مبانی کارشناسی ارزیابی املاک واقع در گذرهای طرحهای توسعه شهری

در شکل‌گیری و ساخت مورفولوژی شهر، هر یک از عناصر طبیعی و انسانی نقش بسزایی دارند که در میان عوامل انسانی، شبکه معابر و خیابان‌ها و در مجموع شبکه های ارتباطی یکی از مهمترین عوامل در ساخت مورفولوژیک یک شهر می‌باشد به‌طوری که خیابان‌ها شبکه مورفولوژیک یک شهر را به صورت یکپارچه نشان می‌دهند. البته عوامل توپوگرافی زمین نیزمثل جلگه، پایکوه، شیب زمین و جریان رودخانه هر کدام به گونه‌ای در میزان توسعه خیابان‌ها و کیفیت شبکه بندی آنها درساخت فرم و شکل شهر موثرند.

از عمده وظایف شهرداریها در راستای عمران و آبادانی شهر و اجرای طرحهای توسعه شهری, مطابق بند یک ماده ی ۵۵ قانون شــهرداری‌ها، ایجاد خیابانها، کوچه ها، میدانها و پارک‌های عمومی است. شــهرداری‌ها با تصویب طرحهای عمرانی در این راستا اقدام می نمایند و برای اجرایی کردن طرح‌های خود مانند دیگر ارگان‌ها، به ملک نیاز دارد؛ اما ممکن است در مواقعی، املاک در اختیار شهرداری، توانایی پاسخ‌گویی به تمامی نیازهای این طرح‌ها را نداشته باشد.در بسیاری موارد، انجام این وظایف مستلزم دسترسی شهرداری به املاک، اراضی یا حقوق مردم نســبت به اعیان و ابنیه ای است که در مسیر اجرای طرح قرار دارد، در این صورت شهرداری به تملک املاک شهروندان نیازمند می‌شود.در خصوص تصرف املاک شهروندان توسط شهرداری یا دیگر ارگان‌ها، در قانون تدابیر خاصی اندیشیده شده است تا مانع سوءاستفاده خودسرانه‌ی شهرداری نسبت به تصرف، بدون پرداخت حقوق مالکین شود.
در واقع، صرف نیاز شــهرداری به اراضی خصوصی کافی نیست؛ وجود طرحی که «ضرورت» اجرای آن به تصویب بالاترین مقام شــهرداری (شهردار) رسیده باشد،تأمین اعتبار آن در بودجه ی شهرداری و تصویب توسط شورای شهر, فقدان اراضی ملی یا دولتی که بر حســب طبیعت طرح با تأیید مراجع ذیربط احراز شــود؛ همگی از مقدمات اجازه ی قانونگذار برای تملک اراضی شهروندان است, در غیر اینصورت مالکین می‌توانند در مراجع صالح، اقامه دعوی نمایند. درصورتی‌که شهرداری اقدام به تصرف املاک شهروندان به‌صورت غاصبانه کرده باشد، مالک می‌تواند دعوای خلع ید مطرح کند تا شهرداری به خلع ید ملک مورد تصرف و قلع بنا و مستحدثات محکوم شود.همچنین بر اساس ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی موردنیاز شهرداری‌ها، مصوب ۱۳۷۰، مالک می‌تواند با تقدیم دادخواست، قیمت زمین، ملک یا بنا را به نرخ روز مطالبه کند.
در پرونده‌های تملک شهرداری، معمولا قرار کارشناسی صادره شامل کارشناسی وارزیابی ارزش عرصه واعیانی وتاسیسات و حقوق مکتسبه املاک مورد نیاز شهرداری‌ها می‌باشد.

روند شکل‌گیری قوانین مربوط به تملک اراضی
واقع در طرحهای توسعه شهری
در سال ۱۳۱۲ اولین« قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابانها » به تصویب رسید.
در سال ۱۳۲۰ « قانون توسعه معابر» به تصویب رسید که در واقع تجدید نظر قانون مصوب سال ۱۳۱۲ بوده و تغییراتی در آن صورت گرفت.
بعد از تعریف تبصره ۱ ماده ۳ قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابان‌ها مصوب ۲۳ آبان ۱۳۲۰(…مقصود از قیمت عادله قیمت زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسیع است…) قانون‌گذار حیطه شمول عوض را عرصه و اعیانی، نوع قیمت را قیمت عادله، زمان تقویم قیمت را قبل از اعلان توسیع و اثر طرح را با مبنا قرار دادن قبل از اعلان توسیع توضیح داده و در مورد محل سکنای مالک و ممر اعاشه در قیمت عادله اشاره نکرده است.
در قانون برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب ۸ اسفند ۱۳۳۴ تحولی در نحوه قیمت‌گذاری صورت گرفت: “..ملاک تعیین قیمت بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات مشابه واقع در حوزه عملیات در یک سال قبل از اعلام شروع عملیات و بدون در نظر گرفتن تأثیر اجرای عملیات عمرانی در قیمت‌ها خواهد بود… در مورد خرید اراضی و ابنیه و تأسیسات غیر دولتی ۵ درصد علاوه بر قیمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد. هرگاه مالک در محل ساکن باشد، علاوه بر ۵ درصد فوق، ۱۰ درصد دیگر به قیمت عادله افزوده خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه او منحصر به درآمد آن ملک باشد، ۱۵ درصد قیمت عادله نیز از این بابت به او پرداخت خواهد شد”.
تحولی دیگر در قانون مربوط به تملک زمین‌ها برای اجرای برنامه‌های شهرسازی مصوب ۱۷ خرداد ۱۳۳۹ روی داد: ” بهای عادله عبارت است از قیمت اراضی یک سال قبل از تاریخ اعلام تصمیم دولت. چنانچه این بها از بهای روز بیشتر باشد، قیمت عادله روز ملاک عمل قرار خواهد گرفت. بهای عادله بدون در نظر گرفتن منظور از خرید و تأثیر اجرای برنامه‌های شهرسازی و خانه‌سازی در قیمت‌ها خواهد بود…”
در این قانون، مقنن حیطه شمول عوض را عرصه، اعیانی و تأسیسات، نوع قیمت اراضی را قیمت عادله و در صورت صلاحدید دولت، نوع قیمت عرصه را قیمت منطقه‌ای و نوع قیمت اعیانی را برابر با اعیانی مشابه با ۶ درصد اضافه برای هر سال فاصله بین تاریخ تعیین بها و تصرف، زمان تقویم قیمت اراضی را یک سال قبل از تاریخ اعلام تصمیم دولت (چنانچه این بها از بهای روز بیشتر باشد، قیمت عادله روز ملاک عمل قرار خواهد گرفت) و اثر طرح را بدون در نظر گرفتن منظور از خرید و تأثیر اجرای برنامه‌های شهرسازی و خانه‌سازی در قیمت‌ها دانسته و امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی، محل سکنا و ممر اعاشه را لحاظ نکرده است.
در سال ۱۳۴۵ « اصلاح قانون توسعه معابر» تصویب و چند ماده به قانون شهرداری الحاق گشت. اقداماتی چون تدوین مقررات و ضوابط تهیه برنامه‌های شهری، تأسیس شورای عالی شهرسازی، تعیین حریم یا محدوده نظارت بر فعالیتها و ساخت و سازها در شهرها و به طور کلی اقدامات عمده برای تحقق اهداف برنامه ریزی شهری در ایران، از این سال آغاز گردید.
تحول دیگر در قانون نوسازی و عمران شهری (مربوط به عوارض نوسازی) مصوب ۷ آذر ۱۳۴۷ صورت گرفت. قانون‌گذار در این قانون حیطه شمول عوض را عرصه و اعیانی (قیمت عرصه واقع در اجرای طرح‌ها به مأخذ بهای یک سال قبل از تاریخ ارزیابی به اضافه ۶ درصد و قیمت اعیانی به نسبت خسارت وارده , به شرط آن که بیش از بهای ملک در تاریخ انجام ارزیابی نباشد) و زمان تقویم قیمت را یک سال قبل از تاریخ ارزیابی (در مورد اثر طرح صراحتی وجود ندارد) دانسته؛ اما امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی، محل سکنا و ممر اعاشه را لحاظ نکرده است.
قانون برنامه و بودجه سال ۱۳۵۲ مصوب ۱۰ اسفند ۱۳۵۱ دیگر قانونی بود که در این زمینه تحول ایجاد کرد.قانون‌گذار حیطه شمول عوض را اراضی و ابنیه و تأسیسات، نوع قیمت را قیمت عادله، زمان تقویم قیمت را همان روز تقویم، اثر طرح را مشابه واقع در حوزه عملیات طرح عمرانی بدون درنظر گرفتن تأثیر طرح مربوط بر قیمت آن ها، امتیازات مربوط به ملک,نظیر خصوصی را صفر درصد، محل سکنا را ۱۰ درصد و ممر اعاشه را ۱۵ درصد و مجموع امتیازات را ۲۵ درصد در نظر گرفته است. در این قانون تعریف دقیق‌تری از روش تعیین قیمت عادله ارائه شده است.
پس از پیروزی انقلاب اسلامی با تصویب لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت در تاریخ ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ توسط شورای انقلاب تحولی در این خصوص ایجاد شد” ماده ۵: ملاک تعیین قیمت

مطالعه بیشتر بستن