تغییر کاربری در قانون زمین شهری

محمدامیر کریمی: مالکیت، حقوق و آثار به وجود آمده به تبع آن از مستحکم‌ترین حقوقی است که برای افراد به وجود می‌آید و همه افراد و اقشار جامعه ملزم به محترم شمردن آثار وارده بر آن شده‌اند.

این امر که ریشه در متون فقهی ما داشته است و بیان گر یک قاعده ی مهم است(اصل تسلیط) در قانون مدنی نیز مورد تاکید و تصریح قانون‌گذار قرار گرفته است.
این ماده قانونی بیان می‌دارد که: هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.
قسمت ابتدایی ماده که روشن است اما موضوعی که قصد داریم به آن بپردازیم یکی از چند مواردیست که قانون استثنا کرده است.

تغییرکاربری
همانطور که بیان کردیم هرمالکی می‌تواند هر طور که مایل است از ملک و املاک خویش نهایت بهره و استفاده را ببرد اما این بدان معنی نیست که مالک نحوه استفاده یا به عبارتی کاربری ملک خود را تغییر دهد.

در خصوص تعریف تغییر کاربری باید بیان داشت که؛
هر گونه اقدام که مانع از بهره‌برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهادکشاورزی تغییر کاربری محسوب شود.
برای مثال اگر مالک یک ملک مسکونی در ملک خود اقدام به احداث مغازه نماید یا مالک یک ملک زراعی در ملک خود اقدام به تاسیس آپارتمان نماید و آن را تبدیل به یک واحد مسکونی نماید، تغییر کاربری رخ داده است.

آیا تغییر کاربری جرم است؟
عموم مردم بر این باورند که صرف تغییر کاربری یک ملک صرفا یک تخلف است و با پرداخت مبلغی جریمه اجازه تغییر کاربری و بعضا ادامه فعالیت و ساخت و ساز از سوی نهاد‌های مربوطه صادر می‌شود و دیگر هیچ مشکلی باقی نخواهد ماند.
اما، لازم به ذکر است که به دلیل گسترش این اعمال توسط مردم،قانونی تحت عنوان، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها تصویب گردید که اعمال ارتکابی را دارای وصف مجرمانه دانست و تغییر کاربری را فقط در چارچوب و موارد گفته شده در این قانون مجاز دانست.
مجازات تغییر کاربری چیست؟
مطابق با ماده۳قانون فوق الذکر؛ کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون این قانون این اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده‌ است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش‌ماه محکوم خواهندشد.
همچنین اگر، هریک از کارکنان دولت و شهرداری‌ها و نهادها که در اجرای این قانون به تشخیص دادگاه صالحه تخطی نموده‌ باشند، ضمن ابطال مجوز صادره به جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده‌است و در صورت تکرار علاوه بر جریمه مذکور به انفصال دائم از خدمات دولتی و شهرداری‌ها محکوم خواهندشد.
سردفتران متخلف نیز به شش ماه تا دو سال تعلیق از خدمت و در صورت تکرار به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم می‌شوند.

درچه مواردی تغییر کاربری مجاز است؟
در قانون زمین شهری ماده۱۴در این خصوص بیان داشته است که:
تبدیل و تغییر کاربری، افزار و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی و یا آیش (‌اراضی موضوع ماده ۲ این قانون) با رعایت ضوابط ‌و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون بلااشکال است.
منظور از آیش در این ماده، اراضی شهری زمین‌هایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک‌ها قرار گرفته است.
حال سوالی که شاید به ذهن خطور کند این است که منظور از ضوابط و مقررات اشاره شده چیست یا چه شرایطی می‌بایست وجود داشته باشد تا امکان تغییر کاربری میسر شود؟
تعیین و تصمیم‌گیری درخصوص این ضوابط و مقررات و همچنین اضطراری بودن تغییرکاربری بر عهده کمیسیونی متشکل از؛ رئیس سازمان جهاد کشاورزی، ‌مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌گردد.


طریقه اقدام جهت تغییر کاربری
شخص متقاضی به همراه کلیه مدارک و مستندات، درخواست کتبی خود را به ویژه ذکر جهت و دلایلی که به سبب آن درخواست تغییر کاربری را دارد به طور کتبی به جهاد کشاورزی منطقه تحویل دهد.
موضوع در کمیسیون اشاره شده طرح و درصورت صلاحدید و لزوم جهت بررسی و اعلام نظر به شهرداری منطقه ارجاع می‌شود. شهرداری باتوجه به وضعیت ملک، نقشه و… نظر خود را به کمیسیون اعلام می‌نماید.
پس از جمع‌بندی رای‌گیری بین اعضا کمیسیون صورت می‌گیرد و تصمیم مورد توافق اکثریت اعضا به متقاضی اعلام می‌گردد.
اگر نتیجه اعلام شده مبنی بر قبول تقاضای تغییر کاربری باشد، مراتب با نقشه و مشخصات کامل ملک به منظور تعیین قیمت روز زمین یا باغ برای کاربری جدید به اداره کل امور اقتصادی و دارایی استان اعلام می‌شود و پس از صدور گواهی مبنی بر واریز ۸۰ درصد ارزش روز زمین و یا باغ، مجوز تغییر کاربری صادر خواهد شد.
*مولف و پژوهشگر حقوقی

مطالعه بیشتر بستن