از طریق اینترپل به دنبال دستگیری عاملان ترور سردار سلیمانی هستیم

 

اطلاعیه کمیسیون حقوق عامه در خصوص حادثه بیمارستان سینا اطهر

[n8p6]

ایرادات هشت گانه به مصوبه تعیین سقف اجاره بها

محسن پورعرب: تعیین افزایش سقف اجاره بها طرحی است که یکشنبه ۸ تیرماه توسط حسن روحانی، رئیس جمهور برای مهار بازار مسکن اعلام شد. طرحی که البته جدید نیست و پیش از این در دولت دهم نیز مطرح شده بود. بر اساس این طرح افزایش نرخ اجاره‌بها در قراردادهای جدید شهر تهران، کلان‌شهرها و سایر شهرها به‌ترتیب نباید بیشتر از ۲۵ درصد، ‌۲۰ و ۱۵ درصد باشد.این طرح قبل تر در سال‌های ۹۰ و ۹۱ نیز مطرح شد. در آن زمانعلی نیکزاد وزیر وقت راه و شهرسازی و نماینده کنونی مجلس شورای اسلامی نسبت به تأثیرگذاری آن اطمینان بالایی داشت،

اما در نهایت برچسب شکست‌خورده بر پیشانی این طرح خورد.با این حال، امروز دولت به این نتیجه رسیده است که با تعیین سقف اجاره بها می تواند مسکن افسارگسیخته را کنترل کند. اما این تصمیم بیش از اینکه گره گشا باشد، گره زننده بازار مسکن خواهد بود. لازم به ذکر است که این مصوبه‌سال گذشته هم در هنگام فصل جابه جایی مستأجران، از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شد اما کمیسیون اقتصاد دولت با این طرح مخالفت کرد و هیچ گاه وارد صحن هیئت دولت نشد؛ این بار اما به دلیل افزایش نامتعارف اجاره بها، بار دیگر تعیین سقف برای افزایش اجاره بها مطرح ولی این بار توانست از ستاد ملی مبارزه با کرونا، مصوبه اخذ کند و نیازی به تهیه لایحه مربوطه و تصویب آن در مجلس نیست. اما این طرح (مصوبه) برای اجرا با ایراداتی مواجه است، ایراداتی که حاکی از عملیاتی نشدنش هستند.

ایرادات تعیین سقف اجاره‌بها که رئیس جمهور آن را مطرح کرده است را می‌توان در موارد زیر به صورت خلاصه دسته‌بندی کرد:
۱.تعیین سقف اجاره بها در حالی تبدیل به مصوبه شده است که این مصوبه محصول یک ستاد ملی است نه هیئت دولت یا مجلس شورای اسلامی و این مسئله بیانگر واقعیت اجرایی نشدن مصوبه است. پیش تر قرار بود طبق ماده ۵۴ قانون مالیاتهای مستقیم، از خانه های خالی مالیات اخذ شود تا با این روش خانه های خالی وارد چرخه عرضه به مستاجران شود و به دنبال این مسئله بازار اجاره بها مدیریت شود. اما از ۱۳۹۴ که این مصوبه از سوی مجلس برای اجرا ابلاغ شده است، تاکنون به مرحله اجرا نرسیده است و همچنان در پیچ و خمهای مختلف مانده است. نگاهی به این دو مصوبه که یکی از دیگری از پشتوانه اجراییقانونی و نظارتی بالاتری برخوردار است اما همچنان روی زمین مانده است، نشان می دهد مصوبه تعیین سقف اجاره بها توان قانونی کافی و نظارتی برای اجرا ندارد.
۲.این دستور درحالی ازسوی رئیس جمهور صادر شد که اولاً طی دو، سه ماه گذشته بخش زیادی از قراردادهای جدید اجاره امضا و قراردادهای قدیمی تمدید شد، ثانیاً، بسیاری از قراردادهای اجاره تمدیدی هستند که اصلاً به بنگاه املاک مراجعه نمی‌کنند، بلکه رقم افزایش قیمت از سوی موجر اعلام می‌شود و مستأجر یا باید قبول کند که در این صورت خودشان به‌صورت دست‌نویس پشت برگه اجاره‌نامه می‌نویسند و امضا می‌کنند،یا قبول نمی‌کند که باید خانه را تخلیه کند، بنابراین به‌نظر می‌رسد دولت به‌جای اعلام قیمت‌های دستوری که هیچ ضمانتی برای اجرا ندارد، اقداماتی را باید انجام دهد که منجر به کاهش نرخ قیمت و اجاره‌بهای مسکن شود.
۳. نگاهی به قانون نشان می دهد معاملات طبق ماده ۱۰ قانون مدنی آزاد هستند همچنین عقد اجاره، به عنوان عقد بین طرفین مالک و مستاجر برابر ماده ۴۹۴ قانون مدنی، با انقضای مدت قرارداد فسخ می‌شود. وقتی مدت قرارداد تمام می‌شود اما مستاجر تخلیه نمی‌کند، ‌مالک می‌تواند برابر قانون به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و «دستور» تخلیه بگیرد. از این رو، هر گونه دخالتی در اینجا برخلاف اصل آزادی اراده و قراردادها و توافقات بین طرفین است. از سویی در قانون و همچنین عرف جامعه مالکیت جایگاه قابل احترامی دارد، بنابراین اقداماتی که موجب نقض این احترام شود می تواند اثرات اجتماعی و همچنین اقتصادی سویی در پی داشته باشد. به همین دلیل طرح تعیین سقف اجاره بها که طرحی دستوری محسوب می شود نمی تواند آنطور که باید بازار اجاره بها و مسکن را کنترل کند.
۴.آنطور که بررسی جزئیات این طرح نشان می دهدبرای کاهش فشار بر مستاجران پیشنهاد وام ودیعه قرار دارد که البته منابع آن مشخص نمی‌باشد. در کنار نگرانی حاصل از محل تأمین این ذخایر، مشکلات شناسایی صحیح افراد نیازمند در حالی که اجاره‌نامه‌ها شفافیت لازم را ندارند و بازار سرمایه نیز روندی تقریباً صعودی دارد، می‌تواند محل اشکال باشد، بنابراین باید تمهیدات لازم برای شناسایی افراد واجد شرایط اعلام شود.
۵. بخش تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها از جهاتی عامل اختلال‌هایی در اقتصاد کشور می‌شود. عدم التزام بنگاه‌های معاملاتی به ثبت کردن معامله و توافق موجر و مستاجر خود باعث می‌شود تا همچنان این قراردادها ثبت نشوند. مادامی که هزینه‌ی ثبت قرارداد به صورت غیررسمی مقدار زیادی پایین‌تر از مقدار رسمی آن باشد، موجر و مستاجر انگیزه‌ای برای ثبت قرارداد ندارند که هدف فرعی ثبت معاملات و شناسایی خانه‌های خالی را نیز محقق نمی‌کند. حتی در صورت ثبت در سامانه نیز تضمینی برای صحت ادعاهای طرح شده در قرارداد وجود ندارد.
۶. وجه دیگر آن تغییرذهنیت موجرین است که مقدار افزایش نرخ اجاره‌بهای اعلامی در ذهن آن‌ها به عنوان مبنا در نظر گرفته می‌شود. برای مثال اگر فردی بنا داشت که با افزایش ده درصدی نرخ اجاره‌بها ملک خود را اجاره دهد، اکنون با توجه به اعلام دولت عدد بالاتری تعیین می‌کند و با توجه به صحبت‌هایی مبنی بر اینکهدر صورت عدم تمکین مستاجران به نرخ مصوب ستاد ملی کرونا موجر می‌تواند حکم تخلیه وی را دریافت کند، عملاً این نرخ مبنای تمدید همه‌ی قراردادهای ثبت شده خواهد شد. در بلند مدت نیز این نرخ می‌تواند لنگری ثابت برای افزایش نرخ اجاره‌بها شود و سالانه این مقدار کف افزایش نرخ اجاره‌بها از منظر موجرین در نظر گرفته شود.
۷.همچنین در شرایطی که طرح فاصله‌گذاری اجتماعی باید به صورت جدی رعایت شود، این مصوبه به دلیل افزایش اصطکاک بین مستاجر و موجر می‌تواند منجر به بروز مشاجرات حقوقی و قضایی بیشتری بشود.
۸.واقعیت این است که بازار اجاره و روابط حاکم بر آن، تابع قانون عرضه و تقاضا است. یعنی وقتی ملک زیاد باشد، مستاجر به راحتی منزل دلخواه خود را انتخاب می‌کند. گفته می‌شود در تهران تعداد زیادی خانه خالی وجود دارد. دولت باید بر خانه‌های خالی مالیاتی را وضع کند که خالی نگه داشتن خانه، از نظر اقتصادی به صرفه نباشد، در این صورت فرمول اولیه عرضه وتقاضا که از قدیم بوده است، عمل می‌کند. وقتی که تقاضا برای اجاره ملک بیشتر از عرضه است، گروهی که بالاجبار عرضه می‌کنند، ‌انگشت شمارند و به همین دلیل قیمت‌ها بالا می‌رود. بنابراین نمی شود با یک بخشنامه یا دستور قانون را محدود کرد.

مطالعه بیشتر بستن