از طریق اینترپل به دنبال دستگیری عاملان ترور سردار سلیمانی هستیم

 

اطلاعیه کمیسیون حقوق عامه در خصوص حادثه بیمارستان سینا اطهر

روش پیشنهادی برای تعیین ارزش حق عمری به منظور تملک در طرح‌های عمرانی

مهدی قریشی- بازرس هیئت کارشناس دادگستری : ماده ۴۱ قانون مدنی حق عمری را چنین تعریف کرده است:
«عُمری حق انتفاعی است که به موجب عقدی از طرف مالک برای شخص به مدت عمر خود یا عمر منتفع و یا عمر شخص ثالثی برقرار شده باشد». در املاک معمولا ذکر این لغت در سند مالکیت به معنی واگذاری حق استفاده از عین و منافع ملکی برای همه عمر به شخصی است که حق عمری به وی واگذار شده است . با توجه به این موضوع که میزان عمر هر شخص نامعلوم است ، بنابراین تعیین مقدار ارزش این حق از پایه دارای عدم قطعیت است، در این نوشتار روشهای برخورد با حق عمری بررسی و روش جدیدی نیز پیشنهاد شده است.

 

منظور از حق عمری در املاک چیست و چرا مالک باید
ارزیابی گردد؟
گاهی ممکن است مالک حقی از حقوق ملک را به شخصی واگذار کند بدون آنکه ملک را از مالکیت خود خارج نماید؛ مثلا اجازه دهد شخص در آن سکونت نماید (حق سکنی). این حق استفاده از منافع ملک می تواند حتی برای تمام مدت عمر- بر اساس تعریف ماده ۴۱ قانون مدنی – تعیین شود (حق عمری)، همچنین این حق می تواند هم زمان با حق خود مالک برای استفاده از ملک و یا بدون حق انتفاع یا بهره مندی مالک از ملک خود باشد. آنچه در این نوشته مورد نظر ما است حق استفاده شخصی غیر از مالک از – از عین یا منفعت ملک موردنظر – است که توسط مالک واگذار شده است، با این توضیح تصور کلی این است که قابلیت خرید و فروش این حق برای صاحب آن وجود ندارد و فرضا با پایان عمر صاحب حق خاتمه خواهد یافت، پس چرا محاسبه این حق ممکن است اهمیت داشته باشد؟
یکی از مثال‌های بارز اهمیت ارزیابی این حق وقتی است که اجرای طرح‌های عام المنفعه عمرانی حکومت را وا می دارد تا ملکی را به تصرف خود درآورد. چنانچه در این هنگام میان مالک و دارنده حق عمری اختلاف نظر برای تقسیم بهای ملک وجود داشته باشد. کارشناس می بایست به روشی ارزش ملک را عادلانه میان هر دو طرف تقسیم کند، به عبارتی لازم است تکلیف حق عمری مشخص شود.

روشهای برخورد با مسئله حق عمری املاک
۱. روش استفاده روش از عمر متوسط یا حداکثر
در این روش بر اساس عمر متوسط افراد ، با در نظر گرفتن شاخص امید به زندگی ۷۶سال و یا حداکثر سن محتمل فرضا ۱۰۰ سال و باقی مانده عمر صاحب حق عمری حق الاجاره ملک برای مدت باقی مانده محاسبه و به عنوان حق عمری منظور می گردد. با توجه به اینکه طول عمر به خواست خداست، صرف نظر از اینکه محاسبات بر اساس عددی به عنوان عمر یک فرد چه میزان منطقی است، نکته مشخص و خطای فاحش این محاسبات وقتی پدیدار می شود که دارنده حق عمری حدود ۲۰ تا ۲۵ سال و یا بیشتر با این ارقام فاصله داشته باشد، در این حالت بر اساس روشهای متعارف ارزیابی املاک همه ارزش ملک متعلق به دارنده حق عمری خواهد بود و چیزی به مالک نخواهد رسید. همین ایراد باعث شده راه حل‌های دیگری برای این مشکل مورد توجه قرار گیرد.

۲. روش اجاره ملک جایگزین توسط مالک
در این حالت توسط مالکین محل مشابهی با رضایت دارنده حق اجاره می‌شود و این اجاره تا پایان عمر دارنده حق توسط مالک پرداخت می‌گردد. بدیهی است این روش نیز اشکالات اساسی خواهد داشت؛ برای مثال یافتن ملک مشابه، کسب رضایت دارنده حق عمری برای محل جدید، نامعلوم بودن دوره تعهد مالک برای پرداخت اجاره بهای ملک جدید و موضوع وفای به عهد و اعتبار تعهد او برای این کار، امکان درگذشت یا ورشکستگی مالک در طول دوره تعهد، ناتوانی‌های جسمی و ذهنی احتمالی دارنده حق عمری یا عدم استطاعت وی و مسائل مشابه هرکدام محل چالش جدیدی خواهد بود و به ناگهان یک موضوع دارای عدم قطعیت با چند چالش جدید جایگزین می شود که احتمالا می‌بایست با پیچیدگی‌های دادرسی رسیدگی شوند.

۳. روش خرید ملک جدید توسط مالک و انتقال حق عمری به ملک جدید
در این روش اصل این است که با استفاده از کل مبلغ دریافتی ملک قدیم، محل جدیدی به نام مالک خریداری شود و به استفاده کننده از حق عمری تخصیص داده شود. در واقع تنها تفاوتی که در این مورد اتفاق افتاده است تغییر آدرس ملک می باشد. هرچند در تئوری این روش منصفانه تر و ساده تر به نظر می رسد، لیکن این روش نیز از پیچیدگی‌های خاص خود برخوردار است.
الف) اول اینکه در این روش چیزی به عنوان حق عمری تعیین نمی شود یعنی معادل مالی این حق مشخص نمی گردد. حال آنکه در چنین شرایطی به احتمال زیاد مالک و دارنده حق عمری تمایل دارند تا رابطه خود را با یکدیگر قطع کنند، این افراد فقط به روش منصفانه ای برای تعیین حق عمری آگاه نیستند و برای همین منظور دست به دامن کارشناس می شوند.
ب) حتی در صورت رضایت طرفین به ادامه رابطه، شاید اصلا امکان تهیه ملک جدید با حفظ نیت جابجای صاحب حق عمری وجود نداشته باشد. مثلا در اطراف آن محل ملکی با شرایط مشابه وجو نداشته باشد تا خریداری گردد، یا دارنده حق عمری به دلیل محدودیت‌های خاصش امکان سکونت در محل جدید را نداشته باشد.
پ) تعیین نکردن ارزش مالی حق عمری در واقع پاک کردن صورت مسئله است، نظیر این موضوع برای قضات در دادگاه‌ها قابل تصور نیست و به همین شیوه برای کارشناس نیز پذیرفته شده نیست که نتواند رقمی را به عنوان این حق مشخص نماید. انتظار این است که دست‌کم کارشناس می باید بر اساس قواعدی که برای خودش عادلانه و منصفانه تشخیص داده می شود ، نظری را به محکمه یا نهاد درخواست کننده ارائه کند که قابل اجرا بوده و از نظر عرف و عقل اشخاص آگاه با قضیه غیر معقول و غیر منطقی تلقی نشود.
پ) یک جنبه پیچیده و حتی غیرممکن این روش این است که برای رعایت عدل و انصاف می بایست ارزش این ملک جدید دقیقا با ملک قبلی برابر باشد.
بدیهی است چنین مفهومی بیش از حد انتزاعی و فلسفی است؛ حتی در یک مجتمع آپارتمانی هم شکل هم معمولا ارزش دو واحد کاملا مشابه نیستند چه برسد به مواردی که قرار است یک ملک در طرح عمرانی قرار گیرد و معوضی برای آن در نظر گرفته شود، مشخص است که اگر ارزش ملک جدید کمتر از ملک قبلی باشد پس مالک قدری از ارزش ملک قبلی را بدون در نظر گرفتن صاحب حق عمری برای خود نگه داشته است و اگر ارزش ملک جدید بیشتر باشد پس دارنده حق عمری احتمالا دارای انتفاع ناعادلانه شده است.
برای حل این مشکلات پیشنهاد نگارنده این است که اولا کارشناس حتما عددی را به عنوان حق عمری پیشنهاد دهد تا هم حق مالک از ملک مشخص شود و هم ارزش حق عمری و هم اینکه امکان داشته باشد تا راهی برای توافق طرفین گشوده شود، همچنین این رویه حدالمکان برای جامعه افراد آگاه ناآشنا نباشد. در نبود هیچ راه حل مشخص و یا قابل مقایسه، شیوه ای که در ادامه می آید صرفا به عنوان یک روش پیشنهادی معرفی می‌گردد که امید است مورد توجه و نقد صاحب نظران قرارگیرد.

۴. روش پیشنهادی برای محاسبه حق عمری
به عقیده نگارنده ، موضوع عدم قطعیت طول حیات فرد نباید بهانه ای برای عدم امکان تعیین ارزش حق عمری باشد، هرچند ظاهر مسئله پیچیده است اما نمونه ای مشابه در قوانین جاری کشور ما وجود دارد. در موضوع حوادث کار ، قانون تامین اجتماعی مستمری‌هایی برای فرد از کار افتاده یا خانواده شخص فوت شده تعیین می نماید، سازمان تامین اجتماعی مطابق ماده ۵۰ این قانون مامور به وصول این هزینه‌ها از طرف مقصر است، در اینجا قصد ورود به جزییات مستمری‌های سازمان تامین اجتماعی را نداریم لیکن واضح است که بسیاری از این مستمری‌ها از قبیل مستمری از کارافتادگی کلی و مستمری همسر فرد فوت شده یا امثال آنها می بایست تا پایان عمر پرداخت گردد، با توجه به عدم قطعیت عمر این افراد و در نتیجه نامعلوم بودن میزان جریمه فرد مقصر بروز حادثه، قانونگذار در تبصره ۱ ماده ۶۶ به نحوی تاریخ فوت را از محاسبات جریمه خارج ساخته است.
«مقصر می‌تواند با پرداخت معادل ده سال مستمری موضوع این ماده به سازمان از این بابت بری‌الذمه شود.»
با استفاده از نحوه برخورد قانون با محاسبات وابسته به عدم قطعیت تاریخ فوت پیشنهاد می شود کارشناسان نیز بر همین مبنا رفتار کنند به گونه ای که در عوض حق عمری حداکثر هزینه اجاره بهای ده ساله ملک مورد نظر را بر اساس روز محاسبه نمایند. در مواردی که مالک به رغم بخشیدن حق استفاده عمری ، حق انتفاع خود را نیز از ملک حفظ کرده است می توان این میزان را کاهش داد. برای مثال در مورد اخیر( امکان استفاده هم زمان مالک و دارنده حق عمری ) ، برای املاک معمولی با در نظر گرفتن ضریب ۴ درصد ارزش ملک به عنوان اجاره بهای سالیانه ، ارزش حق عمری نسبت به ارزش ملک برابر خواهد بود با
۰.۰۴ * ۱۰=۴۰
۴۰ * ۰.۵ =۲۰
بنابراین پیشنهاد می گردد حق عمری در این شرایط حدود ۲۰ درصد ارزش ملک محاسبه گردد، بدیهی است که این روش جنبه پیشنهادی دارد و نهایتا برآورد و تصمیم گیری با کارشناسان محترم خواهد بود.

مطالعه بیشتر بستن