مالیات بر خانه‌های خالی و چالش‌های پیش روی اجرای این قانون

امید یا هو: مالیات بر خانه خالی یکی از مهم‌ترین ابزار‌هایی قانونی است که در کنترل و تخصیص بهینه منابع موجود مسکن در شرایطی که فاصله زیادی میان عرضه و تقاضا وجود دارد، میتواند کمک رسان شرایط فعلی بازار مسکن باشد. مالیات بر خانه‌های خالی، مالیاتی است که به صورت دوره ای، از املاکی که مدت زمان مشخصی از سال خالی از سکنه رها شده باشند اخذ می‌شود و این مالیات تا زمانی گرفته می‌شود که ملک مورد نظر خالی شناخته شود و در صورت سکونت در ملک مورد نظر از شمول پرداخت مالیات خارج می‌شود.


سیر تقنینی مالیات بر خانه‌های خالی در ایران
موضوع مالیات بر خانه‌های خالی یک سابقه طولانی در کشور ما دارد به طوری که این سابقه به پیش از انقلاب باز می‌گردد. در سال ۱۳۵۲، مقنن در قالب ماده ۸ قانون تعدیل و تثبیت اجاره‌بها به این مسئله ورود کرد و بر مبنای قانون مذکور اگر یک واحد مسکونی بیش از ۶ ماه خالی از سکنه باشد، مالک باید مالیاتی معادل ۳۰ درصد ارزش اجاره‌بها را به دولت بپردازد. این قانون به دلایلی از جمله تعریف و مصادیق خانه خالی، ابهامات اجرایی و همچنین اعتراض زیاد نسبت به آن، نتوانست تاثیر زیادی بر افزایش عرضه خانه‌های خالی به بازار و کاهش اجاره بها داشته باشدو چندان در عمل اجرا نشد.
بعد از پیروزی انقلاب اسلامی درقالب فصل دوم قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶، با عنوان مالیات مستغلات مسکونی خالی مجددا به این موضوع پرداخته شد. بر مبنای این قانون، مالیات‌ بر خانه‌های خالی به مراکز استان‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر محدود شد و بر این مبنا، در شرایطی که یک واحد مسکونی بیش از ۶ ماه تا ۱۲ ماه متوالی خالی نگه داشته شود، باید مالیاتی معادل ۲ در هزار ارزش معاملاتی مستغلات به ازای هر ماه و اگر بیش از ۱۲ ماه خالی باشد، باید معادل نرخ ۴ در هزار ارزش معاملاتی را پرداخت کند.
این قانون تا سال ۱۳۸۰ برقرار بود و پس از آن نمایندگان مجلس وقت به استناد وجود نداشتن سازوکار برخط شناسایی و دشواری اخذ این پایه‌ مالیاتی نسبت به حذف این قانون اقدام کردند.
مجدد در سال ۹۴ در اصلاحیه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم بار دیگر مطرح شد، اما به دلیل ایرادات و ابهامات بی‌شمار قانون و همچنین نبود نرخ مناسب و موثر و همچنین به دلیل استنکاف وزارت راه و شهرسازی از راه‌اندازی سامانه ملی املاک وارد مرحله اجرایی نشد. در نهایت نیز مجلس یازدهم با رفع ایرادات گذشته نظیر نرخ موثر در چهار شنبه پنجم اذر ماه یک هزار و سیصد و نود و نه قانون اصلاح برخی از مواد قانون مالیات‌های مستقیم را تصویب کرد و در تاریخ بیست وشش اذر ماه همین سال توسط شورای نگهبان تائید شد و نهایتا در تاریخ چهارم دی ماه نیز توسط ریاست جمهوری ابلاغ شد.

مالیات بر خانه‌های خالی در کشور‌های توسعه یافته
مالیات بر خانه خالی در فرانسه:
بر مبنای تجریبات اخذ مالیات بر خانه‌های خالی کشور فرانسه که از سال ۱۹۹۸ فرایند اخذ این پایه مالیاتی اغاز شد، اگر واحدهای مسکونی بیشتر از ۹۰ روز خالی باشند، باید معادل ۱۰ درصد اجاره‌ای واحد مسکونی در سال اول، ۱۲.۵ درصد ارزش اجاره‌ای واحد مسکونی در سال دوم، ۱۵ درصد ارزش اجاره‌ای واحد مسکونی در سال سوم در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر مالیات بدهند.
در سال ۲۰۱۳ با اصلاحیه‌ه‍ای بر نرخ‌های قبلی، رقم دریافتی مالیات بر خانه‌های خالی افزایش پیداکرد و برای سال اول ۱۲.۵ درصد ارزش اجاره‌ای واحد مسکونی و برای سال دوم معادل ۲۵ درصد ارزش اجاره‌ای واحد مسکونی در همه شهرهای بالای ۵۰ هزار نفر مصوب شد.طبق مطالعه‌ای هم که در سال ۲۰۱۹ انجام شده است نشان می‌دهد که مالیات بر خانه‌های خالی در فرانسه توانسته ۱۳ درصد عرضۀ مسکن خالی را در این کشور افزایش دهد که نتیجۀ بسیار مطلوبی، فارغ از مباحث درامد زایی که برای دولت داشته است را در برداشته

مالیات بر خانه خالی در کانادا:
کانادا از سال ۲۰۱۷ این مالیات را اخذ می‌کند. یعنی خانه‌هایی که کمتر از ۶ ماه خالی باشند، در سال ۲۰۱۷، معادل ۱ درصد ارزش ملک و از امسال یعنی سال ۲۰۲۱ معادل ۳ درصد از ارزش ملک را به عنوان مالیات بر خانه‌های خالی تعیین کرده‌اند. همین سیاست منجر به عرضۀ ۳۰ درصد از خانه‌های خالی شده است و طبق آمار‌ها تعداد خانه‌های خالی این شهر از ۱۱۳۱ واحد در سال ۲۰۱۷ به ۷۸۷ واحد رسیده، یعنی حدود ۳۰ درصد کاهش یافته که عرضه واحد‌ها برای اجاره را به‌دنبال داشته است. و سالیانه ۳۹ میلیون دلار درآمد از این طریق برای دولت این کشور به دست می‌آید.

مالیات بر خانه خالی در امریکا
در ایاالت متحده آمریکا در سطح فدرال از بخش مسکن مالیاتی دریافت نمیشود و قوانین مالیاتی این بخش توسط دولتهای محلی درهر ایالت تعیین میشود. به همین ترتیب، مالیات بر خانه‌های خالی در برخی مناطق وضع شده است.
نرخ مالیات بر خانه‌های خالی در ایالت رودآیلند معادل ۱۰ درصد و پایه آن معادل ارزش ملک برآوردشده توسط گروه ارزیاب مالیاتی است که به صورت سالانه پرداخت میشود. این نرخ در واشنگتن دی سی معادل ۵ درصد ارزش محاسبه شده ملک توسط گروه ارزیاب مالیاتی است. برای ناحیه کلمبیا نیز نرخ مالیات بر خانههای خالی برابر با ۵ درصد به ماخذ ارزش بازاری املاک تعیین شده است که تقریبا ۳ برابر نرخ مالیاتی واحدهای تجاری و صنعتی است.
شهر اوکلند آمریکا هم مالیات بر خانه‌های خالی را اجرا می‌کند و خانه‌هایی که زیر ۵۰ روز خالی باشند، یک نرخ ثابت مالیاتی بین ۳ هزار تا ۶ هزار دلار را باید بپردازند.

مالیات بر خانه خالی در استرالیا
در مارس ۲۰۱۷ قانون اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در استرالیا تصویب شد. مطابق این قانون در صورتی که بیش از شش ماه خانه‌ای خالی باشد، صاحبان ملک موظف‌اند یک درصد از ارزش آن ملک را به‌عنوان مالیات به دولت بپردازند.

نواوری‌های قانون
مطابق با ماده ۵۴ اصلاحی، این مالیات صرفا برای واحد‌های مسکونی که در شهر‌های بالای یک صد هزار جمعیت است که در یک سال مالیاتی،بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد.واحد‌هایی که به عنوان واحد خالی شناسایی شود، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره،بدون احتساب معافیت تبصره ۱۱ ماده ۵۳ به ترتیب زیر می‌شوند.
سال اول ـ معادل شش برابر مالیات متعلقه( مالیات بر درامد اجاره واحد مذکور)
سال دوم ـ معادل دوازده برابر مالیات متعلقه ( مالیات بر درامد اجاره واحد مذکور)
سال سوم به بعد ـ ‌معادل هجده برابر مالیات متعلقه ( مالیات بر درامد اجاره واحد مذکور)
یکی از مهمترین نواوری‌های این قانون تعیین ضریب مالیاتی دو برابری برای اشخاص حقوقی و دولتی و بانک‌هایی است که بیش از ۵ واحد مسکونی خالی داشته باشند.
همچنین مطابق با تبصره یک ماده ۵۴ اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف شده است که نهایتا تا پایان تیر­ماه هر سال، مالیات متعلق به مالکین واحدهای مشمول این ماده رامشخص نماید و اشخاص مشمول، مکلفند مبالغ مذکور را تا یک­ماه پس از اعلام سازمان امور مالیاتی پرداخت نمایند.
مالیات موضوع این قانون تا زمانی که تعداد واحد مسکونی موجود در شهرهای بالای یکصدهزار نفر جمعیت به استناد مرکز آمار ایران به یک ممیز بیست و پنج صدم (۲۵/۱) برابر تعداد خانوارهای ساکن در این شهرها برسد، قابل اجراء است.
قانون‌گذار در تبصره ۳ ماده ۵۴ مکرر با پیش‌بینی امکان فروش و اجاره املاک مسکونی در سامانه مخصوص به این کار،موسوم به سامانه معاملات املاک که وزارت راه و شهرسازی مکلف است ظرف مدت حداکثر سه­‌ماه از لازم‌الاجراءشدن این قانون راه‌اندازی نماید، عنوان کرده در صورتی که مالک، واحد مسکونی خود را برای فروش یا اجاره، حسب مورد به ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) این قانون یا میانگین قیمتهای روز منطقه موضوع ماده (۶۴) این قانون در سامانه مذکور اگهی کند ولی از طرفی بیش از دوبار از اجاره یا فروش ملک خود به‌ قیمتهای مذکور خودداری کند، واحد مسکونی مذکور از زمانی که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان خانه خالی شناسایی شده است مشمول مالیات و جریمه موضوع بند (۵) تبصره (۸) ماده (۱۶۹ مکرر) این قانون می‌شود.
در راستای تبصره ۴ این ماده مقرر شد که با استعلام از سازمان اوقاف و امور خیریه املاک موقوفه‌ای که طبق وقف نامه ان امکان اجاره دادن ندارند از شمول این قانون خارج است
وفق بند ۱ تبصره ۸ الحاقی به ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مالکان واحدهای مسکونی تمام مناطق کشور اعم از شهری و روستایی موظفند اطلاعات املاک تحت تملک خود را با تعیین نوع بهره برداری، حداکثر ظرف مدت دوماه پس از انتشار دستورالعمل مربوطه، در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت کنند.
طبق این قانون هر خانوار تک نفره یا بیشتر مکلف شده‌اند که یک اقامتگاه اعم از واحد ملکی یا استیجاری یا رایگان را به عنوان اقامتگاه اصلی خود معرفی کند، همچنین علاوه بر اقامتگاه اصلی، هر خانوار می‌تواند یکی از واحدهای تحت تملک خود را در شهری غیر از شهر محل اقامتگاه اصلی، به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید. در صورتی که اقامتگاه اصلی خانوار، تحت تملک یکی از اعضای خانوار باشد، خانوار مذکور می­تواند حداکثر یک واحد دیگر از واحدهای تحت تملک خود را در همان شهر محل اقامتگاه اصلی به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید و در نهایت اقامتگاه‌های اصلی و فرعی که مطابق با این تبصره ثبت شده باشند مشمول پرداخت مالیات خانه‌های خالی نخواهند بود.
قانون‌گذار در بند ۵ تبصره ۸ الحاقی ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم ضمانت اجرای عدم ثبت املاک مسکونی توسط مالک یا بهره بردار را تعیین کرده که بر اساس ان، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور که مالک و بهره‏بردار آنها هر یک جداگانه در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت نشده باشد در حکم خانه خالی تلقی شده و صرفاً مشمول جریمه‌ای معادل بیست درصد(۲۰%) مالیات سال اول موضوع ماده (۵۴ مکرر) این قانون یعنی ۲۰ درصد ۶ برابر مالیات بر درامد اجاره واحد مذکورخواهد شد
همچنین واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت که مالک و بهره‏بردار آنها هر یک جداگانه درسامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت نشده باشد، در حکم خانه خالی موضوع ماده (۵۴ مکرر) این قانون محسوب و مشمول مالیات خانه‌های خالی می‌شوند.

تکالیف دستگاه‌های اجر ائی در قبال قانون مالیات‌های مستقیم
اعمال مالیات بر خانه‌های خالی به سبب وجود ابهامات فراوان در تعریف املاک خالی محتاج همکاری بین دستگاهی برای شناسایی دقیق خانه‌های خالی است و از این نظر میتواند یک طرح چالشی است.قانون‌گذار با توجه به این پاشنه اشیل که در تجربه‌های قبلی وضع قانون مشابه در این موضوع، موجب شکست طرح‌های مذکور شده،با وضع تکالیف جدی و متعدد برای دستگاه‌های اجرائی سعی بر اجرای این قانون به صورت جدی داشته
به عنوان نمونه در بند هفت تبصره ۸ الحاقی به ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم دستگاه‌های اجرائی را مکلف کرده خدمات خود از قبیل افتتاح حساب بانکی و صدور دسته چک، خدمات ناشی از اعمال سیاست‌های حمایتی، یارانه‌ای و کمک‌معیشتی، تعویض پلاک خودرو، فروش انشعاب آب، برق، تلفن و گاز طبیعی، ارسال

مطالعه بیشتر بستن