تمایز مبایعه نامه با قولنامه

محمدامیر کریمی-پژوهشگر حقوقی: باافزایش جمعیت وگسترش شهرنشینی که به تبع آن افراد بیشتراز گذشته بایکدیگر ارتباط و مراوده برقرارنموده‌اند که همین امرباعث به وجودآمدن فرصت‌هایی جهت رفع نیازهای یکدیگرشده است. یکی از نخستین چیزهایی که بشر برای رفع نیازهای خود به آن روی آورد دادوستد یا مبادله ی کالا به کالا بود.بدین نحو که کالای موردنظرخودرا دریافت وکالایی را که به آن احتیاج نداشت را به طرف دیگر مبادله تحویل می‌داد.

اما باگذشت زمان و پیشرفت علم افراد کالای مورد نظرخودرا درازای مبلغی پول دریافت می‌کنند و پول جایگزین کالا می‌شود واین گونه نیاز‌های خود را برطرف می‌کنند.مبایعه نامه نیز برهمین اساس استوارشده است که به بررسی ابعاد آن می‌پردازیم.

تعریف مبایعه نامه
مبایعه‌نامه قرارداد مکتوبی است که طبق آن مالی به دیگری فروخته می‌شود.همچنین دراین قراردادکتبی طرفین درمورد زمان و مکان تحویل مال و نحوه پرداخت که ارزش و عوض مال است که اصطلاحا به آن ثمن معامله می‌گویند توافق می‌کنند.
مبایعه نامه صرفا درخرید و فروش املاک و مستغلات به کار نمی‌رود؛ چون حاکی از انتقال مال است، می‌تواند شامل هرنوع معامله‌ای باشد به طورمثال فروش خودرو

تفاوت مبایعه نامه با قولنامه
بسیاری ازافرادتفاوتی بین مبایعه نامه و قول نامه قائل نمی‌شوند که لازم است به آن پرداخته شود.
درخصوص قولنامه باید بیان داشت که گاهی طرفین یک معامله قصد خرید وفروش مالی را دارند ولی مقدمات آن فراهم نیست؛ به عنوان مثال پول خریدار درحال حاضرآماده نیست یا ملک در رهن بانک قرار دارد یا احتیاج به دریافت مفاصاحساب(تسویه)ازارگان‌های عمومی و دولتی مانند شهرداری و دارایی است.
دراین صورت اقدام به تنظیم قولنامه می‌کنند که اصولا به صورت دستنویس واقع شده و در آن طرفین متعهد می‌شوند که در زمان و مکان معینی که معمولا دفتر اسناد رسمی مدنظر است حضور پیدا کرده و طبق قرارداد صورت گرفته مال به صورت قطعی انتقال یابد.
قولنامه درحقیقت یک نوع پیش قرارداد است تا در واقع آن طرفی که مهیای معامله است مال موردنظر شخصی را که فعلا توانایی انعقاد معامله را ندارد برای مدت معین به شخص دیگری منتقل نکند و مال فعلا حفظ شود.

شرایط واجزای یک مبایعه نامه
درمبایعه نامه‌هایی که بین طرفین که اصولا در بنگاه‌های املاک یا نمایشگاه‌های ماشین منعقد می‌شود
می‌بایست شرایطی رعایت شود تا در صورت بروز مشکلات بتوان طرف متخلف را ملزم به انجام تعهد یا اقدام به فسخ قرارداد کرد.
عمدتا مبایعه نامه درسه نسخه تنظیم می‌شود که یک نسخه به هریک از طرفین معامله تسلیم می‌شود و نسخه سوم هم توسط واسطه انجام معامله بایگانی می‌شود.
مبایعه نامه اگر در دفتراملاک منعقد شود حتما می‌بایست درسامانه ثبت معاملات و مستغلات ثبت و کد رهگیری اخذ شود.
جدای از مندرجات الزامی یک مبایعه نامه از جمله مشخصات طرفین، مشخصات موردمعامله، شرایط پرداخت، موعد تحویل و… ممکن است یکی از طرفین معامله شرط یا شروطی در مبایعه نامه ذکر کند تا برای طرف دیگر تعهدی را ایجاد نماید. به عنوان مثال فروشنده شرط می‌کند که اگرخریدار ظرف مدت معینی کل مبلغ قرارداد را (ثمن معامله)پرداخت نکند بتواند یک طرفه قرارداد رافسخ نمایید.
لازم به ذکر است که شرط مذکور نباید نامشروع باشد والا شرط باطل است وحتی درمواردی ممکن است قرارداد را هم نیز باطل کند.

درج عبارت اسقاط کافه ی خیارات در قرارداد‌ها به چه معناست؟
ذکر این نکته خالی از لطف نیست که طرفین معامله حتما می‌بایست به آنچه درقرارداد ذکر می‌شود آگاه باشند یا حتی الامکان با مشاوره یا حضور یک وکیل دادگستری اقدام به انشای قرارداد نمایند، چرا که هزینه مشاوره با یک وکیل دادگستری به مراتب کمتر از طرح دعوا در دادگاه و پرداخت حق الوکاله وکیل است.زیرا ممکن است عدم آگاهی به مفاد قرارداد و جهل به قوانین صدمات سنگین و بعضا جبران نشدنی را وارد سازدکه یکی از این موارد تایید عبارت اسقاط کافیه ی خیارات است.
خیار به معنای اختیار است که یک طرف یا هر دو طرف معامله بتوانند معامله را فسخ نمایند؛ حال عبارت اسقاط کافه ی خیارات بدین معنا است که هیچ یک از طرفین معامله در هیچ صورتی حق فسخ قرارداد را نداشته باشند.

آثار حقوقی وارد بر مبایعه نامه و قولنامه
پیش از بررسی ارزش اثباتی مبایعه نامه و قولنامه باید باسند رسمی و عادی آشنا شد. سندرسمی به سندی گفته می‌شود که دارای دوشرط باشد باشد. ۱- طبق قانون تنظیم شده باشد. ۲- توسط مقامات صلاحیت دار صادر شده باشد و در حیطه وظایف خود مقام مربوطه سند صادر شده باشد: مانند اسناد صادر شده توسط دفاتراسنادرسمی.
باجمع این دوشرط سند رسمی محسوب می‌شود. سند رسمی نسبت به سند عادی دارای مزیت‌هایی بسیار بیشتری است؛ به عنوان مثال به راحتی قابل ابطال نیست یا اشخاص صادر‌کننده سند نمی‌توانند خط یا مهر یا امضا ذیل سند را منکرشوندو فقط می‌توانند ادعای جعلیت نسبت به آن مطرح کنند.
همچنین سند عادی فقط بین طرفین معامله و وراث آنها معتبر است ولی سندرسمی در برابر همه قابل استناد است.حال با آشنایی با انواع سند باید خاطرنشان کنیم که مبایعه نامه و قولنامه تنظیمی توسط افراد صرفا یک سند عادی محسوب می‌شودکه بین طرفین معامله معتبر است ودر صورت اختلاف بین طرفین قابل طرح در محاکم دادگستری است اما به هرحال مزایای سند رسمی را ندارد و ممکن است به صحت آن سند خدشه‌ای وارد شود و آن را از اعتبار بیندازد.

مطالعه بیشتر بستن