین خریدار و فروشنده یک ملک یا خودرو منعقد می‌شود تا یک طرف مقدمات ویا موانع موجود برای انتقال را پشت سر گذاشته و ملک یا خودرو را مهیا انتقال نماید.
برای مثال فروشنده یک ملک پس از توافق با خریدار درخصوص قیمت و شرایط معامله به دلیل اینکه سند ملک در رهن بانک است یا دارای بدهی مالیاتی است یا از سوی دادگاه توقیف شده است ویا…فعلا امکان انتقال قطعی و رسمی را ندارد و جهت برطرف کردن موانع به خریدار وکالت می‌دهد تا خود خریدار اقدام به برطرف کردن موانع و مشکلات بنماید.
حال که سند وکالتی تعریف شد باید بیان شود که همانطور درابتدای متن ذکر شد سند وکالتی ممکن است دارای عواقبی باشد به عبارتی سند وکالتی جهت حل مشکلات و موانع موجود اعطا می‌شود اما گاها خود باعث بروز مشکلات می‌شود که در ادامه به آن می‌پردازیم.

سند وکالتی خوب یا بد؟
درست است که با اعطای وکالت به خریدار جهت برطرف نمودن موانع جهت انتقال روند انجام مراحل تسریع میابد اما این امر دارای یک ایراد بزرگ می‌باشد.
مطابق با قانون مدنی انعقاد وکالت ولو به صورت بلاعزل درصورتی که یکی از طرفین وکالت فوت کند یا دچار جنون شود ویا دچار زوال عقل گردد برای مثال دچار اختلال مشاعر و آلزایمر گردد وکالتی که دراین خصوص اعطا شده است باطل می‌گردد. ونباید این گونه برداشت شود که بلاعزل بودن وکالت یا اعطا وکالت درضمن قرارداد دیگر (برای مثال قرارداد فروش و صلح) موجبی برای انحلال وجود ندارد و وکالت هرگز از بین نخواهد رفت. ایراد دیگری که می‌توان به سند وکالتی گرفت بحث انتقال مجدد آن از سوی فروشنده است.
مطابق با قانون مدنی موکل(دراینجا منظور فروشنده است) می‌تواند وکیل دیگری اخذ کند یعنی می‌تواند همان ملک را که ابتدا به یک نفر وکالت درفروش داده مجددا به شخص دیگری وکالت در فروش دهد یا اینکه خود فروشنده با برطرف کردن مشکلات و موانع انتقال،اقدام به فروش قطعی و تنظیم سند رسمی به شخص دیگری غیر از خریدار سابق بنماید.
حال تصور کنید درصورتی که خریدار مبلغی به فروشنده در حین تنظیم وکالت نامه به فروشنده پرداخته باشد با وضع موجود و انتقال مال به دیگری با چه دردسر و مشکلات مختلفی که روبه رو نخواهد شد.

راهکار قانونی جهت جلوگیری از مشکلات احتمالی
برای جلوگیری و پیشگیری از آنچه که گفته شد یک راه حل قانونی وجود دارد اگرچه که ممکن است باز هم خریدار جهت احقاق حق خود وقت و هزینه‌ای را متحمل شود اما به هرحال حقوق ایجاد شده برای وی محفوظ می‌ماند.
دراین خصوص باید بیان شود که خریدار می‌بایست حتما با فروشنده یک مبایعه نامه ترجیحا در دفاتر اسناد رسمی منعقد نماید تا اگر فروشنده فوت کند یا دچار جنون و زوال عقل شود و به تبع آن وکالت نامه باطل شود خللی به مبایعه نامه وارد نشود.
چراکه مبایعه نامه برخلاف وکالت نامه فوت،جنون و زوال عقل یکی از طرفین تاثیری در اعتبار آن ندارد.
دراین صورت اگر خریدار فوت کند یا حالت جنون بر وی حادث شود خریدار می‌تواند الزام وراث را به موجب مبایعه نامه تنظیمی بخواهد و وراث نمی‌توانند از این موضوع خودداری نمایند.
همچنین با تنظیم مبایعه نامه مطابق با قانون انتقال واقع شده است و از لحظه انعقاد مبایعه نامه خریدار مالک محسوب می‌شود و اگر فروشنده ملک را به شخصی دیگری واگذار نماید علاوه بر ارتکاب جرم انتقال مال غیر معامله صورت گرفته هم صحیح نباشد.

نحوه تبدیل سند وکالتی به سند قطعی
برای تبدیل سند وکالتی به سند قطعی و رسمی کافیست خریدار و فروشنده ضمن توافقات نهایی، باحضور در دفاتر اسناد رسمی و امضای سند انتقال، وکالت نامه اعطا شده جهت انتقال ملک را به سند قطعی تبدیل نمایند.

مدارک لازم برای تبدیل سند قطعی
برای تبدیل سند وکالتی به سند قطعی خریدار و فروشنده می‌بایست با دارا بودن مدارک زیر به یکی از دفاتر اسناد رسمی واقع در آن حوزه که ملک یا خودرو قرارداردمراجعه نمایند.
= سند مالکیت ملک
= مدارکی که نشان می‌دهد فروشنده مالک آن ملک شده است (مثلا مبایعه نامه انتقال قبلی یا تقسیم ‌نامه یا گواهی انحصار وراث)
= پایان کارساختمان دریافتی ازشهرداری (برای ساختمان‌های یکه قبل ازسال ۱۳۴۹ احداث شده‌اند نیاز نیست.)
= مفاصا حساب دارایی(درصورتی که ملک تجاری باشد)
= مفاصا حساب شهرداری (شامل عوارض نوسازی و پسماند)
= استعلام ثبت
= شناسنامه وکارت ملی

دعاوی مرتبط با سند وکالتی
همانطور که درابتدای متن به مشکلات سند وکالتی اشاره کردیم وگفتیم که ممکن است افراد را با دردسر‌های فراوانی روبه روکند دراین قسمت قصد داریم به چگونگی طرح دعوا درصورت به وجود آمدن مشکلات ناشی از سند وکالتی بپرزدازیم.
مطابق با موارد بیان شده درصورت فوت، جنون یا زوال عقل فروشنده(اعطا‌کننده وکالت،موکل) وکالت نامه اعطا شده به خریدار باطل می‌شود یا بعضا در معاملات با سند وکالتی پس از طی تشریفات و برطرف شدن موانع برای انتقال، فروشنده به مبلغی که با خریدار درابتدا موافقت نمودن پایبند نبوده و خواستار پرداخت انعقاد معامله به نرخ روز می‌باشد که باتوجه به آشفتگی و عدم ثبات بازار امروزی مبلغ قابل توجهی علاوه بر توافق سابق صورت گرفته باید پرداخت کند.
که در این خصوص به جهت عدم وقوع مسائلی از این قبیل پیشنهاد شد که حتما بعد ازتوافق اقدام به انعقاد مبایعه صورت گیرد. حال برفرض انعقاد مبایعه نامه و به وجود آمدن مشکلات این چنینی خریدار برای احقاق حق خود درصورت عدم توافق با فروشنده یا وراث وی باید اقدام به طرح دعوا نماید. خریدار با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک یا هریک از دفاتر خدمات قضائی و پرداخت هزینه دادرسی دادخواستی با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده یا درصورت فوت وی علیه همه ی وراث وی ثبت نماید. لازم به ذکر است درصورت فوت فروشنده برای ثبت دادخواست گواهی انحصار وراثت فروشنده فوت شده لازم است ودرصورتی که هنوز اقدامی جهت گواهی انحصار وراثت توسط وراث صورت نگرفته باشد خریدار که خواهان دعوا محسوب می‌شود می‌تواند مطابق با قانون، الزام وراث را به اخذ گواهی انحصار وراثت از دادگاه محل سکونت فروشنده فوت شده بخواهد.

مطالعه بیشتر بستن