چالش‌های ناشی از مصوبه تمدید خودکار قرارداد اجاره در دولت دوازدهم و بررسی راه‌کار شرعی و حقوق متناسب با شرایط شیوع ویروس کرونا

با شیوع ناگهانی ویروس کرونا در جهان و آغاز پندمی، آنچه در مرتبه نخست مورد توجه قرار گرفت، تدوین و رعایت پروتکل‌های بهداشتی بود، به مرور تحت تاثیر گسترش این همه‌گیری، کسب و کارها و انجام فعالیت‌های مختلف نیز متاثر شد و به موازات کاهش درآمدها، شاخص قیمت‌ها افزایش یافت. حوزه مسکن نیز از این تحولات مصون نماند و قیمت‌ها به شدت به ویژه در حوزه اجاره بها افزایش یافت

وانگهی نگرانی از جابه‌جایی مستاجرین و تاثیر آن در تشدید شیوع کرونا، ستاد ملی کرونا را در دولت دوازدهم که ماهیتاً کمیته فرعی شورای عالی امنیت ملی به شمار می‌رود به فکر تمدید خودکار قرارداد اجاره و اقدام به تصویب چنین مصوبه‌ای واداشت. به مرور با طولانی شدن زمان همه‌گیری از یک سو و نیاز به برخورداری از مایحتاج اولیه از سوی دیگر از جمله مواد غذایی، البسه، دارو، مسکن و غیره، مشخص گردید که قرنطینه کامل راه کار مناسبی نیست و از نقاط مختلف جهان خبر از سرگیری فعالیت‌ها با رعایت پروتکل‌ها بهداشتی شنیده شد. همچنین به مرور نشانه‌هایی از تقابل منافع موجرین و مستاجرین دیده و خبرهایی از بروز دعاوی بین آنها شنیده می‌شود. موجرین تمدید خودکار قرارداد اجاره را در تعارض با تسلط مالکانه خویش می‌بینند و تحمل متعهد شدن خودکار به انجام تعمیرات گران لوازم و تجهیزات ساختمان در قبال افزایش ناچیز اجاربها را فشار اقتصادی بر خود قلمداد می‌کنند و خود را متحمل هزینه‌های استهلاک ساختمان بدون دریافت مابه‌ازای مناسب می‌دانند و گاه برخی که به امید امرار معاش مسکن خود را اجاره داده و در حاشیه شهر ساکن شده‌اند، خود را متحمل ضرر دوچندان می‌بینند و آنهایی نیز که به مسکن خود محتاج هستند در جهت دستیابی به دستور یا حکم تخلیه خود را با عذاب افشای دلایل خصوصی روبرو می‌دانند. از سوی دیگر مستاجرین در شوک افزایش ناگهانی قیمت‌ها، تغییر محل اقامت خود و مجبور شدن به حاشیه نشینی و دور شدن از محل کسب و کار خود را دشوار می‌دانند و گاه برخی نگران آلوده شدن لوازم خود به ویروس کرونا هستند.
در فقه غنی اسلامی و امامیه هرچند که اکل مال به باطل به موجب آیه شریه ۲۹ سوره نساء منع شده است «یَا أَیُّهَا الَّذِینَ آمَنُوا لَا تَأْکُلُوا أَمْوَالَکُمْ بَیْنَکُمْ بِالْبَاطِلِ إِلَّا أَنْ تَکُونَ تِجَارَهً عَنْ تَرَاضٍ..» اما بی‌درنگ در همان آیه شریفه راه مباح تحصیل مال، وجود منطق اقتصادی و تراضی معرفی شده است و این علاوه بر مقرر بودن طرق دیگر یعنی وراثت و حیازت مباحات است. در فقه امامیه قاعده «العقود تابعه للقصود» است، بدین معنی که انشاء عقد از وجود قصد انشاء تبعیت می‌کند و روایت مشهوری مانند: «المومنون عند الشروطهم» و آیه شریفه ۱ سوره مائده: «یَا أَیُّهَا الَّذِینَ آمَنُوا أَوْفُوا بِالْعُقُودِ» بر همین مضمون دلالت می‌کند. روایتی مانند «الناس مسلطون على اموالهم» و «حرمه مال المسلم کحرمه دمه» در کنار مستندات یاد شده نشان می‌دهد که در فقه امامیه، انشاء خودکار قرارداد پیش بینی نشده است و امری خلاف شرع و نص قرآن کریم است. البته در جایی که بر اساس قولنامه یا مدیون بودن، شخصی به حکم دادگاه ملزم به وفای به عهد می‌شود امری متفاوت از بحث مذکور است. در فقه اسلامی اضطرار به حکم قاعده مشهور لاضرر و لاضرار به فی‌الاسلام از دیر باز رافع حکم ضرری بوده است هرچند که استفاده از این قاعده برای جعل حکم محل اختلاف بوده اما با پذیرش این قاعده برای جعل حکم نیز نمی‌توان از آن برای جعل عقد استفاده کرد، چون عقد، حکم نیست. قوانین و مقررات نیز از فقه اسلامی تبعیت می‌کنند.
به استناد اصل ۴ قانون اساسی کلیه قوانین و مقررات کشور باید مطابق موازین اسلامی باشد و به استناد اصل ۲۲ قانون اساسی، مال و مسکن اشخاص از تعرض باید مصون باشد مگر به موجب قانون و به استناد اصل ۴۴ قانون اساسی مالکیت خصوصی اشخاص پذیرفته شده است و طبق اصل ۴۷ قانون اساسی مالکیت اشخاص طبق ضوابط قانونی محترم است و به استناد اصل ۵۸ قانون اساسی صلاحیت انحصاری مجلس شورای اسلامی برای تقنین و قانون‌گذاری مقرر شده است و هیچ مرجع دیگر حق قانون‌گذاری ندارد و حتی به استناد اصل ۷۱ و ۷۲ قانون اساسی، مجلس شورای اسلامی حق وضع قانون مغایر با شرع و اصول قانون اساسی را ندارد و به استناد اصل ۱۷۶ قانون اساسی شورای عالی امنیت ملی کشور تحت ریاست رئیس جمهور دولت دوازدهم که ستاد ملی کرونا از آن کسب اعتبار کرده است، دارای صلاحیت تقنین و قانونگذاری نبوده و حداکثر صلاحیت سیاست گذاری و مدیرت منابع در اختیار دولت به معنای عام: state را داشته است. بنابراین در حالی که پس از انقلاب اسلامی با وضع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ برای شرعی کردن قوانین، به استدامه حکومت قانون به اصطلاح طاغوتی روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بر قراردادهای بعدی پایان داده شد، اقدام ستاد ملی کرونا در وضع مصوبه تمدید خودکار قرارداد اجاره، خلاف قانون اساسی و مقرارت جاری کشور است و به هیچ عنوان قابل اعمال به نظر نمی‌رسد، چون طبق اصل ۷۹ قانون اساسی برقراری هرگونه شرایط اضطراری و محدودیت توسط دولت، آن هم به طور موقت، با تصویب قوه مقننه ممکن است که تاکنون چنین امری واقع نشده است. البته از آنجایی که آیین‌نامه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶،توسط دولت تصویب شده است، دولت و به طور مشخص ستاد ملی کرونا، این امکان را داشت که جهت تسهیل اجرای این قانون در شرایط شیوع کرونا و نیز جهت وضع امارات قضایی برای قوه قضائیه، امکان درخواست استمهال برای مستاجرین را افزایش دهد و اجرت المثل ایام مهلت اعطا شده را معادل اجرت المسمی به علاوه بیست و پنج درصد آن قرار دهد. در این صورت ضمن رعایت قواعد فقه اسلامی و نص صریح قرآن کریم، بر موجرین تعهداتی که آن را قصد نکرده‌اند تحمیل نمی‌شد و مالکیت خصوصی خود را در معرض تعرض احساس نمی‌کردند و مستاجرین نیز با برنامه‌ریزی مناسب و رعایت اصول بهداشتی فرصت جابه‌جایی پیدا می‌کردند و خود را با تصور اشتباه طلبکار بودن از موجر، با وی از لحاظ حقوقی درگیر نمی‌کردند. خاطرنشان می‌کنم که اهمیت رعایت قواعد شرعی و قانونی در خصوص مسئولیت جبران خسارات نقص و استهلاک ساختمان و تجهیزات آن، در خصوص اجاره واحد‌های آپارتمانی ملموس‌تر است، چون با اتمام عمر مفید واحد ساختمانی، مالک موظف به مشارکت در تجدید بنا و پرداخت آن به نرخ روز خواهد بود و حتی خود نیز در این زمینه از مهلت نمی‌تواند برخوردار گردد چون قهراً ساختمان در معرض آسیب و تخریب قرار می‌گیرد. بنابراین با توجه به لزوم رجعت به قواعد شرعی و قانونی، به نظر می‌رسد با توجه به اصل ۱۶۷ قانون اساسی، مراجع قضایی راساً می‌توانند، به چنین راه‌کاری روی آورند و نیازی به تصمیمات ارشادی ستاد ملی کرونا خطاب به قوه قضائیه، در این زمینه نباشد.

مطالعه بیشتر بستن