مشارکت در ساخت و نحوه محاسبه درصد مشارکت آن چگونه است؟

محمدامیر کریمی*: وجود بافت فرسوده در هر شهر و روستایی و همچنین اعطای امتیازات مختلف از سوی شهرداری، وزارت مسکن و شهرسازی و… به سرمایه‌داران فعال در حوزه ساخت و ساز و مالکین املاک مسکونی، این فرصت و بستر را برای افراد به وجود آورد تا به فکر ساخت و ساز،برج سازی و مواردی از این قبیل باشند که البته این امر در سالیان گذشته با افزایش چشمگیر و قابل توجهی روبه رو بوده است.
در این نوشتار قصد داریم به قرارداد‌های مشارکت در ساخت و نحوه احتساب درصد مشارکت بین طرفین بپردازیم.

مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت یک نوع توافق دو طرفه‌ای است بین دو یا چند نفر که اصولا یک نفر دارای ملک یا زمینی است ولی تخصص و یا سرمایه لازم جهت تخریب بنای فعلی و احداث بنای جدید مطابق با ضوابط و قواعد احداث بنا را ندارد با شخصی که در این زمینه هم دارای سرمایه است و هم تبحر لازم را دارد.
در قرارداد‌های مشارکت در ساخت عمدتا سازنده که دارای تخصص و سرمایه است با مالک در ساختمان‌های احداثی شریک می‌شوند که میزان این شراکت جدای از توافق طرفین به عواملی نظیر متراژ زمین، مرغوبیت زمین و… بستگی دارد.
در ادامه به اوصاف، ویژگی‌ها و مندرجات الزامی یک قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته می‌شود.

اوصاف قرارداد مشارکت در ساخت
با افزایش چشمگیر احداث بنا و قراردادهای مشارکت در ساخت .
شاهد این موضوع بودیم که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت به ویژه مالک، با یکدیگر دچار مشکل و بعضا برای حل موضوع ناگزیر به مراجعه به دادگستری می‌شوند.
پس انعقاد یک قرارداد و بهره‌گیری از افراد آگاه و مطلع در این موضوع، کمک‌های بسیاری در جهت ممانعت از وجود هرگونه مشکل و نزاع را بین طرفین دربرخواهد داشت.
تعیین طرفین قرارداد، موضوع قرارداد، ملک موضوع قرارداد، نسبت سهم هریک از طرفین جز ارکان هر قرارداد مشارکت درساخت محسوب می‌شود.
مهم‌ترین و اصلی‌ترین هم رکن این قرارداد، قید تعهدات هریک از مالک و سازنده است.
مالک یک ملک یا زمین اصولا یک تعهد در مقابل سازنده دارد آن هم ملک را در تاریخ معین تخلیه و به سازنده تحویل دهد.
مگر اینکه این سازنده با سرمایه مالک اقدام به تخریب و احداث بنای جدید نماید و به نوعی سازنده فقط می‌بایست بنا را مطابق با خواسته مالک در برابر اجرت معلوم احداث نماید و در بنا هیچ‌گونه سهمی ندارد که در این صورت مالک موظف است مطابق با قرارداد موجود هزینه‌ها و اجرت سازنده را مطابق با قرارداد در سر موعد پرداخت نماید.
اما در قراردادهای مشارکت در ساخت که سازنده با مالک در ساختمان احداثی شریک می‌شوند، وظایف و تکالیفی درج شده است که می‌بایست حتما در قرارداد به آن پرداخته شود. این موارد عبارتند از؛
-درج دقیق مساحت هر واحد که سازنده می‌بایست تحویل دهد، درج این موضوع سازنده را متعهد می‌کند تا در صورت تخلف، سازنده مسئول و متعهد به جبران خسارات باشد.
– بیان جزئیات هر واحد، ذکر جزئیات از قبیل تعداد اتاق‌ها همچنین توافق در نصب کابینت و کولر و… مواردی است که همگی برای سازنده تعهد ایجاد می‌کند
-تعیین وضعیت پارکینگ و انباری هر واحد
شاید یکی از مواردی که بعد از احداث ساختمان بین مالک با سازنده یا یک مالک با مالک دیگر به وجود می‌آید اختلاف در پارکینگ و انباری است. تعیین و درج این موضوع که هر پارکینگ و انباری متعلق به کدام واحد است از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری می‌نماید.
-تعهد به پرداخت مبلغی به عنوان ودیعه به مالک، جهت اجاره و سکونت تا پایان تحویل ملک
تعیین میزان و مبلغ آن کاملا به توافق طرفین مربوط است.
-تاریخ اتمام و تحویل ملک این موضوع نیز از مواردی است که همواره بین طرفین منجر به بروز اختلاف شده که لازم است حتما در انعقاد قرارداد به آن توجه ویژه‌ای شود و حتی می‌توان شرط کرد تا درصورت تاخیر در تحویل مکلف به پرداخت خسارت به ازای هر روز دیرکرد باشد.
حال پس از مندرجات الزامی قراردادهای مشارکت موضوعی که ممکن است در بسیاری از موارد بین طرفین مشکل ساز شود بحث میزان سهم هریک از طرفین در قراردادهای مشارکت است .

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت
درصد مشارکت در ساخت اصولا بر مبنای توافق طرفین صورت می‌گیرد. اما اگر توافقی در این زمینه صورت نگیرد براساس، قیمت هر مترمربع واحد ساختمانی نوساز در آن منطقه، مبنای محاسبه سهم طرفین در مشارکت در ساخت قرار میگیرد.
قبل از گرانی بدون ضابطه و غیر متعارف املاک محاسبه درصد مشارکت این گونه صورت می‌گرفت؛ اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه‌ای که قرار است مشارکت در ساخت آن‌جا انجام شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به صورت برابر (۵۰-۵۰) انجام می‌شود.
در غیر این صورت و اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین ۵-۴ میلیون تا ۵-۵ میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر کرده و سهم مالک زمین ۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵ درصد محاسبه می‌شود.
جدا از مورد بیان شده بعضا ممکن است تعیین سهم به صورت دیگری باشد مانند؛
مشارکت به صورت ۶۰-۴۰ درصدی، دراین صورت مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» محاسبه می‌شود. این مبلغ در ابتدای فرآیند مشارکت از طرف سازنده به مالک پرداخت می‌شود که وی بتواند در طول زمان ساخت و آماده‌سازی بنای جدید، در منزل دیگری ساکن شود.
هرچند با وضع کنونی جامعه سهم مساوی و ۵۰-۵۰ برای هردوطرف عادلانه و معقول به نظر می‌رسد.
*مولف و پژوهشگر حقوقی

مطالعه بیشتر بستن