مبانی کارشناسی مجتمع‌های تجاری چند منظوره

دکتر محمدباقر عفتی داریانی*: با نگاهی به سیر تحولات فضاهای تجاری مدرن در شهرهای بزرگ ، می‌توان به این مهم دست یافت که افزایش جمعیت و متعاقب آن افزایش میزان تقاضا برای مصرف,موجب شکل‌گیری بیش از پیش فضاهای تجاری شده است. نحوه شکل‌گیری این فضاها به دلیل عواملی همچون محدودیت فضایی و قیمت بالای زمین درشهرهای بزرگ، شکل خاصی به خود گرفته است. شکل‌گیری پاساژها در فضاهای پسکرانه خیابان به عنوان آخرین فضاهای در دسترس ، شکل‌گیری بازارهای تخصصی در حواشی شهرها که زمین در دسترس بیشتری در اختیار قرار می‌دهد، در سالهای اخیر قابل مشاهده است. مجتمع‌های مدرن تحت عنوان مال، با داشتن امکانات بیشترهمچون پارکینگ، سرویس بهداشتی، تسهیلات پذیرایی مانند فود کورت ورستوران وکافی شاپ، فضای بازی کودکان، سینما و محوطه باز و فضای سبز و تنوع واحدهای تجاری ، برای برخی از شهروندان دارای جاذبه می‌باشد.

کارشناسی و ارزیابی مجتمع‌های مدرن” مال” معمولا از دو جنبه صورت می‌گیرد:
– برآورد قیمت تمام شده شامل ارزیابی زمین,هزینه طراحی ومشاوره و ساخت و اجرا و نظارت و هزینه‌های عوارض اخذ پروانه ساختمانی
– ارزیابی واحدها وغرفه‌های تجاری,خدماتی مجتمع در واگذاری وفروش اولیه
با توجه به موقعیت محلی و وسعت عرصه واعیانی و تنوع کاربریها و کیفیت ساخت واجرا و تمایز متریال ومصالح مصرفی در این نوع پروژه ها، بررسی ویژگیها و امکانات و مشخصات و فاکتورهای موثر در ارزیابی این نوع مراکز خرید چندمنظوره، از اهمیت بسزائی برخوردار است.

روند شکل‌گیری پاساژ و مجتمع تجاری
تاریخچه بازار با شکل گیری شهرنشینی در ایران همزمان است. بازار واژه‌ای فارسی است که سابقه آن به دوران پیش ازاسلام باز میگردد. بسیاری از محققان معتقدند که دردوران سنتی، فضای تجاری در شهرهای ایران با محوریت بازار، ارتباط تنگاتنگی با سایرعناصر شهری داشته و هماهنگی و ارتباط متقابلی نیز میان عناصر مشاهده میشد. به طوریکه بازار به عنوان نهادی اقتصادی – شهری در دوره ساسانیان در شهرهای بازرگانی – تولیدی شکل گرفت. هسته اولیه اغلب بازارهای واقع در شهرها، حوالی پر جنب و جوشترین دروازه‌ها تشکیل میشد. شکل‌گیری عناصر بازار و روند توسعه آن بستگی به کارکرد اصلی شهر و میزان رشد اقتصادی و جمعیت داشت. درشهرهای بازرگانی- تولیدی و پر رونق، بازارچه‌های محلی،اغلب نیازهای جاری و روزمره اهالی شهر را تأمین میکردند و بخش مهمی از بازار اصلی شهر درخدمت بازرگانی خارجی قرار میگرفت. برای نمونه، در قرن پنجم هجری به گفته ناصر خسرو در یکی از محله‌های اصفهان، پنجاه کاروانسرا و در دوره صفویه در بازار و سایر نقاط شهر اصفهان۱۸۰۲ کاروانسرا وجود داشت. بازار که خود به تنهایی نمی‌توانست احتیاجات روز افزون مردم را رفع کند به ناچار در خود، سراها، تیمچه ها، قیصریه‌ها و کاروانسراها را به وجود آورد که هر یک کارکرد خاص خود را داشته و درکنار هم قرار داشتند. علاوه بر آن در جوار این مجموعه، اماکن عمومی مانند حمام ها، مساجد، مدارس، تکیه ها،سقاخانه ها، زورخانه ها، قهوه خانه‌ها و غیره وجود داشته است که کل آنها بافت واحدی را به وجود آورده و از نظر ارتباطات بخشهای مختلف زندگی و فعالیتهای اقتصادی، اجتماعی،مذهبی و سیاسی جوابگوی نیازمندیهای مردم شهرها بوده است.
آنچه که امروزه به اسم بازارهای سنتی شناخته می شود بیشتر مربوط به دوران صفویه وبعد است. در دوران پهلوی به دلیل طرز تفکر خاص رضاخان، کم کم پای بازارهای نوین به ایران باز شد و سبک معماری بازارها تغییر کرد. رفته رفته بازارها از حالت تیمچه، راسته، چهارسوق و… خارج شدند و حالت پاساژ، مجتمع و… را به خود گرفتند. کم کم تفاوت های موجود بین بازارهای سنتی و نوین نمایان شد. شاید مهمترین تفاوت این بازارها با یکدیگر را بتوان در نقش هایی که در جامعه ایفا می کردند و می کنند، خلاصه کرد. بازارهای سنتی، به لحاظ نقش  آفرینی در جامعه دارای گستره وسیعی نسبت به بازارهای مدرن بودند. نقش هایی که بازارهای سنتی در گذشته ایفا می کردند را می توان به چهار نقش عمده تقسیم بندی نمود که عبارتند از: نقش اقتصادی، نقش سیاسی، نقش اجتماعی و نقش مذهبی. بازارهای نوین تنها در نقش اقتصادی با بازارهای سنتی مشترک هستند و سایر نقش ها یا در بازارهای نوین از بین رفته اند یا بسیار کمرنگ شده‌اند. نقش فراغتی-تفریحی تنها در بازارهای نوین مورد توجه واقع شده است و بازارهای سنتی این نقش را ایفا نمی کنند.
در دوره پهلوی دوم نیز افزایش تراکم در بافت بازارها از جمله بازار تهران ادامه داشت و به ویژه در نتیجه رونق اقتصادی، تقاضا برای فضاهای بیشتر در بازار، منجر به آن شد که بافت محله‌های مسکونی در اطراف بازار، تحلیل یافته و کاربری تجاری پیدا کنند و بتدریج راسته‌های تجاری در خیابانهای جدید احداث شود. در ارتباط با این جابجایی، برخی از فعالیتهایی که در بازار جریان داشت، با هدف دسترسی به امکانات جدید و بهتر شهری و نیز روند ارزیابی فضاهای جدید شهری و ارزش‌های اجتماعی در حال ظهور در آن نواحی، به تغییر مکان فعالیت خود تن دادند.همچنین در این دوره به مرور، فروشگاههای بزرگ و فروشگاه‌های مرکزی نیز در شهرهایی مانند تهران فعالیت کرده و از اوایل سال ۱۳۵۰به بعد,راه‌اندازی مجموعه فروشگاههای زنجیره‌ای و فروشگاههای تعاونی و توزیع شهر و روستا و فروشگاههای تعاونی مصرف که عمدتا به توزیع مواد غذایی و پروتئینی اختصاص داشتند موجب شد که خرده فروشی به صورت متمرکز و تحت عنوان مراکز خرید به روش نوین آشکار شود. درنتیجه، بازار سلطه خود را به عنوان بخش خرده فروشی از دست داد.
احداث خیابانهای جدید بر عملکرد بازار که عموماً در مرکز بافت قدیم شهرها قرار داشت، آثار متفاوتی گذاشت.هر چند بعضی معتقدند که اجرای این طرحها عملکرد بازار را مختل و آن را به انزوا کشاند اما واقعیت این است که احداث خیابانهای ویترینی در کنار خیابانهای اصلی، فعالیت بازار را از نظر حوزه عملکرد جغرافیایی وسعت بخشید. بدین معنا که اقشاری از طبقات میانی و مرفه شهری که در گذشته برای تهیه وخرید بعضی از کالاها ناگزیر بودند به بازار بروند با گشوده شدن اینگونه مغازه‌ها میتوانستند همان کالاها را از خیابانهای اصلی تهیه کنند. ارتباط عملکردی میان مغازه‌های ویترینی و فعالیتهای عمده فروشی در بازار امر انکارناپذیری است. اغلب عرضه‌کنندگان خدمات کالایی درمغازه‌های ویترینی، کالاهای خود را از بازار تهیه میکردند وتنها تأثیر منفی که شاید بتوان از ان یاد کرد، کاهش خرده فروشی در بازار بود که قسمتی از آن به مغازه‌های ویترینی انتقال یافت. بنابراین ظهور خیابانهای ویترینی به عنوان اولین بازتاب مدرنیزاسیون در عرصه فضاهای شهری باعث تحول در عملکرد خرده فروشی و عمده فروشی بازار شد.بنابراین میتوان گفت که بازار درشهرهای بزرگ در اثر عواملی مثل افزایش جمعیت، توسعه فضایی،تمرکز فعالیتها، توسعه دیوان سالاری، توسعه راهها، توسعه ابزارهای حمل و نقل و افزایش نظام عرضه و تقاضا، دچارتحولات عملکردی شد.
در این دوران سرمایه گذاران به فکر ساخت مراکز تجاری افتادند که بتواند ارزش تجاری لبه خیابان را به عمق بافتهای ساختمانی اطراف خیابان نیز امتداد دهد. به این ترتیب از تیپولوژی پاساژ با همان واژه فرانسوی استفاده شد.در فرانسه به بعضی از مسیرهای حرکتی که در دو سوی آنها شماری فضای تجاری قرار داشت، پاساژ گفته میشد.بتدریج واژه “پاساژ” در فارسی جای خود را باز کرد.پاساژ به مجموعه‌ای از واحدهای فروشگاهی اطلاق می‌شود که در یک مجتمع ساختمانی قرار دارند که به همین منظور در جایی از شهر ,غالباً در قطعه زمینی در راستای یک خیابان ساخته شده باشند. نزدیکترین و قدیمی‌ترین نمونه ها، پاساژهای خیابان لاله زار و سعدی در تهران هستند که در نیمه اول قرن اخیر با الهام از نمونه‌های مشابه در رم، میلان و پاریس وحتی باکو و بیروت آن زمان ساخته شده اند. امروز این پاساژها جنبه فروشگاهی خود را حفظ کرده‌اند اما در ایران با گرایش کلی به سوی راسته‌ای شدن، به صورت بورس کالای خاص در آمده اند.
شکل‌گیری پاساژها در کنار خیابانها را میتوان تا حدودی با چگونگی ساخت کاروانسرای شهری در کنار راسته بازار مشابه دانست، زیرا به طور معمول پاساژها در نقاطی از شهر و در خیابانهایی طراحی و ساخته میشده‌اند که از یک سو رونق اقتصادی وجود داشت و ازسوی دیگر امکان توسعه دکانها در لبه پیاده رو و خیابان به سادگی وجود نداشت. پاساژهای نخستین، شباهت بسیار زیادی به کاروانسراهای شهری داشت، اما به تدریج صورتهای جدیدی از پاساژها پدید آمد که برخی از آنها به دفاتر کار اختصاص یافتند. بناهایی مانند ساختمان پلاسکو و ساختمان آلومینیوم را از این گروه از فضاها میتوان به شمار آورد که در برخی از زمینه‌ها به ویژه در طبقه همکف به پاساژها شبیه هستند اما ماهیت کارکردی آنها با پاساژهای نخستین متفاوت است.
پاساژ در ایران معاصر یک هسته اجتماعی و محل برخورد مردم از همه طبقات نیست و بیشتر به انگیزه سود سریع از سرمایه‌گذاری ساخته می‌شود. انگیزه‌ای کهنه بر پایه یک طرح خوب و مشتری محور و نه بر اساس مدیریت درست و مسئولانه و بلند مدت است. سرمایه‌گذار تلاش می‌کند با حداقل سرمایه‌گذاری و بدون توجه به نیازهای اجتماعی و فیزیکی مشتریان، بیشترین فضاهای قابل واگذاری ( از طریق فروش سر قفلی یا سرقفلی و ملک ) را بسازد.
امروزه پاساژها در درون یک ساختمان یا مجموعه‌ای از ساختمان‌ها قرار دارند که شامل فروشگاه‌های گوناگون هستند و با راهروهای مرتبط با هم، باعث آسانی دیدار مشتریان از فروشگاه‌ها می‌شوند. پاساژهای امروزی معمولاً چندطبقه بوده و راهروها در طبقات گوناگون بر روی هم قرار گرفته‌اند.
از آخرین اشکال فضاهای تجاری در شهرهای بزرگ باید به مجتمع‌های بزرگ و جدید به نامهایی چون مال اشاره کنیم که نقاط ضعف فضاهای باز و خیابانی همچون ترافیک، آلودگی، کمبود امکانات تفریحی و سرویسهای بهداشتی، نا امنی و تردد و عدم تنوع را نداشته و در مناطق غیر مرکزی شهرساخته شده اند. معمولاً این مراکز از نظر دسترسی به مسیرهای مناسب دسترسی و بزرگراهها مکان یابی شده و اغلب با رونق اقتصادی همراه است.
مال‎‌ها مهمانان جدید کلان‎شهرها وشهرهای بزگ ایران در سال‎های اخیر هستند که تب ساخت‌شان هم هر روز بالاتر می‌رود. مجتمع‎های تجاری بزرگی که امکان خرید، تفریح و وقت‎گذرانی را یک‎جا فراهم می‎کنند. این تعریفِ یک جمله‎ای، مال‎ها را ضروری و کاربردی جلوه می‎دهد اما قضیه به این سادگی نیست، وجوه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی مجتمع‎های تجاریِ مدرن، آنقدر متنوع و پیچیده است که هنوز اتفاق نظری در موردخوب یا بد بودن‎شان ایجاد نشده‎است. موافقان معتقدند مال‎ها جانِ تازه‎ای به اقتصاد معیوب ما می‎بخشند، سطح رفاه را بالا می‎برند و گردشگر جلب می‎کنند. مخالف‎ها دامن زدن به مصرف‎گرایی و فاصله اجتماعی را عوارض ناگزیر رشد آنها می‎دانند.

ویژگیهای مجتمع تجاری چند منظوره “مال”
برای بسیاری از مردم واژه‌های بازارچه- پاساژ- شاپینگ مال تفاوت چندانی ندارد در حالیکه از منظر تخصصی این مفاهیم دارای کارکرد‌های متفاوت و پیچیده‌ای هستند.اینکه خواستگاه اولیه مراکز خرید مدرن(shopping – mall) کجا بوده و از چه زمانی این مفاهیم وارد زندگی مردم شده‌اند باید گفت که این مفاهیم از ابتدای قرن بیستم و با تغییر سبک زندگی مردم در کشورهای در حال توسعه آن زمان مثل آمریکا و اروپا وارد زندگی مردم شده است. اما واقعیت این است که برای اولین بار مفهوم مرکز خرید چند منظوره توسط ما ایرانیها در چهارصدسال قبل و در شهر اصفهان ابداع شد. میدان تاریخی نقش جهان که در زمان ساخت تا زمان انقلاب اسلامی به نام میدان شاه نامیده می‌شد و در حال حاضر به نام میدان امام خمینی نامیده می‌شود اولین مرکز تجاری -تفریحی- اقامتی چند منظوره دنیا بوده است.در زمان صفویه و با شلوغ شدن بیش از اندازه بازار قدیم اصفهان، نیاز به ساخت یک مرکز تجاری

مطالعه بیشتر بستن