تحول در ثبات معاملات با یک طرح قانونی

در روزهایی که مجلس دوره دهم شورای اسلامی‌به پایان می‌رسید بررسی «طرح الزام به ثبت رسمی‌معاملات غیر منقول» شروع شد وبه تصویب رسید؛ شاید بتوان این طرح را نشانی ماندگار از مجلس گذشته دانست زیرا سبب تحول در ثبات معاملات املاک و قراردادهای مردم درخصوص اموال غیر منقول می‌شود و علاوه بر آن، به وضعیت مالکیت املاک واسناد آنها سر و سامان می‌دهد.

در صورت نهایی و اجرا شدن این قانون، طرح الزام به ثبت رسمی‌ معاملات را می‌توان حمایت کننده ی حقوق شهروندان هم دانست که با کاهش بروکراسی، حق مالکیت اشخاص را به طور کا رآ و موثری تضمین می‌کند. برابر ماده ی یک این طرح،هرعمل حقوقی که
باهر عنوان که نتیجه ی آن انتقال مالکیت اموال غیر منقول باشد و نیز رهن اموال و اجاره آنها (بیش ازدوسال ) باید در دفترخانه‌های اسناد رسمی‌به ثبت برسد.
این حکم البته تازه نیست ؛ نزدیک به نود سال پیش هم قانون گذار در مواد ۴۶و۴۷ قانون ثبت، چنین حکمی‌را تصویب کرده بود اما با تفاسیر گوناگون حقوقی و قضایی،کامل و به درستی اجرا نشد و دادگاهها با اصالت دادن به اراده ی انتقال املاک و ابراز آن به هرشکل،به اسناد عادی اعتبار داده اند.نتیجه ی چنین دیدگاهی،دعاوی گوناگون،فراوان و پیچیده ای شد که هم اکنون دستگاه قضایی را سرگرم وفرسوده کرده است. شاید بتوان گفت جرایمی‌همچون «انتقال مال غیر »، «کلاهبرداری »، تصرف املاک دولتی و زمین خواری و تغییر کاربری اراضی زراعی، محصول نادیده گرفتن قانونی است که درسال ۱۳۱۰تصویب شد و به درستی اجرا نشد. شوربختانه،دادگاهها ورسانه‌ها ی ما پر از پرونده و اخباری است که پایان تلخ آن، بی خانمان شدن مالباختگانی بود که پس اندازهای خودرا به جیب کسانی ریختند که یک آپارتمان را در خارج از دفترخانه و با سند عادی و مبایعه نامه‌ها به چندین نفر فروختند و از پی جویی قانونی و مجازات گریخته اند.

= از بین رفتن جرایم متعدد با یک طرح
طرح الزام به ثبت رسمی‌،پایان مدبرانه وخوشایند امور دیگری هم هست. یکی از انگیزه‌های مردم برای تنظیم سند رسمی‌، کاغذ بازی و بروکراسی فرساینده ی ادارات دولتی است. اگر فردی بخواهد ملک خودرا به دیگری انتقال دهد برابر قانون باید با استعلام دفترخانه برای اخذ پایان کار و مفاصا حساب راهی کلاف سردرگم شهرداری بشود و پس از طی مراحل سرسام آور اداری مدارک دریافتی را به حکم ماده ۱۸۷قانون مالیاتهای مستقیم،به اداره امور مالیاتی ببرد تا در آنجا نیز پس از صرف وقت و هزینه‌های جانبی بتواند مفاصا حساب مالیاتی ملک خود را برای انتقال دریافت کند. اینها البته درصورتی است که ملک دارای کاربری تجاری نباشد. در این صورت اخذ مفاصا حساب از سازمان تامین اجتماعی هم تکلیف دیگری است که فروشنده را راهی خیابانهای پرازدحام شهر می‌کند.همه ی اینها به هدر رفتن وقت ونیروی انسانی و کاهش نشاط اجتماعی دامن می‌زند و به جز این‌ها با اصول حاکم بر دولت الکترونیک هم مغایر است.اصولی که در پی آن است تا باکاهش رفت وآمد، محیط زیست را سالم و مردم را آسوده نگاه دارد. همه ی این امور در طرح الزام به ثبت رسمی‌مورد توجه قانون گذار قرار گرفت و راه حل شایسته ای برای آن پیش بینی شد :
برابر مواد ۴و ۵ این طرح،هم اداره امور مالیاتی وهم سازمان تامین اجتماعی مکلف شدند سامانه‌های برخط (آنلاین ) ایجاد کنند تا سردفتران اسناد رسمی‌درهنگام تنظیم اسناد رسمی‌،امکان دسترسی به اطلاعات لازم ومحاسبه ی هزینه‌های قانونی را داشته باشند.
این روند سبب ازبین رفتن زمینه ی ارتکاب جرایم متعدد همچون ارتشا و سو استفاده ی کارکنان از قدرت می‌شود. وانگهی معاملات شهروندان با نظارت و مسئولیت یک حقوق دان با عنوان «سردفتر اسنادرسمی‌» که دارای ابلاغ مخصوص از رییس قوه ی قضاییه است انجام می‌شود.

= ابتکار بیمه ای قانون گذار
راه حل مستحق للغیر درآمدن مبیع
این‌ها اما همه اثار تصویب طرح ثبت سند رسمی‌نیست.امروزه صاحبان اراضی با ابهام اداری وحقوقی نسبت به املاک خود دست به گریبانند.این که صاحب یک قطعه زمین در زمان انتقال ملک خود متوجه می‌شود زمین او «موات » یا دولتی و یا منابع طبیعی اعلام شده است پدیده ای آشنا و دراز دامن است. در بسیاری ازمواقع کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری ملکی را موات اعلام می‌کند و به علت نارسایی ابلاغ مالک ازاین تصمیم بی خبر است. همین گونه،اراضی خارج از محدوده ی شهر مالک یا مالکین توسط سازمان جهاد کشاورزی، منابع طبیعی اعلام می‌شود،بی آنکه به درستی به مالک اعلام شده باشد. مواردی از این دست البته پرشمار است، اما مالک تنها در زمان انتقال، گرفتار چنین تصمیم اعلام نشده ای می‌شود که پیامد آن درهم آویزی با خریدار در مراجع قضایی است.
طرح الزام به ثبت رسمی‌، البته امضای اسناد راهم پایان روابط خریدار وفروشنده نمی‌داند. فقها،فروشنده را ضامن «مستحق الغیر درآمدن مبیع » می‌دانند و قانونگذار مدنی ایران هم درماده ی ۳۹۰قانون مدنی،به پیروی ازمنابع فقهی،فروشنده را ضامن مبیع و درماده ۳۹۱ قانون مدنی هم او را مسئول جبران خسارت دانسته است. اجرای این احکام حمایتگر اما در عمل، آسان نبود ولی درماده ی ۱۳طرح الزام به ثبت رسمی‌، مورد معامله بیمه می‌شود ؛این ابتکار قانونگذار سبب شده است تا ریسک معاملات مردم به گونه ای معقول تضمین شود و درصورت بطلان معامله به دلایل مذکور، خریدار الزاما مالباخته نشود. به ویژه اگرعیوب پنهان مبیع و فساد بخشی ازآن هم، بدین گونه درپوشش بیمه ای قرار گیرد. این ابتکار قانون گذار البته قابل تحسین است به ویژه آنکه اگر درایین نامه‌های بعدی،سردفتران اسناد رسمی‌هم بیمه مسیولیت شوند.
بطلان معاملات غیرثبتی، ضمانت اجرای قوی
اما پرسش این است که پس ازتایید این طرح توسط شورای نگهبان،اگر املاک بااسناد عادی فروخته شوند ومردم برای فروش ملک خود به دفترخانه نروند وضعیت معامله چه خواهد شد ؟
این پرسش البته یادآور سیر تاریخی همه ی قوانینی است که پیش تر از این طرح مردم را برای معاملات خود به دفترخانه فرا می‌خواند اما مردم کماکان برای تنظیم سند به بنگاهها مراجعه می‌کردند و یا معاملات خود را با اسناد عادی،تنظیم می‌کردند.
برابر ماده یک این طرح،معاملات مربوط به املاک واراضی که درخارج ازدفترخانه تنظیم شود «باطل »است و بنابراین اثری ندارد. این حکم قانونی شاید مهمترین تفاوت این طرح با سایر قوانین مشابه گذشته باشد.
اگر نظم حقوقی و اقتصادی کماکان در حسرت اجرای ماده ۴۶و۴۷ قانون ثبت مانده است و اینکه قانون پیش فروش پس از چند سال، کماکان اجرا نمی‌شود، به علت نداشتن چنین ضمانت اجرای محکمی‌است. به نظر می‌رسد شورای محترم نگهبان این امر را مغایر شرع بداند اما با توجه به مقضیات زمان و حفظ مصالح بازار و در نظر داشتن قاعده «سوق مسلمین »چنین امری البته تو جیه شدنی خواهد بود.
به جز این، چنانچه دلالان و متصدیان بنگاه املاک چنین قراردادی را تنظیم کنند،برابرماده یک به پرداخت یک چهارم بهای روز مورد معامله محکوم خواهند شد.این ضمانت اجراها سبب می‌شود که نه خریداران به پای نوشته‌های عادی دست به جیب بشوند و نه بنگاهها،غیر مسئولانه دست به قلم ببرند. با این حال تصویب این طرح به معنی پایان فعالیت بنگاهها نیست؛ بلکه آنهارا به همان جایگاه قانونی «دلالی » بر می‌گرداند تا به حکم ماده ۳۳۵قانون تجارت،دربرابر دریافت اجرت،واسطه ی انجام معامله شوند اما در عین حال حق ندارند قلم قرارداد نویسی به دست گیرند. از این رو برابر ماده سه طرح الزام ثبت رسمی، بنگاه داران می‌توانند با انجام مقدمات،طرفین را به دفترخانه هدایت کنند.لکن مردم الزامی‌به مراجعه به بنگاهها ندارند؛ بنابراین ماجرای رهزن کد رهگیری برای همیشه به پایان خواهد رسید.

= تکلیف اسناد عادی چه می‌شود ؟
اما تکلیف سندهای عادی که قبل ازاین قانون تنظیم شده است چه می‌شود ؟ مطابق ماده ده طرح، دارندگان سند عادی باید پس از لازم الاجرا شدن،اسناد خود را در سامانه ای مخصوص به ثبت برسانند و ظرف مدت پنج سال،
اسناد رسمی ‌آن را اخذ کنند. با این حال حق انتقال ملک را در این مدت ندارند مگر این که بامراجعه به دفترخانه،حقوق مربوط به آن را صلح کنند.
ازهمه ی اینها که بگذریم، این طرح معایبی هم دارد: نخست اینکه وکالت دادن اسناد را عملا «ناقله» تلقی کرده است. یکی از مشکلات کنونی این است که مردم از وکالتنامه‌ها برای انتقال واقعی اموال استفاده می‌کنند. در بسیاری مواقع، دیدگاه مراجع قضایی و سازمان ثبت و سایر مراجع اداری درمورد وکالت بلاعزل همان عقدناقله است؛ این طرح هم همین دیدگاه را تقویت کرد.اخذ هزینه‌های اسناد ناقله برای وکالت والزام درج آن درسامانه مخصوص و اعلان آن توسط سازمان ثبت در پاسخ به استعلامات،آنگونه که درتبصره ی ماده ی یک آمده است به استقبال بیشتر مردم ازخرید وفروش وکالتی دامن می‌زند. بهتر آن می‌بود که عقد وکالت به همان «عقد جایز نیابتی» بر می‌گشت و اختیار موکل در تغییر واصلاح مستمر آن،برخلاف موانع بخشنامه ای، راحت تر می‌شد تا خریداران به این عقد به مثابه یک عقد ناقله اطمینان نکنند.
ایراد دوم این طرح این است که درمورد املاک ثبت نشده، ساکت است در حالی که در ماده ۸۸قانون ثبت،حکمی‌دراین مورد وجود دارد وا ین طرح هم می‌توانست انتقال املاک ثبت نشده را هم الزاما از طریق تنظیم صلح نامه رسمی‌در مورد حقوق ناشی ازتصرف مالکانه،سامان دهد.
و ایراد اخر این که،مسئولیتی که برعهده ی سردفتران گذاشته است با حقوقی که برای آنها پیش بینی کرده است سازگار نیست. سردفتران مکلف به نگارش ثمن دقیق معامله شده اند، اما اجرت آنها منطبق با ارزش معاملاتی است. این امر البته مغایر شرع هم هست. صرف نظر از آنکه فقهای معاصر ازجمله مقام رهبری در پاسخ به استتفتای سردفتران گفته اند اجرت کاتب مطابق، مبلغ است ؛نابرابری حقوق وتکالیف هیچگاه پسندیده نیست.طرح الزام به ثبت سند رسمی‌البته یک پیام دارد : قانونگذار دریافته است که «علاج واقعه را قبل ازوقوع باید کرد»

مطالعه بیشتر بستن