برای اولین مرتبه در کشور
پیش نویس سند تعهد به بیع اجرایی می‌شود

سیدحسین حسینی نیک : رسیدگی به وضعیت معاملات اموال غیرمنقول و تعیین متولی قانونی برای مبادرت و مباشرت در تنظیم قراردادهای فی ما بین متعاملین از جمله موضوعات مهم برای تصمیم گیرندگان اجرایی و به ویژه مسئولین قضایی کشور بوده و هست.


شاید بزرگترین چالشی که در این خصوص ایجاد گردیده و نهادهای اجتماعی ر ا به پاسخگویی لازم و عکس العمل واداشته، تنظیم این قراردادها اولاً به صورت سند عادی و ثانیاً توسط اف رادی است که تخصص لازم در مبانی حقوقی و اصول قراردادها از نظر قانون و شرع ندارند و این امر سبب گردیده تا در موارد متعددی موجب ادعای تردید و انکار و یا موجب اختلاف در تفسیر مفاد و متون تنظیمی‌و تعیین قصد واقعی اصحاب معامله گردد و علاوه بر آشفتگی در نظم اجتماعی و سلب امنیت اقتصادی در معاملات و مراودات تجاری باعث تشکیل پرونده‌های متعددی با خواسته‌هایی مانند الزام به تنظیم سندرسمی، ایفای تعهدات موضوع قرارداد، بطلان سند عادی و غیره با کمینه ۲۵ درصد از ورودی‌های قضایی می‌گردد.
هرچند عموم مقررات موضوعه در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت ناظر بر اجباری بودن ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین و منافع اموال غیرمنقول می‌باشد لیکن حتی اگر تکلیف مقرر در این مواد را معطوف به رویه منسوخ دفاتر مستقر در ادارات ثبت اسناد برای ثبت قراردادهای تنظیمی‌قبلی مردم در دفترثبت رسمی‌بدانیم مع الوصف الزام به تنظیم رسمی‌اسناد در دفاتر اسنادرسمی‌تصریحا در ماده ۱۸ قانون دفاتر اسنادرسمی‌مصوب ۱۳۵۴ نهادینه گردیده و مقرر داشته کلیه اسناد در دفترخانه‌های اسنادرسمی‌و در‌آوراق مخصوص تنظیم و در دفتر سردفتر ثبت گردد،
«تنظیم اسناد رسمی» به تکلیف برای «ثبت اسناد عادی» علیهذا قانونگذار به موجب مقرره مرقوم از اجباری بودن توسط دفترخانه، وضع قاعده امری نموده و در تمام سالهای گذشته الزام برای تنظیم کلیه اسناد در دفتر اسناد رسمی‌مستند به قانون مزبور بوده و هست.
از آنجایی که رعایت تشریفات مانند تنظیم سند رسمی‌در عقود تملیکی برای اموال غیرمنقول عموماً و اموال منقول مانند وسایل نقلیه موتوری و لزوم آن برای صحت عقد منعقده در زمره مبانی حقوقی مورد اختلاف در تمام نظام‌های حقوقی و از جمله نظام قانونی و شرعی در ایران است علیهذا تنظیم قرارداد تعهد به انعقاد بیع به صورت مقدمه عقد بیع می‌تواند زمینه الزام به ایفای تعهدات موضوع قرارداد را در قالب سند رسمی‌فراهم و طرفین را ملزم به رعایت تشریفات مقرر برای عقد بیع کند چرا که تعهد رسمی‌از تمام مزایای شناخته شده برای سند رسمی‌از جمله نفی ادعای تردید و انکار، لازم الاجرا بودن، اعتبار داشتن تمام محتویات و مندرجات سند، اعتبار در قبال اشخاص ثالث، ضمانت اجرا برای وجه الضمان و وجه التزام مندرج در قرارداد و… بهره مند و قابل استناد خواهد بود مضافاً بر اینکه به دلایل متعددی از جمله تنظیم تخصصی تعهدات طرفین و رعایت مقررات موضوعه در عقود معین و شرایط عمومی‌قراردادها و نیز احراز هویت و ابراز رضایت اصحاب معامله در اسنادرسمی‌اصولاً زمینه را برای بروز اختلاف و طرح دعاوی و تورم پرونده‌های حقوقی در مراجع قضایی از بین خواهد برد.
تشخیص این ضرورت و تمسک به مقررات موجود با توصیه غلامعلی دهشیری مدیرکل دادگستری یزد و همراهی مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان سبب شد تا پیش نویس سند تعهد به بیع توسط کانون سردفتران و دفتریاران استان یزد با رعایت تمامی‌جوانب حقوقی و پیش‌بینی زوایای ناپیدای محتمل در این قرارداد تهیه گردیده و طی یک تفاهم نامه سه جانبه اجرایی گردد.
بی‌تردید تنظیم سند رسمی‌تعهد به بیع توسط دفاتر اسناد رسمی‌هیچگونه خللی به جایگاه و حیطه وظایف و اختیارات بنگاه‌های مشاور املاک وارد نکرده و کماکان مشاورین مرقوم می‌توانند نقش واقعی و قانونی خود را که سمت مشاور برای اصحاب معامله و دلال جهت رساندن آنها به یکدیگر می‌باشد ایفا و حق الزحمه خود را دریافت نمایند لیکن در خصوص تنظیم قرارداد می‌بایست طرفین را به دفاتراسنادرسمی‌دلالت نمایند.

مطالعه بیشتر بستن