بررسی زمان تحقق مالکیت درفروش مال از طریق مزایده

مرتضی باقری-کارآموز وکالت: اﮔﺮﭼﻪ در ﻗﺎﻧﻮن اﺟﺮای اﺣﮑﺎم ﻣﺪﻧﯽ ﺗﻌﺮﯾﻔﯽ دقیقی از ﻣﺰاﯾﺪه ﻧﺸﺪه ﻟﯿﮑﻦ در ﺑﻨﺪ «ظ» ﻣﺎده ۱ آﯾﯿﻦ ﻧﺎﻣﻪ اﺟﺮای ﻣﻔﺎد اﺳﻨﺎد رﺳﻤﯽ ﻻزم اﻻﺟﺮا ﻣﺼﻮب ۱۳۸۷ در ﺗﻌﺮﯾف ﻣﺰاﯾﺪه آورده ﺷﺪه اﺳﺖ:

« ﻣﺰاﯾﺪه ﺻﻮرت ﺧﺎﺻﯽ از ﻓﺮوش ﻣﺎل اﺳﺖ ﮐﻪ از ﻣﺒﻠﻎ ارزﯾﺎﺑﯽ ﻣﺎل ﺷﺮوع ﺷﺪه و ﺑﻪ ﭘﯿﺸﻨﻬﺎدﮐﻨﻨﺪه ﺑﺎﻻﺗﺮﯾﻦ ﻗﯿﻤﺖ واﮔﺬار ﻣﯽ ﺷﻮد»ﺑﻪ ﻃﻮرﮐﻠﯽ ﻣﺰاﯾﺪه را از دو ﻃﺮﯾﻖ ﻣﯽﺗﻮان اﻧﺠﺎم داد ﺑﻪ ﻧﺤﻮی ﮐﻪ:
اﮔﺮ ﺷﺨﺼﯽ دارای ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ ﺑﺎﺷﺪ ﻣﯽ ﺗﻮاﻧﺪ از دواﯾﺮ اﺟﺮای ﺛﺒﺖ اﻗﺪام ﮐﻨﺪ و
ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ ﻓﺎﻗﺪ ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ ﺑﺎﺷﺪ ﻣﯽ ﺗﻮاﻧﺪ از ﻃﺮﯾﻖ دادﮔﺎه
اﻗﺪام ﮐﻨﺪ
ﺑﺎ اﯾﻦ ﺗﻔﺎوت ﮐﻪ ﻣﺰاﯾﺪه در دادﮔﺴﺘﺮی وﻓﻖ ﻗﺎﻧﻮن اﺟﺮای اﺣﮑﺎم ﻣﺪﻧﯽ ﻣﺼﻮب ۱/۸/۵۶ ﮐﻪ ﻣﺘﻀﻤﻦ ۱۸۰ ﻣﺎده ﻣﯽ ﺑﺎﺷﺪ اﺟﺮا ﻣﯽ ﺷﺪ و ﻣﻮاد ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻣﺰاﯾﺪه از ﻣﺎده ۱۱۳ ق.ا.ا.م اﻟﯽ ۱۴۵ آن ﻗﺎﻧﻮن را در ﺑﺮﻣﯽ ﮔﯿﺮد
ﻣﺰاﯾﺪه در اﺟﺮای ﺛﺒﺖ ﻧﯿﺰ وﻓﻖ آﺋﯿﻦ ﻧﺎﻣﻪ اﺟﺮاﯾﯽ ﻣﻔﺎد اﺳﻨﺎد رﺳﻤﯽ ﻻزم اﻻﺟﺮا و ﻃﺮز رﺳﯿﺪﮔﯽ ﺑﻪ ﺷﮑﺎﯾﺖ از ﻋﻤﻠﯿﺎت اﺟﺮاﯾﯽ ﻣﺼﻮب ۱۹/۶/۸۷، ﮐﻪ ﻣﺘﻀﻤﻦ ۲۰۳ ﻣﺎده ﻣﯽ ﺑﺎﺷﺪ، اﺟﺮا ﻣﯽ ﺷﻮد.
وﺟﻪ اﺷﺘﺮاک اﯾﻦ دو ﻋﻼوه ﺑﺮ اﺷﺘﺮاک ﻟﻔﻈﯽ، ﺑﻪ ﻓﺮوش رﺳﺎﻧﺪن ﻣﺎل اﺳﺖ و درواﻗﻊ اﯾﻦ دو ﺑﺮای اﯾﻦ وﺿﻊ ﮔﺮدﯾﺪه اﻧﺪ ﮐﻪ ﻣﺎل ﺑﺪﻫﮑﺎر و ﯾﺎ ﻓﺮدی ﮐﻪ ﺑﻪ ﺟﺎی ﺑﺪﻫﮑﺎر ﻣﺎﻟﯽ ﻣﻌﺮﻓﯽ ﻧﻤﻮده اﺳﺖ را ﺑﺮای وﺻﻮل ﻃﻠﺐ ﻃﻠﺒﮑﺎر در ﻣﻌﺮض ﻓﺮوش ﺑﮕﺬارﻧﺪ و در ﻧﻬﺎﯾﺖ ﺛﻤﻦ را ﺑﺎﺑﺖ ﻃﻠﺒﺶ ﺑﻪ وی ﺑﭙﺮدازﻧﺪ.
درمواد۱۱۳الی ۱۴۵قانون اجرای احکام مدنی مصوب آبان ماه ۱۳۵۶ که به فروش اموال غیرمنقول اختصاص دارد،پس از آن که مال غیرمنقول به فروش رسید و برنده مزایده اعلام شد، با احراز صحت جریان مزایده از سوی دادگاه و صدور دستور تنظیم سند انتقال، نسبت به انجام این دستور اقدام شده و عملیات اجرایی با پرداخت محکوم‌به و وصول هزینه‌های اجرایی خاتمه می‌یابد و پرونده اجرایی مختومه می‌شود.طبق مواد ۱۴۳ و ۱۴۴ دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده، دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می‌دهد و این دستور مربوط به صدور و تنظیم سند انتقال به نام خریدار است و ارتباطی به امر خلع ید و تحویل ملک ندارد.
بنابراین فرآیند انتقال سند با سه مقدمه زیر صورت میگیرد؛
۱- انجام تشریفات مزایده طبق قانون،
۲-صدوردستورسندانتقال توسط دادگاه،
۳- صدور وتنظیم سندانتقال توسط دفترخانه

رویه قضائی
حال ببینیم دررویه قضائی فعلی کشور در کدام مرحله انتقال مالکیت مال به خریدار (برنده مزایده) پذیرفته شده و مالکیت اومستقرشده است؟ ودرواقع درچه زمانی برنده مزایده می‌تواند بنابر اصل تسلیط برمال خود مسلط و چیره شود و درآن تصرف مالکانه داشته باشد؟
با طرح سوالات فوق به بررسی چندحکم صادره دراین خصوص و استدلال مراجع قضائی دراین رابطه می‌پردازیم

باجستجوی ساده عبارت مزایده درسامانه ملی آرای قضائی احکام زیربه چشم می‌خورد:
نخست رای شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۶۹۴۰۰۵۶۷مورخ۱۶/۱۱/۱۳۹۱:
شعبه۳۰دادگاه عمومی حقوقی تهران: “مالکیت واخوانده از زمان دستورتملیک واجد اثر می‌باشد.”

شعبه ۵۱ دادگاه تجدیدنظراستان تهران:
“ازآنجاسی‌که برنده مزایده حق انتقال مورد مزایده را ندارد
زیرا مادامی که در مقام اجرای حکم دادگاه مورد مزایده در دفتر اسناد رسمی به نام برنده مزایده ثبت نشده است
مالکیت مشارالیه محقق نمیگردد.صرف صدورحکم تملیک کافی برای شناختن برنده مزایده بعنوان مالک نیست!”
دوم رای شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۶۹۴۰۱۵۱۵مورخ۲۰/۱۱/۱۳۹۲:
شعبه هشتم دادگاه عمومی حقوقی تهران: با استناد به دادنامه صادره قبلی و النهایه صورت‌مجلس اجرایی استدلال میکند که”نمایانگر آن است که درنهایت خواهان،برنده مزایده پلاک موصوف و ایضاً تملک آن به میزان شش‌دانگ از اعیانی می‌باشد”

شعبه ۵۱دادگاه تجدیدنظراستان تهران:
” صورت‌مجلس مزایده فوق به‌تنهایی بیانگر ایجاد رابطه صحیح حقوقی نیست… با وصف مراتب و ازآنجایی‌که برنده مزایده را فقط بعد از صدور حکم تملیک دادگاه می‌توان مالک شناخت!..”
دراستدلال‌های فوق الذکر علاوه بر برداشت‌های متفاوت مقام محترم قضائی دراین امر، نکته قابل توجه تفاوت فاحش استدلال حقوقی در مرحله تجدیدنظر آن هم ازیک شعبه و درفاصله حدود یک‌سال است.


اصل تسلیط
یکى از قواعد مسلّم فقهى قاعده تسلیط است. بیان این قاعده این است که هر گاه کسی بر مالی از مسیر شرعی و قانونی سلطه یافت کسی نمی‌تواند او را از انتفاع از آن مال باز دارد. از قائده تسلیط گاهی به «قاعده تسلط»، تعبیر مى‌شود. ولى در عبارت فقها به قاعده سلطنت معروف است.
مفاد قاعده این است که هر مالکى، نسبت به مال خود تسلط کامل دارد و مى‌تواند در آن هر گونه تصرفى اعم از مادى و حقوقى بکند، و هیچ کس نمى‌تواند او را بدون مجوز شرعى از تصرفات در آن منع کند. به عبارت دیگر، به موجب این قاعده، اصل بر آن است که همه گونه تصرفات براى مالک مجاز است، مگر آن که به موجب دلیل شرعى خلاف آن ثابت گردد.
قاعده تسلّط از مشهورترین قواعد فقهى است و به علت کاربرد وسیع اقتصادى و اجتماعى‌اش، از دیرباز از اساسى‌ترین قاعده‌هاى فقه اسلام بوده است. این قاعده تثبیت کنندۀ ارکان مالکیت است و به علت جایگاه خاص اموال و مالکیت در زندگى روزمره مردم، اهمیت و برجستگى خاصى در بین سایر موضوعات دارد. بر اساس این قاعده، تصرف در مال غیر جز از طریق جلب رضایت مالک ممنوع شده است.
به گفته صاحب جواهر: «قاعده سلطان الملک و تسلط الناس على اموالهم، اصل لا یخرج عنه فى محل الشک» یعنى قاعده سلطنت مالک و [به تعبیر دیگر] تسلط مردم بر اموال خود، اصلى است که در موارد تردید [و عدم وجود دلیل بر خلاف] نمى‌توان از آن خارج شد.


حق مالی
درحقوق ایران حق مالی به حقوق عینی و دینی تقسیم شده و حقوق عینی منحصر بوده وعبارتند از:
حق مالکیت (کامل‌ترین نوع حق عینی)، حق انتفاع،
حق ارتفاق، حق تحجیر، حق شفعه و حق عینی تبعی.
مطابق ماده ۳۰ قانون مدنی که مبین اصل تسلیط در نظام حقوق ما است، هر مالک نسبت به مایملک خود (که شامل تمام حقوق مالی اعم از عینی و دینی است) حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد که قسمت پایانی، چالش‌ها و حدود اصل تسلیط را می‌رساند.
مستفاد از مواد قانون مدنی و سایر قوانین مدنی و سایر قوانین مرتبط، حدود اصل تسلیط عبارتند از: محدودیت‌هایی که ناشی از ورود ضرر به دیگری می‌باشد که همان بیان‌کننده “قاعده لاضرر” است و محدودیت‌هایی که ناشی از ورود ضرر به منافع عمومی و اجتماع ‌باشد.

مطالعه بیشتر بستن