ادامه از صفحه قبل :

جدید احساس شد.در زمان شاه عباس دوم در محل فعلی میدان که باغ بزرگی به نام باغ نقش جهان بود عملیات ساخت بازار و مسجد و عمارت عالی قاپو آغاز شد و درمدت چندین سال به اتمام رسید.
در مرکز میدان، فضای سرگرمی و تفریح که آن موقع چوگان بود ساخته شد ودر ضلع جنوبی میدان، فضای عبادی مسجد (شاه قدیم) امام خمینی که خود یکی از شاهکارهای معماری زمان صفویه هست بنا شد

در ضلع غربی,کاخ عالی قاپو که مرکز سیاسی و کاخ شاه عباس بود و در ضلع شرقی میدان، مسجد شیخ لطف اله که مسجد اختصاصی شاه عباس صفوی بود احداث گردید و در اطراف میدان ۲۰۰ باب دکان دو طبقه احداث شد که این مغازه‌ها هنوز و پس از گذشت ۴۰۰ سال همچنان وظیفه خود را به خوبی انجام می‌دهند. در اطراف میدان خروجیهایی به سمت بازار اصفهان بوجود آمد که در این مسیرها کاروانسرها و تیمچه‌هایی که محل استقرار و بار انداختن غوافل تجاری و ملاقات بازرگان‌های آن دوره بوده شکل گرفت.اما درگذر زمان این مفهوم از ایران به غرب کوچ کرد و ارتباط ما به جهت بسط و توسعه با آن قطع شد. در اوایل قرن بیستم و با آغاز سبک زندگی جدید مردم در اروپا و آمریکا ، تجار و بازرگانان و سازندگان برای رفع نیازهای خانواده‌های جدید، اقدام به ساخت مراکز چندمنظوره متمرکز با الهام گرفتن از بازار‌های قدیمی ایرانی کردند.
SHOPPING MALL یا مراکز خرید چند منظوره، مراکزی هستند که علاوه بر تامین نیاز‌های کالایی مثل البسه، کیف و کفش و عطریات، لوازم آرایش و بهداشتی و.. به تامین نیاز‌های دیگر مردم هم می‌پردازند مثل نیازهای فرهنگی، غذایی وتفریحی. به همین منظوردر شاپینگ مال ها، شاهد حضورکافی شاپ ها، رستوران ها، سالن‌های سینما، شهربازی، موزه، گالری‌های هنری می‌باشیم. عموما در طراحی و ساخت شاپینگ مال، لزوم این فضاها جهت ترغیب مردم به ماندگاری و صرف بیشتر وقت در فضای تجاری بسیار ضروری می‌باشد. نقش تفریحی- فراغتی تنها در بازارهای نوین و مجتمع های تجاری مشاهده می شود و در بازارهای سنتی کمتر به آن پرداخته شده‌است. در معماری مجتمع های تجاری جدید، ساختن مکان هایی برای بازی کودکان و همچنین کافی شاپ ها و رستوران ها نشان دهنده  آن است که سعی شده این مکان ها علاوه بر برطرف کردن نیازهای اقتصادی مشتری، نیازهای فراغتی آنان را نیز تا حدی برآورده نماید و باعث برطرف کردن خستگی های ناشی از کار روزمره شود و ساعاتی همراه با تفریح و شادی برای مشتریان به وجود آورد. از طرفی دیگر می توان به این نکته ی اساسی نیز اشاره نمود که خود مفهوم خرید، امروزه نوعی تفریح و گذران اوقات فراغت محسوب می شود، زیرا در گذشته اغلب افراد برای برطرف کردن نیازهای خود به بازار مراجعه می کردند اما امروزه افراد بسیار بیشتر از نیاز خود خرید می کنند.ای
اما پاساژها که در کشور ما و در دنیا رونق فراوانی داشته و دارند مراکز خرید متمرکزی هستند که صرفا دارای یکسری فروشگاه در طبقات متعدد هستند و هیچ گونه امکانات دیگر مثل رستوران، کافی شاپ، شهربازی و….. در انها وجود ندارد و تنها جنبه خرید و فروش کالا در انها دارای اهمیت می‌باشد. مجتمع‌های تجاری – تفریحی با توجه به حجم و وسعت و کاربرد در ردیف پروژه‌های خاص تجاری تحت عنوان مال قرار دارند. بررسی چندین مال در ایران ، نشان می‌دهد این نوع مجتمع‌های تجاری -تفریحی معمولا دارای ویژگیها و امکانات ذیل می‌باشد:
وجود طبقه مجزا فودکورت و کافی شاپ با تمام تجهیزات همراه با سیستم‌های تهویه مطبوع و فضاهای تخلیه هوا، به همراه سیستم تصفیه فاضلاب صنعتی، سیستم تفکیک و دیاگرام انتقال زباله,رستوران وتالار پذیرائی مجلل,باشگاه ورزشی، شهربازی و سرزمین بازی کودکان، هایپرمارکت در فضایی با وسعت بالا، فضای کافی و مناسب پارکینگ با سیستم هوشمند ,سرویس‌های بهداشتی با لوازم بهداشتی به تعداد مناسب و کافی، سیستم ذخیره برق UPS و برق اضطراری ,آسانسورهای نفربر و باری، پله‌های برقی و رمپ‌های متحرک خارجی، سیستم ذخیره آب ,تزئینات داخلی و سقفهای کاذب با مصالح نوین ، سیستم تهویه و سرمایش و گرمایش مطبوع، دوربین‌های مداربسته و سیستم حفاظتی- حراستی، سیستم تلفن مرکزی داخلی، سیستم اطفاء حریق، انبار و سردخانه ، محوطه‌سازی و آب نما وفضای سبز مدرن در داخل و خارج

۴- فاکتورهای موثر در ارزیابی مجتمع تجاری
چند منظوره “مال”
معمولا کارشناسی مراکز خرید چندمنظوره “مال” در ابعاد مختلف صورت می‌گیرد:
– برآورد قیمت تمام شده شامل ارزیابی زمین، هزینه طراحی ومشاوره و ساخت و اجرا و نظارت و هزینه‌های عوارض اخذ پروانه ساختمانی
– ارزیابی واحدها وغرفه‌های تجاری، خدماتی(غرفه‌های تجاری بصورت سرقفلی یا ششدانگ عرصه واعیانی واحد تجاری)
برای برآورد هزینه تمام شده پروژه، لازمست ارزش کارشناسی روز زمین(عرصه) محل اجرای پروژه و هزینه ساخت با لحاظ نقشه و مشخصات و سایر عوامل موثرازجمله نوع کاربری قسمتهای مختلف، مصالح اساسی پیش‌بینی شده برای اجرای پروژه در شرایط موجود بازار، هزینه عوارض پروانه ساختمانی ,هزینه خدمات مشاوره ژئوتکنیک ,هزینه‌های طراحی و نظارت ونظام مهندسی,هزینه سازه نگهبان و محوطه سازی,بیمه‌های تامین اجتماعی و مسولیت وتمام خطر، نصب آسانسورهای نفربر و حمل بار و پله برقی ورمپ و ژنراتور برق واخذ انشعابات، برآورد و اعلام گردد.
ویژگیهای خاص پروژه‌های مال، آن را از پروژه‌های ساختمانی وآپارتمانی متعارف متمایز می‌کند و درصورت عدم وجود متره برای برآورد هزینه ساخت ، استناد به برآوردهای موجود در خصوص هزینه ساخت آپارتمان مسکونی با مصالح متعارف، به هیچ عنوان صحیح و کارشناسی نمی‌باشد.درذیل، تعدادی از مشخصات ساخت چند نمونه از پروژه‌های مال در کشور که متفاوت از پروژه‌های مسکونی وتجاری متعارف می‌باشند آورده شده است:
اسکلت بتنی یا فلزی با سقف دال دو طرفه وکوبیاکس با دهنه‌های بیش از ۱۰ متر برای بار زنده تا ۲۰۰۰ کیلوگرم برمترمربع وبار مرده تا ۱۰۰۰ کیلوگرم بر مترمربع وارتفاع تجاری ۵ تا ۶ متر، سفت کاری با Dry wall-3dwall و سیپورکس با عایق بندی، نمای سنگ و شیشه سکوریت اسپایدر، آسانسور نفربر و باربر و پله برقی ورمپ متحرک خارجی با برندهای اشنایدر,اتیس,میتسوبیشی و..، دیوارها وکف سرامیک و سنگ نفیس با قطعات بزرگ وابزار چوب وآیینه قدی، سقف کاذب مدرن با تزئینات آلومینیوم آنادایز رنگی، محوطه‌سازی وفضای سبز و دیواره‌های سبز گیاهی، آب نما در داخل وخارج، سیستم گرمایش و سرمایش چیلر وتهویه مطبوع، سیستم هوشمند انرژی,کفسازی پارکینگ با۱۰ سانتیمتر بتن مش‌بندی شده وساب واپوکسی، سیستم تهویه پارکینگ با جت فن‌ها و سنسورهای خارجی,ضربه گیر وعلائم راهنما با شبرنگ وLED در پارکینگ، سیستم هوشمند پارکینگ با سنسورهای مشخص‌کننده جای پارک ، سردخانه و انبار سرد وگرم با تمام تجهیزات,دیواربتنی وگاو صندوق بتنی برای قسمت طلا وجواهر,چندین عدد اسکای لایت، دوربین مداربسته و شبکه کامپیوتری، فضاهای نشیمن در داخل وخارج مجتمع با تجهیزات کامل.
تجربه ساخت مال‌های اجرا شده در کشور ,نشان میدهد هزینه ساخت مجتمع‌های مال با توجه به مشخصات ذکر شده با استفاده از مصالح ومتریال‌های با کیفیت بالا و سرشکن کردن هزینه‌های محوطه‌سازی و فضای سبز و نصب تجهیزات فضاهای نشیمن در داخل وخارج مجتمع و نورپردازی‌های خاص ، معمولا ۲ تا ۳ برابر هزینه ساخت پروژه‌های مسکونی و تجاری متعارف می‌باشد. همچنین عوارض صدور پروانه ساختمانی نیز بر اساس موقعیت مجتمع و شهر محل اجرای آن بین ۵ تا ۱۰ برابر عوارض پروژه‌های مسکونی خواهد بود. نکته حائز اهمیت در هزینه تمام شده بخش مفید تجاری و کاربریهای قابل فروش ، نسبت پائین فضاهای مفید نسبت به متراژ اعیانی کل پروژه می‌باشد زیرا در این نوع مجتمع ها، معمولا ۶۰ تا ۷۰ درصداعیانی‌ها ,فضاهای مشاعی، تفریحی و پارکینگ می‌باشد.
برای ارزیابی واحد‌های تجاری مجتمع‌های مال در واگذاری وفروش اولیه ,ابتدا قیمت پایه کارشناسی متوسط هرمترمربع واحدهای تجاری در همکف با لحاظ تاثیر مشاعات بر قیمت تمام شده و اعمال ضریب تجاری و تحقیقات میدانی بر اساس رونق اقتصادی محل وامکانات موجود و در نظر گرفتن ویژگیهای فیزیکی و محیطی، تعیین و بمنظور در نظر گرفتن مولفه‌های تاثیر‌گذار در مرغوبیت واحدها، نسبت به تهیه وتدوین ضرائب تاثیر هر مولفه در ارزیابی واحدها اقدام می‌شود که بر قیمت پایه اعمال ونتیجه بعنوان قیمت کارشناسی منظور میگردد.
ضرائب مولفه‌های تاثیرگذار بشرح ذیل می‌باشد:
– ضریب کاربری: در برگیرنده انواع کاربریهای تجاری عام,طلا وجواهر ,فودکورت,رستوران، کافی شاپ، هایپر، سینما، شهربازی و………
– ضریب متراژ(مساحت): در مال‌ها معمولا مساحت غرفه‌های عادی ۸۰ تا ۱۵۰ مترمربع می‌باشد.لذا متراژهای بالاتر ضریب کاهنده ومتراژهای پائین ضریب افزاینده خواهند داشت.
– ضریب بر: برای غرفه‌های با دهنه‌های بزرگ شامل غرفه‌های با بر بیشتر، غرفه‌های دو بر و دوکله و دو نبش و سه نبش ضریب افزاینده اعمال میشود.
– ضریب طبقه: بر اساس نحوه دسترسی به طبقات,ضریب کاهنده برای طبقات بالای همکف و زیر همکف اعمال میشود.
– ضریب ناهمگونی (شکل هندسی): برای غرفه‌های با شکل هندسی غیر منظم و وجود ستونهای بزرگ در داخل غرفه، ضریب کاهنده اعمال میشود.
– ضریب دید تصادفی: برای غرفه‌های اطراف پله‌های برقی و رمپ‌ها و راهروهای اصلی وعریض، ضریب افزاینده اعمال میشود.
– ضریب مجاورت کاربریهای جذاب: برای غرفه‌های مجاور کاربریهای جذاب مانند هایپر و کافی شاپ و سینما وفودکورت ضریب افزاینده اعمال میشود.
در هر صورت، در مراحل مختلف کارشناسی و ارزیابی ، وجود مشخصات پروژه و بهره مندی از تجربیات ومفاهیم پایه کارشناسی و کسب اطلاعات از عملکرد کاربریها ومیزان تاثیر هر یک از مولفه ها، ضروری می‌باشد.
*کارشناس رسمی دادگستری -مدرس دانشگاه- عضو کمیته آموزش مرکزکارشناسان رسمی استان آذربایجان غربی

مطالعه بیشتر بستن

یک نکته پس از درگذشت آزاده نامداری

فاطمه پاک سیرت*: انتشار اخبار و گزارش‌های مرگ و میر افرادِ سرشناس، وقتی احتمال خودکشی را هم پیش روی رسانه قرار می‌دهد، همواره از چالش‌برانگیزترین اخباری است که رسانه‌ها از یک سو باید متعهد به بیان حقیقت باشند و از دیگر سو باید سلامت روانی جامعه و احترام به حریم شخصی افراد را در نظر بگیرند؛

شاید در ظاهر اینگونه به نظر برسد که پنهان کردن عمدی خبر خودکشی افراد و پرهیز از اعلام جزییات آن، با رسالت‌های رسانه‌ای در تضاد است؛ اما به باور برخی از کارشناسان رسانه و علوم اجتماعی، انتشار اخبار خودکشی، به‌ویژه وقتی به افراد مشهور نسبت داده می‌شود، می‌تواند به صورت غیرمستقیم و ناخودآگاه اثرات تشویقی داشته باشد.
سیدمهدی حسن‌زاده، روان‌پزشک و فلوشیپ پیشگیری از خودکشی پیشتر درباره نحوه انتشار اخبار خودکشی در رسانه‌ها و شبکه‌های اجتماعی تاکید کرده بود که «خودکشی پدیده‌ای مسری، واگیردار و تقلیدی است، لذا توصیه می‌شود از پر و بال دادن و قهرمان‌سازی افرادی که خودکشی می‌کنند پرهیز شود.
همه این مسائل نیاز به آسیب شناسی بیشتر دارد که محل بحث ما نیست. دراخبار اولیه انتشار مرگ آزاده نامداری سخن از بارداری وی نیز مطرح بود. لذا تخصصا به این مسئله خواهیم پرداخت که اگر مادری اقدام به خود کشی کند و باردار باشد به لحاظ حقوقی چه پیامدهایی دارد:
سقط و آسیب به جنین از زمان انعقاد نطفه مطابق ماده ۷۱۶ ق. مجازات اسلامی مشمول دیه خواهد بود.اگر خودکشی زن دلیل سقط جنین به عمد باشد چه مادر زنده بماند و یا مرده شود، باید دیه جنین پراخت شود. وفق ماده ۷۱۸ قانون فوق الذکر، حالت‌های مختلفی ممکن پیش‌اید از جمله:
۱. چنانچه مادربارداری اقدام به خود کشی کند، اگر عالم به باردار بودن خود باشد، دیه از اموال وی قابل وصول است.اگر مالی نداشته باشد با مهریه وی قابل تهاتر خواهد بود.
۲. چنانچه از باردار بودن خود آگاه نبوده باشد، جنایت خطای محض است، دیه توسط عاقله او پرداخت می‌گردد. و اگر عاقله نیز مالی نداشته دیه از بیت المال پرداخت خواهد شد.
بنابراین دریافت دیه در این خصوص صرفا با دادخواست حقوقی علیه وراث مادر قابل مطالبه است و راه کیفری به سبب فوت با قرار موقوفی تعقیب خواهد شد.
* کارآموز وکالت مرکز وکلای قوه قضائیه

مطالعه بیشتر بستن