ادامه از صفحه قبل:

عبارت است از بهای عادله روز تقویم اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح بر قیمت آن ها”
به این شکل قانون‌گذار حیطه شمول عوض را اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات، نوع قیمت را توافقی و در غیر این صورت قیمت عادله، زمان تقویم قیمت را روز تقویم، اثر طرح را مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح بر قیمت آن ها،امتیازات مربوط به ملک, نظیر خصوصی را صفر درصد و محل سکنا و یا ممر اعاشه را در مجموع ۱۵ درصد تعیین کرده است.

به جرأت می‌توان گفت که جامع‌ترین توصیف از قیمت عادله، نه تنها در مقایسه با قوانین قبلی, بلکه همان گونه که در بررسی قوانین بعدی مشخص خواهد شد، ارائه شده است. این لایحه قانونی نه تنها قیمت عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات (عوامل فیزیکی و مادی) را مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح بر قیمت آن‌ها معین نموده است؛ بلکه با مشمول شمردن حقوق و خسارات (عوامل غیر فیزیکی و غیر مادی) و روز تقویم (قیمت‌گذاری) در زمان ارائه گزارش و مشابه، بیشترین توضیحات را ارائه نموده است. بنابراین می‌توان منظور قانون‌گذار را قیمت روز گزارش واحد مشابه نه تنها از نظر موقعیت، مشخصات فیزیکی و همسایگی,بلکه با همان شرایط و قیود (از قبیل سکنا، عمری، ارتفاقی، مالکیت غیر کامل) قلمداد کرد.
بموجب قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شــهرداریها مصوب ۲۹/۸/۶۷ و قانون اصلاح تبصره ی یک آن مصوب ۲۲/۱/۸۰ مهلت اجرای طرح‌ها ۵ سال تعیین شده است.
براساس ماده واحده سال ۱۳۷۰، در تمامی قوانین و مقرراتی که شهرداری‌ها مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم هستند، در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی باید با قیمت روز، تقویم و پرداخت شود که نسبت به قانون قبلی و ماده ۳ قانون مربوط به تملک زمین‌ها برای اجرای برنامه‌های شهرسازی مصوب ۱۷ خرداد ۱۳۳۹ به عدالت نزدیک‌تر است. از تاریخ تصویب و لازم الاجرا شدن این قانون، ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ “لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت ” مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ شورای انقلاب اسلامی که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی می‌باشد، در مورد شهرداری‌ها لغو گردید.
با این حال باید پذیرفت قانون “نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها” ناسخ لایحه قانونی “نحوه خرید و تملک اراضی و املاک جهت اجرای طرح‌های عمومی، عمرانی و نظامی” از حیث تعیین حق کسب و پیشه وسرقفلی نمی‌باشد و باید حقوق تعلق گرفته طبق لایحه قانونی مذکور پرداخت شود. درلایحه قانونی نحوه خرید و تملک، قیمت املاک به قیمت عادله است, در صورتی که در قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی به قیمت روز تغییر کرده است.
با توضیحات ارائه شده, تفاوت آشکار قیمت عادله روز با قیمت روز بازار مشخص است, برخلاف عقیده عمومی که قیمت عادله روز را همان قیمت روز بازار می‌دانند. همانگونه که نظریه اداره کل حقوقی و تدوین قوانین به شماره ۵۵۳/۷ مورخ ۲ فروردین ۱۳۸۱ آن را تأیید کرده است: «بهای ملک باید با توجه به وضعیت کاربری موجود یا مشابه آن به قیمت عادله روز یا در مورد نیاز شهرداری‌ها به قیمت روز، تعیین و پرداخت شود, نه با لحاظ تأثیر طرح مورد نظر.»

ماهیت حقوقی تملک‌های شهرداری
طبق قانون تملک برای آزادسازی املاک، اراضی یا حقوق مردم نســبت به اعیان و ابنیه ای که در مسیر اجرای طرح قراردارد دو نوع خرید ملک وجود دارد. اول, خریدی که با توافق کامل طرفین یعنی شهرداری و مالک ملک صورت می‌گیرد.دوم, خریدی که در تعیین قیمت بین شهرداری و افراد, اختلاف است و به همین دلیل تملک در راستای ماده ٨ و ماده ٩ قانون است. لذا طبق قوانین حاکم، شــهرداری ابتدا باید با کسب رضایت مالک، ملک را تملک کند؛ در صورت عدم حصول توافق، شهرداری وفق ماده ی ۸ لایحه ی قانونی نحوه ی خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ ملک مورد نظر را در اختیار گرفته و تملک میکند. پرســش این اســت که ماهیت حقوقی این قبیل تملکها چیست؟ آیا توافقی که شــهرداری مطابق لایحه ی قانونی مزبور با مالک انجام میدهد، در زمره ی معاملات و تابع قواعد عمومی قراردادها، به ویژه اصل حاکمیت اراده اســت یا آنکه نوعی اعمال حاکمیت دولت اســت؟
با توجه به مبانی فقه حکومتی و با اعتقاد به برتری حقوق عمومی برحقوق خصوصی به این نتیجه میرســد که تملکات شــهرداری، به نوعی اعمال حاکمیت دولت اســت که با برخورداری از قوه ی قاهــره و به نحو یکجانبه صورت میگیرد.
مطابق مــاده ی ۳ لایحه ی قانونی «نحــوه خرید و تملک اراضــی و املاک برای اجــرای برنامه های عمومی، عمرانــی و نظامی دولت» مصوب ۱۲/۱۱/۱۳۵۸ شهرداری مکلف است «توافق» مالکان عرصه و اعیانی مشمول طرح را تحصیــل کند. در این صورت با پرداخت مبلغ توافق شــده به مالک، ملک تحویل شــهرداری میشــود و در فرض عدم توافق، مطابق تبصره ی یک ماده واحده ی قانون « نحــوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شــهرداریها» مصوب ۱۳۷۰ عمل خواهد شد.
البته صرف نیاز شــهرداری به اراضی خصوصی کافی نیست؛ وجود طرحی که «ضرورت» اجرای آن به تصویب بالاترین مقام شــهرداری (شهردار) رسیده باشد،تأمین اعتبار آن در بودجه ی شهرداری و تصویب توسط شورای شهر (بند ۱۲ ماده ی ۷۶ قانون تشکیلات، وظایف و انتخاب شــوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱/۳/۷۵) فقدان اراضی ملی یا دولتی که بر حســب طبیعت طرح با تأیید مراجع ذیربط احراز شــود, همگی از مقدمات اجازه ی قانونگذار برای تملک اراضی شهروندان است. تمامی این قیود حکایت از آن دارد که با تصویب چنین طرحی، دیگرمالکان اراضی در فروش یا عدم فروش املاک خود مختار نیستند و با شروع به اجرای طرح، مالکان مکلف به انتقال ملک خود به شــهرداری‌اند و صرفاً در تعیین قیمت است که حق اظهار نظر یا عدم توافق دارند, اما در اصل انتقال ملک، مکلف‌اند در راســتای رفــع نیاز عمومی، اراضی و املاک خود را به شــهرداری منتقل نمایند.
از این رو چنانچه شهرداری مفاد ماده واحده قانون تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ۱۳۷۰ را اجرا نکرده باشد و مالک با مراجعه به دادگاه، بهای اراضی مورد تصرف شهرداری (پس از تصرف) را مطالبه کند، دادگاه حسب مقررات قانون آیین دادرسی در امور مدنی عمل خواهد نمود.
در خصوص وظایف شهرداریها نیز در تبصره ۲ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شــهرداریها مصوب ۱۳۶۷ آمده:” شهرداری‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساختمان مالکان مشمول قسمت اخیر تبصره ۱ مشخصات دقیق عرصه و اعیان و تأسیسات‌ موجود را معین و در پرونده درج و ضبط نمایند تا ملاک ارزیابی به هنگام اجرای طرح قرار گیرد و در زمانی که به لحاظ تأمین اعتبار آمادگی اجرای طرح‌ مزبور باشد به هنگام اجرای طرح مصوب ملاک پرداخت خسارت قیمت عرصه و اعیان ملک در زمان اجرای طرح خواهد بود.”
در خصوص تصرف شهرداری قبل از خرید ملک باید گفت مقررات ماده ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی و عمرانی و نظامی دولت، خصوصاً عبارت «دادستان محل یا نماینده او سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد نمود.» با حصول شرایط, وظیفه تخلیه و خلع ید از مالک را ظرف یک ماه به عهده دادستان گذاشته است. این اقدام احتیاج به صدور اجراییه ندارد و دادستان با امضاء سند و دادن فرصت یک ماهه باید به وسیله عوامل اجرایی دادسرا یا مراجع انتظامی نسبت به تخلیه و تحویل ملک به دستگاه ذی ربط و با تنظیم صورتمجلس به وظیفه قانونی خود عمل نماید.
همچنین طبق ماده ۹ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت, در صورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلائل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد به نحوی که عدم تسریع در‌ انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران‌ ناپذیری گردد، «دستگاه اجرایی» می‌تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورتمجلس وضع موجود‌ ملک با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید لکن «‌دستگاه‌ اجرایی» مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق مقررات این قانون اقدام نماید.مالک یا صاحب حق می‌تواند در صورت عدم پرداخت بها در مدت مذکور با مراجعه به دادگاه صالحه درخواست توقیف عملیات اجرایی‌ را تا زمان پرداخت بها بنماید و محاکم صالحه به موضوع خارج از نوبت رسیدگی و حکم لازم صادر می‌نماید و در صورت پرداخت قیمت تعیین شده‌ بلافاصله رفع توقیف عملیات اجرایی به عمل خواهد آمد.
لذا قانونگذار به صورت استثنایی اجازه داده است که در موارد ضروری، تأمین حقوق مالکانه بعد از تصرف در حقوق مالکانه انجام گیرد، در حالیکه طبق قاعده در حالت غیر توافقی, تأمین حقوق مالکانه باید قبل از تصرف در این حقوق صورت پذیرد لذا از این حیث می‌توان گفت که روش انتخاب شده توسط مقنن، با روشی که در ماده ۸ همین قانون آمده است متفاوت است و حالتی استثنایی و محدود به موارد خاص دارد و این به معنای سلب هر نوع حقوقی از مالک نیست و قانونگذار برای جلوگیری از اعمال و رفتار فراقانونی مدیران دستگاه‌های اجرایی و شهرداری‌ها احراز ضرورت اجرای طرح را مورد توجه قرار داده و چنین گوشزد می‌نماید که صرفا در صورت وجود ضرورت که آنهم باید به تایید بالاترین مقام اجرایی برسد امکان تملک و اجرای طرح قبل از توافق میسور خواهد بود و در غیر اینصورت عمل آنان غیر قانونی و قابل ابطال است. تبصره ذیل همین ماده استفاده از حق مراجعه به دادگاه را برای مالک پیش‌بینی کرده است و آرای قضائی صادره از دیوان عدالت اداری نیز موید این معناست.
در مورد مطالبه اجرت المثل زمان تصرف ملک از شهرداری, هرچند در رویه قضائی معمولا به مالک اجرت المثل تعلق نمی‌گیرد و رویه دادگاه‌ها متمایل به پرداخت قیمت ملک و اراضی تصرفی است ولی اگر مالک بتواند غاصبانه بودن تصرفات شهرداری را اثبات نماید می‌تواند مطالبه اجرت المثل نماید.

نحوه کارشناسی املاک واقع در طرحهای توسعه معابر
قانونگذار در قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی موردنیاز شهرداری‌ها، مصوب ۱۳۷۰، در صورت عدم توافق فی مابین شهرداری و مالک، ارجاع امر قیمت‌گذاری به هیئت کارشناسی را یک ضرورت دانسته و به آن تاکید دارد. منظور از عدم توافق این است که بدلیل اختلاف نظر بین دارنده حق و شهرداری، مجهول بودن مالک یا اختلاف در مالکیت و همچنین در خصوص قیمت و ارزش حقوق مالکانه واقع در طرح، توافقی صورت نپذیرد. در چنین حالتی با تعیین قیمت به صورت غیر توافقی و از روی قهر و اجبار مواجه هستیم که ارزیابی وکارشناسی آن بر اساس موارد ذیل انجام میگیرد:
– بموجب ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۱۳۷۰در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداریها مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم می‌باشند در صورت عدم توافق بین‌شهرداری و مالک، قیمت ابنیه،املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.
‌- بموجب تبصره ۱ قانون مذکور قیمت روز توسط هیئتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری و مورد وثوق که یک نفر به انتخاب شهرداری و یک نفر به انتخاب‌ مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین می‌باشد تعیین خواهد شد، رأی اکثریت هیئت مزبور قطعی و لازم‌الاجرا است. برابر تبصره ۲ و ۴ از قانون مورد بحث، در موارد صورت عدم توافق در انتخاب کارشناس سوم,مجهول بودن مالک،عدم تکمیل‌تشریفات ثبتی،عدم صدور سند مالکیت،اختلاف در مالکیت،فوت مالک وموارد مشابه دیگر دادگاه صالحه محل وقوع ملک، رأساً نسبت به انتخاب کارشناس اقدام خواهد نمود.
بموجب ماده ۵ ‌لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت ‌مصوب ۱۳۵۸ شورای انقلاب و ماده واحده ‌قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۱۳۷۰,تعیین قیمت عبارت از بهای روز تقویم اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات ‌طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها می‌باشد.
به نظر میرسد منظور قانونگذار از عبارت تأثیر طرح دو معنا بوده است: یکی تأثیر اعلان وجود طرح و دیگری تأثیر اجرای طرح. اجرای یک طرح عمومی و عمرانی طبیعتاً منجر به افزایش یا کاهش قیمت املاک داخل یا پیرامون محدوده طرح خواهد گردید, این افزایش یا کاهش قیمت، ناشی از اقدام دستگاه اجرایی(شهرداری) است و معمولاً پس از تصمیم شهرداری یا سایر دستگاههای اجرایی، به اجرای طرحی در محدوده معین وبا اطلاع یافتن مالکان، منجر به افزایش یا کاهش بی‌جهت قیمت املاک واقع در طرح یا پیرامون آن میگردد.لذا چنانچه شهرداری قصد اجرای طرح احداث خیابان یا تعریض خیابان یا احداث فضای سبز در نقطه معینی از شهر را داشته باشدکه مراجع ذیصلاح آن را تصویب کرده باشند و در راستای انجام طرح، اقدام به اعلان وجود طرح و تملک املاک نماید، اطلاعِ مالکان از وجود چنین طرحی باعث کاهش ارزش املاک مالکان ِ واقع در طرح ِ موردنظر میگردد و ارزش املاک حاشیه طرح افزایش مییابد.لذا در طرحهای تملک وبازگشائی مسیر خیابان ویا تعریض خیابان,کارشناسی قیمت روز بدون در نظر گرفتن تاثیر منفی طرح وارزیابی املاک حاشیه‌ای بدون لحاظ تاثیر مثبت طرح انجام میگیرد.

مطالعه بیشتر بستن