یک چهارم پرونده های قضایی حاصل بدقولی قولنامه ها

علیرضا سزاوار: درحال حاضر ۶۰ تا ۷۰ درصد از پرونده‌های مراجع قضائی مربوط به حوزه املاک است! در این میان حداقل ۲۵ درصد از پرونده‌های قضائی هم به اسناد عادی و قولنامه‌ای منتسب شده است. کار به جایی رسیده که رئیس قوه قضائیه هم گلایه کرده که یکی از مشکلات ساختاری قوه قضائیه، بحث اعتبار معاملات غیررسمی و قولنامه‎ای است.
هر زمان که فروشنده و خریدار نگران از دست رفتن معامله باشند، پای قولنامه به میان می‌آید. قولنامه تعهدی مبنی بر انجام معامله در زمانی مشخص و مکتوب شده است که خریدار و فروشنده پای آن را امضا می‌کنند.


کلاهبرداری قولنامه ای
قولنامه در ایران تاریخی بسیار قدیمی دارد. بطوریکه در یکی از خشت‌های سفالی که نزدیک سر پل ذهاب کرمانشاه کشف شده، قباله‌ای مربوط به زمینی زراعی مربوط به ۴۰۰ سال قبل به دست آمده است. نخستین بار ناصرالدین‌ شاه فرمان تشکیل نهادی برای ثبت مدارک داد و زمینه رسمیت بخشیدن به قولنامه‌ را بین مردم را فراهم کرد.
تمامی اسناد به دو دسته غیررسمی و رسمی تقسیم می‌شوند. به طور کلی اسنادی که توسط مأمورین صلاحیت‌دار دولتی و رسمی کشور تنظیم شوند، اسناد رسمی هستند و هر معامله‌‌ای که با آن اسناد انجام شود اصطلاحاً به آن اسناد رسمی می‌گویند.
در نتیجه هر سندی هم که در این محدوده نباشد و توسط مأمور صلاحیت‌دار دولتی تنظیم نشده باشد را سند غیررسمی می‌‌گویند. اسناد غیر رسمی چه توسط وکیل یا بنگاه معاملات ملکی تنظیم شده باشد چه مردم در خانه خود آن را تهیه کرده باشند، معاملاتی که با آن انجام می‌‌شود، معاملات غیررسمی و عادی محسوب می شوند.
تاکنون پرونده های بزرگی در زمینه سوء استفاده از قولنامه برای دستگاه قضایی رخ داده است. در این پرونده‌ها یک کلاه بردار گاهی در نقش خریدار ظاهر می‌شود و گاهی در نقش فروشنده خانه و آپارتمان. برای مثال این دسته از افراد شیاد و کلاهبردار با تنظیم قولنامه و قرارداد نصف و نیمه بخش کوچکی از ثمن و مبلغ معامله خرید ملک را می‌پردازند و برای الباقی ثمن معامله یک یا چند فقره چک صادر می‌کنند که معمولا برگشت می‌خورند.
نکته کلیدی در این روش از کلاهبرداری این است که شکل و ظاهر اقدامات افراد شیاد دارای ظواهر قانونی است؛ اما از قبل می‌دانسته است که این چک‌ها نقد نخواهند شد. در نتیجه در زمان تنظیم قولنامه کلیه خیارات قانونی(اجازه و اختیاری که قانون به افراد می‌دهد تا بتوانند معامله خود را پایان دهند) را ساقط کرده‌اند تا در زمان برگشت خوردن چک‌ها فروشنده حق فسخ یکطرفه قرارداد و قولنامه را نداشته باشد.

کد رهگیری هم گره گشا نیست
یکی دیگر از مصادیق مهم کلاه‌برداری قولنامه ای، فروش مال غیر است و معمولاً در ملک‌های نوساز اتفاق می‌افتد. کلاه‌برداران معاملات ملکی با پیش‌فروش کردن واحدهای آپارتمانی و انجام تبلیغات گسترده در جراید و نصب پرچم و بنرنوشته جلوی ساختمان، باعث جلب اعتماد خریداران بالقوه می شوند.
در این موارد، کلاهبرداران یک ملک یا یک دستگاه آپارتمان را به دو یا حتی چند نفر می‌فروشند و قبل از فرارسیدن زمان تحویل ملک که در قولنامه نوشته شده است، پا به فرار می‌گذارند. سال گذشته با چنین روش هایی کلاهبرداران در قم ۱۳۲ واحد را به ۱۴۰۰ نفر و در شهرری ۳۲ واحد را به بیش از ۲۵۰ نفر فروختند.
قانون ثبت ایران در سال ۱۳۱۰ یعنی حدود ۹۰ سال پیش تصویب شد. در قانون ثبت و در مواد ۴۶ و ۴۸، قانون‌گذار هر گونه تنظیم سند را مستلزم ثبت آن در دفاتر ثبت اسناد رسمی دانست. برای ضمانت اجرای این مواد هم، مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت را قرار داده است. بر اساس این مواد دولت کسی را مالک می‌شناسد که اسمش در دفاتر ثبت اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد و طبق ماده ۴۸ هم می‌گوید اگر سندی در دفاتر ثبت به ثبت نرسیده باشد، ناقل مالکیت نیست.
یک استاد دانشگاه با اشاره به این مواد قانونی به مهر گفت: «قانون‌گذار ۹۰ سال قبل به موضوع اهمیت ثبت اشاره کرده بود. مشکل اصلی اما این است که براساس حکم شارع، شورای نگهبان هر کسی را که بر اساس ایجاب و قبول اقدام به نقل و انتقال مالکیت کند را به عنوان معامله درست می‌شناسد.»
سید محسن رضوی، در ادامه به رویه غلط قضائی اشاره کرد و گفت: «رویه دادگاه‌ها به این ترتیب است که می‌گوید هر سندی که برای ما، اثبات‌کننده مالکیت شخص باشد، اعتبار دارد و حتی می‌تواند اسناد رسمی را باطل کند. این رویه غلط دادگاه‌ها سبب شده که شاهد کلاهبرداری‌های نظیر فروش یک ملک به چندین نفر در کشور باشیم.»
این استاد دانشگاه در ادامه به کد رهگیری قولنامه‌ها اشاره کرد و افزود: «وزارت صمت برای اینکه بتواند جلوی بنگاه‌های کلاهبردار را بگیرد، ضمن اینکه بتواند از بنگاه‌ها مالیات بگیرد. بنابراین کد رهگیری فقط برای بنگاه‌ها بوده و ربطی به سازمان ثبت نداشته و هیچگاه به معنای مالکیت نیست. این موضوع نیز نمیتواند جلوی فروش یک ملک را به چندین نفر بگیرد».
وی به با اشاره به مشکلات اسناد عادی و وکالتی گفت:« یکی از مشکلات آن فروش یک ملک به چند نفر است. مشکل بعدی این است که چون با اسناد عادی معامله می‌شود و استعلامات قانونی آن انجام نمی‌شود، افراد سازنده از پرداخت عوارض شهرداری معاف می‌شوند و مالیات معوقه به عهده خریدار می‌افتد. علاوه بر آن، اگر خانه در رهن بانک باشد با اسناد عادی می‌توان به راحتی به افراد دیگر واگذار کرد اما سند رسمی چنین اتفاقی نخواهد افتاد.»

ایرادهای شورای نگهبان قابل رفع هستند
در سال ۱۳۹۵ مجلس شورای اسلامی تلاش کرد تا قولنامه‌ها را حذف کند. این طرح پس از چندین بار اصلاح، سرانجام در ۳۱ اردیبهشت‌ماه امسال به تصویب مجلس رسید. با این‌حال شورای نگهبان طرح مذکور را رد کرده است. شورای نگهبان معتقد است که از نظر شرعی کلیه معاملات رسمی و عادی دارای اعتبار بوده و باید در محاکم و ادارات پذیرفته شوند.

مطالعه بیشتر بستن

نمره ۵/۴ ایران در حقوق مالکیت

در حال حاضر ۱۴ سال است که اتحادیه حقوق مالکیت، گزارش‌های سالانه شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت (IPRI) را تهیه و منتشر می‌کند. شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت به‌عنوان ابزاری درجهت سنجش حقوق مالکیت در سرتاسر جهان معرفی و تعیین‌ شده است. این شاخص تنها شاخصی در جهان است که به ‌اندازه‌گیری توام وضعیت حقوق مالکیت فکری و فیزیکی به‌همراه ارزیابی محیط سیاسی و حقوقی می‌پردازد.

محققان نشان داده‌اند رعایت حقوق مالکیت، منجر به رشد اقتصادی و توسعه اجتماعی شده، نوآوری و بهره‌وری را ارتقا می‌بخشد و موثرترین سازوکار برای تضمین حقوق شهروندی و آزادی‌های مدنی است.
محاسبه امتیازات و رتبه‌بندی‌های شاخص حقوق مالکیت در سال۲۰۱۹ براساس داده‌های به‌دست‌آمده از منابع رسمی است که توسط سازمان‌های بین‌المللی در دسترس عموم قرار گرفته که در این میان، می‌توان به گزارش حکمرانی بانک جهانی، گزارش رقابت‌پذیری مجمع جهانی اقتصاد، گزارش سهولت انجام کسب‌وکار بانک جهانی و گزارش حمایت جهانی از حق اختراع (پتنت) اشاره کرد.
امتیازات مربوط به شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت نیز در مقیاس بین صفر تا ۱۰ سنجش و تعیین می‌شوند؛ به‌طوری‌که ۱۰ به‌معنی بهترین عملکرد و صفر به‌معنی ضعیف‌ترین عملکرد برای یک سیستم حقوق مالکیت به‌شمار می‌رود. شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت براساس سه رکن محاسبه می‌شود که عبارتند از: محیط قانونی و سیاسی، حقوق مالکیت فیزیکی و حقوق مالکیت فکری.
در آخرین گزارش شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت (IPRI)، امتیاز ایران در شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت در سال۲۰۱۹ معادل ۵/۴ تعیین‌شده و رتبه کشورمان بین ۱۲۹کشور جهان ۱۰۳ است.
همچنین بین سه رکن مذکور، بدترین عملکرد مربوط به رکن حقوق مالکیت فیزیکی است، به‌طوری ‌که رتبه ایران بین ۱۲۹کشور در رکن محیط سیاسی ۹۹، در رکن حقوق مالکیت فیزیکی ۱۰۵ و در رکن حقوق مالکیت فکری نیز ۹۹ است.
بنابراین آمارهای جهانی بر این نکته تاکید دارد که اعتبار دادن به اسناد عادی و سطح بالای دعاوی حقوقی که از این ناحیه به مردم و قوه‌قضائیه تحمیل می‌شود، موجب تزلزل موقعیت ایران در صیانت از حقوق مالکیت در جهان شده است.
این موضوعی است که حتی بر روند سرمایه‌گذاری خارجی نیز اثرگذار است، چراکه سرمایه‌گذاران خارجی قبل از اینکه به کشوری وارد شوند، براساس شاخص‌های بین‌المللی اعتبار کشورها را می‌سنجند که یکی از مهم‌ترین آنها، موضوع حقوق مالکیت است.

مطالعه بیشتر بستن