از طریق اینترپل به دنبال دستگیری عاملان ترور سردار سلیمانی هستیم

 

اطلاعیه کمیسیون حقوق عامه در خصوص حادثه بیمارستان سینا اطهر

تعیین سقف افزایش اجاره‌بها ضمانت اجرایی ندارد

مدتی است که جوامع مختلف بشری تحت تأثیر شیوع ویروس کرونا قرارگرفته است بهطوریکه اقتصاد بسیاری از کشورهای پیشرفته در آستانه ورشکستگی است. برخی از کارخانهها تعطیل و جمع کثیری از کارگران خانهنشین شدهاند. همین مقوله عاملی بود تا ستاد ملی مبارزه با کرونا در ایران به فکر اتخاذ تدابیری برای قشر آسیبپذیر جامعه باشد و در این خصوص رییس جمهور کشورمان در ستاد مذکور، خبر از کنترل افزایش اجاره‌بها تا سقف ۲۵ درصد در راستای حمایت از مستاجران داد. به همین منظور بر آن شدیم تا با کارشناسان حقوقی در خصوص ابعاد حقوقی این قضیه و ضمانت اجرای آن به گفتوگو بنشینیم.


در همین زمینه مجتبی قاسمی، مدرس دانشگاه، وکیل پایهیک دادگستری و کارشناس حقوق اقتصادی عنوان کرد: در عالم حقوق، قراردادها تابع اصل آزادی قراردادها هستند یعنی مردم میتوانند با هر شخص و به هر نحو قرارداد منعقد کنند و تا زمانی که این توافقات، مخالف صریح قانون، نظم عمومی و ضوابط شرعی نباشد، معتبر و لازم الاتباع خواهد بود. قانونگذار نیز بهتبع فقه امامیه و قاعده فقهی «الناس مسلطون علی اموالهم» قراردادهایی را که در چهارچوب قوانین شرعی، قانونی، نظم عمومی، اخلاق حسنه و مقررات شرعی و قانونی باشد را نافذ می‌داند.
این کارشناس افزود: با توجه به حاکمیت اراده که در ماده ۱۰ قانون مدنی به آن اشارهشده است مردم برای انعقاد قراردادها از اختیار لازم برخوردارند و لذا اینکه حاکمیت در این مقطع زمانی بخواهد شرایط فورس ماژور را مستمسکی برای دخالت در قراردادهای خصوصی قرار دهد، به نظر میرسد که از حیث قواعد حقوقی از ضمانت اجرای لازم و کافی برخوردار نباشد.
این حقوقدان با اشاره به شرایط ویژه شیوع ویروس کرونا بیان کرد: دولت به دلیل شرایط سخت مردم و نیز مسائلی که باعث کاهش قدرت اقتصادی آنها شده و خاصه در باب حمایت از مستاجری نبه دلیل افزایش بی‌رویه اجاره‌بها، به این مهم ورود و تدابیری اتخاذ کرده است؛ ازجمله تعیین سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها در قرارداد اجاره اما باید گفت که این تدابیر زمانی از کارایی لازم برخوردار خواهند شد که در عمل این مصوبه بین مردم رعایت شود چراکه به‌صرف دستور یا صدور مصوبه نمیتوان انتظار رعایت چنین مواردی را در بدنه جامعه داشت.
قاسمی اظهار کرد: ممکن است دولت برای عملیاتی کردن این مصوبه از ثبت قراردادهای اجارهای که اجاره‌بهای آن بیش از ۲۵ درصد افزایش پیداکرده، خودداری کند اما بازهم ابزارها و راهکارهایی برای عدم رعایت این مصوبه وجود خواهد داشت که اساساً وضع آن را لغو و بینتیجه خواهد گذاشت. ازجمله اینکه مردم می‌توانند با انجام معاملات عادیو یا با ظهرنویسی اجاره‌نامه‌های قبلی، بر مبلغ اجاره مازاد بر میزان اعلامی، توافق کرده و قرارداد جدیدی را منعقد کنند. چراکه متاسفانه بسیاری از قراردادهای اجاره به‌صورت عادی تنظیم و تنها بخش بسیار کمی از این قراردادها بهصورت رسمی تنظیم و ثبت میشوند.
وی افزود: حتی در شرایطی ممکن است برخی از موجران از اجاره دادن ملک خود با درصد اعلامی توسط ستاد ملی مبارزه با کرونا خودداری کنند و خود این موضوع سبب بروز مشکلات دیگری شود. به همین جهت لازم بود دولت پیش از این با انجام برخی موارد علاج واقعه کند تا اساساً نیازی به دخالت‌های دستوری و خلاف ضوابط حقوقی به وجود نیاید. در همین راستا دولت میتواند با ساخت مسکن ارزانقیمت و مناسب، میان عرضه و تقاضا توازن برقرار کند. ازجمله موارد دیگری که میتواند بحران مسکن و اجاره‌بها را تا اندازه‌ای مرتفع کند ایجاد سازوکار مناسب برای دریافت مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر درآمد سرمایه است. ازآنجاکه اجاره‌بها تابعی از قیمت خود ملک است لذا ابتدا باید کاهش قیمت مسکن مدنظر دولت قرار گیرد.
این وکیل دادگستری بابیان اینکه دستور سقف افزایش اجاره‌بها تا ۲۵ درصد نه اقتصادی و نه حقوقی است، اذعان کرد: در حال حاضر یکی از راهها جهت حمایت دولت از اقشار آسیب‌پذیر، اختصاص کمک هزینه معیشتی مسکن برای مستاجران کم برخوردار، خاصه خانواده‌هایی که دارای فرزند هستند است و دولت میتواند هزینه لازم برای این مورد را از محل مالیات بر عایدی سرمایه و وضع مالیات بر خانه‌های خالی تأمین کند. همچنین با حمایت صداوسیما و مؤسسات مردم‌نهاد، پویشی راه‌اندازی شود با این مضمون که با توجه به شرایط فعلی اقتصادی و بیماری کرونا و اینکه بسیاری از مردم بخش مهمی از درآمد خود را ازدست‌داده‌اند، مالکان تشویق شوند تا با توجه به معیارهای اخلاقی، انسانی و اسلامی از بخشی از اجاره‌بها یا افزایش آن صرفنظر کنند. لذا اینکه حاکمیت بخواهد در توافقات خصوصی مردم دخالت کند نه‌تنها جنبه مثبت ندارد بلکه می‌تواند جنبه‌های منفی هم داشته باشد و در عمل نیز وضع این مصوبات دستوری، اجرایی نخواهد بود.
وی افزود: چنانچه مصوبه یا دستوری را بهعنوان بالاترین مقام اجرایی کشور ابلاغ کنیم اما مردم در بدنه جامعه آن را اجرا نکنند این اتفاق می‌تواند موجب تضعیف دولت است. بنابراین دولت باید با مکانیسم‌های اقتصادی و فرهنگی این موضوع را کنترل کند نه اینکه به‌صورت دستوری در مواردی که از ضمانت اجرای کافی و نظارت لازم برخوردار نیست، ورود کند. با این اوصاف به نظر می‌رسد این مصوبه، بیشتر جنبه روانی و تبلیغاتی دارد چراکه دولت راهکارهای لازم برای رصد و نظارت تمام معاملات مربوط به اجاره املاک را در اختیار نداشته و انعقاد قراردادهای اجاره در اکثر قریب به اتفاق موارد، به‌صورت عادی و نه رسمی و با توافق موجر و مستأجر صورت میپذیرد.

قاعده گذاری دولت کارشناسی نیست
اما مهدی نورایی، دکترای حقوق عمومی در خصوص ابعاد حقوقی تعیین سقف افزایش اجاره‌بها معتقد است که استفاده از قواعد دستوری در شرایط فورس ماژور امری مسبوق به سابقه است. وی در این خصوص افزود: دولتها میتوانند در جهت ساماندهی وضعیت اقتصادی تصمیماتی را اتخاذ کنند که ثبات اقتصادی را موجب شود یا تلاطمی را که در بازار و فضای اقتصاد ایجادشده و منجر به فشار مضاعف به اقشار مستضعف را کنترل کند که این مقوله در همه جوامع مرسوم است.
نورایی اظهار کرد: دولت از جهت اعمال حاکمیت می‌تواند تصمیمی را اتخاذ کند که بهعنوان قواعد آمره لازم‌الاجرا باشد چنانکه در روابط بین کارگر و کارفرما در قانون کار چنین تصمیمی را اتخاذ و به‌عنوان احکام آمره لازم اجرا است. به‌طوریکه کارگر و کارفرما نمی‌توانند آر این قوانین عدول کرده یا توافقی خارج از آن را تنظیم کنند. در قانون کار پرداخت حق بیمه کارگر توسط کارفرما الزامی است و نمی‌تواند کارگر با استناد به قواعد حاکم بر حقوق خصوصی که معاملات منوط به توافق طرفین است خلاف آن را توافق کند.
وی افزود: حکومت‌ها در جهت اعمال و جلوگیری از اعمال فشار به طبقات مستضعف قواعدی را در نظر میگیرند و طرفین قرارداد را ملزم میکنند در این چهارچوب عمل کنند. قاعدتاً در بحث مسکن هم رویه حاکم است و دولت می‌تواند ورود کند اما ورودش باید به نحوی باشد که بتواند هم کمککننده به اقشار مستضعف باشد و هم اجحاف در حق موجر نباشد. درواقع این موضوع را باید از این دید بررسی کرد که آیا برای این دستور همه جوانب کارشناسی شده است یا نه.
این حقوقدان با تاکید بر اینکه اعمال حاکمیت دولت در شرایط اضطراری در تضاد با ماده ۱۰ قانون مدنی نیست، عنوان کرد: دولتها جهت اعمال حاکمیت و اداره جامعه در مدار صحیح و کنترل آنچه می‌تواند در آینده موجب بحران اقتصادی شود از صلاحیت قاعده‌گذاری برخوردارند و قاعده‌گذاری دولت حدود و حیطه آزادی اشخاص را تحدید میکند. اما این قاعده گذاری و تحدید آزادی‌های فردی منوط به حفظ منافع عمومی است و نباید منافع گروهی بر گروه دیگر ترجیح داده شود مگر اینکه دلیل موجهی د رمیان باشد.
وی افزود: اگر قاعده گذاری دولت در جهت حمایت از قشر مستضعف باشد، نمی‌توان از عملکرد دولت دررابطه با تعیین سقف افرایش اجاره‌بها خرده گرفت اما درزمینه اینکه آیا این تعیین سقف بر اساس کار کارشناسی صورت گرفته است یا خیر جای تأمل دارد. بنابراین این موضوع را از جوانب دیگر باید بررسی کرد.
نورایی، گفت: اولاً باید این موضوع بررسی شود که آیا این دستوربر اساس یک کار کارشناسی و بررسی همهجانبه بوده است؟ دوم اینکه آیا دولت نمی‌توانست از طرق دیگر به این مساله ورود کند؟ چراکه اصل بر آزادی قراردادها و آزادی اراده طرفین است مگر اینکه مساله منطقی و ضروری د رمیان باشد که در اینجا سؤال است که آیا دولت ضرورت واقعی را بهدرستی تشخیص داده و حدود ورود و دخالت دولت در نقض اصل آزادی قراردادها در حد ضرورت واقعی و تشخیص کارشناسی بوده است؟ سوم اینکه، آیا دولت سازوکار حمایتی دیگری جهت ورود به این مساله برای اصلاح امور و جلوگیری از فشار به اقشار مستضعف جامعه و بحث مستاجرین نمی‌توانست اتخاذ کند؟ چراکه در قانون اساسی تأمین مسکن همگانی خصوصاً برای قشر کارگر و روستاییان تصریحشده است.
نورایی با طرح این سؤال که ضمانت اجرای قضایی چنین حاکمیتی چیست؟، گفت: ضمانت اجرای تعیین سقف اجاره‌بها قاعدتاً سیاسی نیست و دولت باید سازوکار ضمانت اجرای قضایی را در این زمینه ترتیب دهد. بهطورقطع اگر کسی برخلاف قواعد آمره که دولت یا مجلس از طریق قانونگذاری وضع میکند، قراردادی را منعقد کند باید امکان مراجعه هر یک از طرفین متضرر قرارداد به محکمه صالحه وجود داشته باشد.
وی افزود: چنانچه در روابط میان کارگر و کارفرما نیز دیوان عدالت اداری و پیش از آن نیز اداره کار و وزارت کار محل رسیدگی به این دعاوی هستند به‌طوریکه اگر کارگر ۳۰ سال با رضایت اما بدون بیمه برای کارفرما کارکرده باشد با طرح شکایت و تنظیم دادخواست و مراجعه به هر یک از محاکم صالح میتواند احقاق حق کند و محاکم نیز به نفع کارگر رأی خواهند داد چراکه کارفرما خلاف قواعد آمره عمل کرده است. در روابط موجر و مستأجر همچنین رویه وجود دارد ولی اگر موجر و مستأجر قرارداد اجارهای بیش از افرایش ۲۵ درصد منعقد کردند، آیا مستأجر می‌تواند در محاکم دادگستری طرح دعوی و احقاق حق کند؟
نورایی بابیان اینکه این دستور در ستاد ملی مبارزه با کرونا گرفته‌شده است و دولت اختیار وضع چنین قانونی را از جهت ثانویه ندارد نه اولیه یعنی به خاطر شرایط ضروری می‌تواند بهصورت موقت وضع قانون کند چراکه قانونگذاری بر عهده مجلس است، بیان کرد: حال اگر ستاد ملی مبارزه با کرونا از جهت ضرورت وضع قاعده کرده باشد و اگر بین موج و مستأجر تخلفی صورت بگیر آیا مستأجر میتواند طرح دعوا کند، آیا محاکم ما ظرفیت این تعداد از دعاوی را دارند به‌طوریکه یک پرونده قضایی حدود یک سال در دادگاه رسیدگیان زمان می‌برد آیا در خصوص ضمانت اجرای قضایی این مقوله تدابیری در نظر گرفته‌شده است؟ پیش‌بینی‌شده است.

مطالعه بیشتر بستن