[n9p8]

در انتظار کودکی…

 از ماشین که پیاده شدم. سرمای گزنده‌ای
در صورتم دوید. هنوز چند قدم نرفته بودم که ایستادم. هق هق گریه‌های دخترک فضای خیابان را پر کرده بود. زنی جوان او را در آغوش گرفته بود، آرام می‌گریست و دختر کوچک را می‌بویید. کنارش عروسکی روی زمین افتاده بود. مرد جوان و زنی میانسال بالای سرشان ایستاده بودند. مرد عروسک خاکی را از روی زمین برداشت و در ساکی که در دستانش بود قرارداد. سرخ شده بود. سرش را به زیر انداخته بود زن‌ میانسال چادرش را روی صورتش پایین آورد. مرد دستان کوچک دختر را گرفت؛ صدای فریادهای دختر بلند شد: مامان مامان… دستان مرد می‌لرزید، به تندی شروع به حرکت کرد حالا دیگر دستان دخترک را می‌کشید

. زن بلند شد پشت سرش به راه افتاد دختر کوچک به پشت سر نگاه می‌کرد، در چشمانش امیدی بود برای اینکه زن به او برسد. زن جوان این بار با صدای بلند می‌گریست؛ مرد به سرعت جلوی یکی از ماشین‌ها را گرفت، دختر را سوار کرد و ماشین دور شد.
زن جوان به روی زمین افتاد. به کمک زن میانسال او را بلند کردیم و کنار جدول پیاده رو نشاندیم ؛ به خود می‌پیچید، زن میانسال که مادرش بود گفت از همسرش طلاق گرفته وحضانت بچه را به پدرش داده‌اند. زن جوان گفت بدون او چه کنم ؟ گفت: دق می‌کنم، گفت: دخترم دق می‌کند،گفت و گفت ؛ دیگر نشنیدم. بلند شدم سرباز دم در که مبهوت مانده بود در حالی که اشک گوشه چشمش را پاک می‌کرد با صدایی بغض‌آلود گفت: کی بشود این چند ماه خدمتم تمام شود و دیگر این صحنه‌ها را نبینم
وارد ساختمان شدم؛ صدای گریه دختر در ذهنم سمفونی حزن‌آوری شده بود که گویی در راهروهای دادگاه در حال پخش بود. پله‌ها را با گام‌های سخت و سنگین بالا رفتم، جلوی اتاق ایستادم و به تابلوی کوچک روی دیوار خیره ماندم و شعبه … دادگاه خانواده.
خانواده خانواده در ذهنم می‌چرخید و تکرار می‌شد داخل شدم کنار میز ایستادم. خانم عرض کردم بفرمایید‌” با صدای زن به خودم آمدم گفت: حواستان کجاست‌؟ گفتم: ببخشید، گفت بفرمایید، در حالی که دستانم می‌لرزید لایحه اعلام وکالت را روی میز گذاشتم فقط یک کلمه را می‌دیدم: “طلاق” که این‌بار پر رنگ‌تر از همیشه بود.

مطالعه بیشتر بستن

متد قانون اجاره بها در ایام کرونا

کبری علیدوستی شهرکی*: با شروع ویروس کرونا به نوعی همه مشاغل از این ویروس متأثر گردیده اند و این ویروس آثار حقوقی خود را نیز بر جای گذارده است، به طوری که اجرای قراردادها را دشوار و بعضا غیر ممکن نموده است.
پذیرش نظریه ی تاثیر تغییرات، امکان تعدیل و تجدید نظر در قرارداد را به طرفین یا قاضی داده و یا حق فسخ برای طرف قرارداد ایجاد می کند. با توجه به نظریه فقهی واصل لزوم در ماده ۲۱۹ قانون مدنی ایران، سوال این است که

در صورت بروز حوادث غیر مترقبه غیر قابل پیش بینی وعام و تغییر بنیادی در شرایط و اوضاع و احوال زمان انعقاد عقد و در نتیجه دشواری اجرای عقد و یا ورود ضرر غیرمتعارف به یکی از طرفین آیا امکان فسخ و یا حداقل تجدیدنظر و تعدیل برای طرفی که با دشواری و یا ضرر غیرمتعارف روبه رو شده است است وجود دارد.
در برخی مواقع حوادث غیر منتظره و پیش بینی نشده باعث بر هم خوردن تعادل و توازن اقتصادی قرارداد می‌شود به گونه‌ای که اجرای کامل مفاد قرارداد باعث سود بادآورده برای یک طرف و ورشکستگی طرف دیگر می شود، “تغییر ناگهانی اوضاع و احوال یکی از مشکلات طرفین به ویژه در قراردادهای مستمر و طولانی مدت است که در برخی از نظام های حقوقی مورد توجه قرار نگرفته است.
برای پاسخگویی به چنین وضعیت هایی نظریات مختلفی در نظام های حقوقی مختلف مطرح گردیده است. نظریه هاردشیپ ناظر به وضعیتی است که در نتیجه حادثه غیر قابل پیش بینی و خارج از کنترل اجرای تعهد قراردادی بدون آنکه غیر ممکن شود به نحوه فوق العاده‌ای دشوار و پرهزینه می‌گردد.
نظریه فورس ماژور ناظربه وضعیتی است که در نتیجه بروز حادثه ای ناگهانی و گریز ناپذیر قابل انتساب به متعهد نباشد، اجرای تعهد کاملاً غیر ممکن گردد.
با توجه به تحلیل های صورت گرفته این دو نظریه از این حیث که هر دو ناظر به تغییر اوضاع و احوال هستند و هر دو استثنایی بر اصل لزوم قراردادها تلقی می شود وهمچنین عناصر تحقق آن دو، تا حد زیادی یکسان است، مشابهت دارند با وجود این مشابهت ها تفاوت‌های قابل ملاحظه ای میان آنها وجود دارد که بارزترین آنها این است که هاردشیپ ناظر به دشوار شدن اجرای تعهد و فورس ماژور ناظر به غیر ممکن شدن اجرای تعهد است.
علاوه بر این تفاوت‌های کاربردی از وجوه بارز افتراق این دو نظریه است.
اصل لزوم در قراردادها هرچند یک اصل مهم و به نوعی سختگیرانه و شدید تلقی می گردد اما اجرای آن همیشگی نیست و در برخی موارد استثنا پذیر می‌گردد، این موارد عبارتند از:
۱.حق فسخ ( برهم زدن قرارداد به موجب قانون توافق طرفین)
۲. انحلال قرارداد، (به دلایل خارج از اراده طرفین)
۳. دشوار شدن اجرای قرارداد( نص صریحی در قانون و دکترین وجود ندارد)
قراردادها به دو دسته کلی تقسیم می شوند:
الف: قراردادهای کوتاه مدت ( وحدت مطلوب)
ب: قراردادهای بلند مدت( تعدد مطلوب)
قراردادهای کوتاه مدت آن دسته از قراردادهایی هستند که اجرای قرارداد تنها در زمان خاصی مورد نظر است، مثلاً اجاره سالن عروسی برای یک روز خاص؛ در این گونه موارد فورس ماژور یا قوه قهریه به نفع موجر وارد عمل می‌کند، بدین توضیح که موجر( صاحب تالار) به استناد آن از خسارت عدم انجام تعهد معاف می گردد و مستاجر نفعی از آن نمی برد.
در قراردادهای بلندمدت (تعدد مطلوب)، اجرای قرارداد زمان خاصی ندارد مثل اجاره مکان تجاری.
سوال این است که:
۱. آیا در اینگونه قراردادها که با شیوع ویروس کرونا مشاغل بعضا تعطیل و یا از رونق کسب و کار افتاده اند، برای مستاجری که عملا امکان استفاده از‌ عین مستاجره به نحوه مطلوب ندارد، حق فسخ ایجاد می‌گردد؟
۲. چنانچه به دلیل دشوار شدن شرایط اجرای قرارداد مستاجر قادر به پرداخت اجاره بها نباشد ملزم به پرداخت خسارت تاخیر تادیه یا عدم انجام تعهد می باشد؟
در پاسخ به سوال اول در موردی که به واسطه تاثیر شرایط ویروس کرونا مشاغل کلاً تعطیل گردد. عین مستاجره به طور کلی قابلیت انتفاع نداشته باشد،به عبارتی عین مستاجره از حیز انتفاع ساقط گردد به عنوان مثال چنانچه شخصی سالن ورزشی را اجاره نموده و به دلیل شیوع ویروس کرونا به دستور مقامات دولتی اجازه ی فعالیت به مدت نامعلومی به مستاجر داده نشود مستاجر می‌تواند مستند به خیار تعذر تسلیم و ماده ۴۷۸ قانون مدنی به دلیل عدم امکان انتفاع، قرارداد اجاره را فسخ نمایند. همچنین می‌توان گفت مستند به ماده ۴۷۷ قانون مدنی چنانچه تعهد موجر را تعهدی مستمر بدانیم از آنجا که در شرایط فورس ماژور اجرای قرارداد معلق می شود و موجرآن نمی‌تواند به عنوان متعهد تعهد خود را ایفا نماید از باب خسارت عدم انجام تعهد مسئولیت متوجه ایشان نمی باشد و در مقابل مستاجر نیز به استناد تعلیق در قرارداد از پرداخت اجاره بها معاف می‌گردد. به عبارتی در صورتی که تعهد تعدد مطلوب باشد و پس از انتظار عرفی از مانع رفع اثر نشود و ادامه قرارداد به یک طرف خسارت وارد نماید قرارداد فسخ و با انحلال قرارداد تعهد متعهدین ساقط می‌شود.
در پاسخ به سوال دوم که به دلیل تاثیر ویروس کرونا شرایط تغییر نموده، مواد قانون مدنی مربوط به فسخ اجاره یعنی مواد ۴۷۸،۴۸۱ و ۴۸۳ در این خصوص کارگشا نمی‌باشد چرا که مستند به ماده ۴۷۸ قانون مدنی در هنگام تنظیم قرارداد عیبی وجود نداشته، مستند به ماده ۴۸۱ قانون مدنی عین مستاجره از قابلیت انتفاع خارج نگردیده بلکه به سبب بروز شرایط ناشی از ویروس کرونا کسب و کار از رونق افتاده و کمرنگ شدن کسب و کار از موارد فسخ اجاره نمی‌باشد، مستند به ماده ۴۸۳ نیز تاثیر شرایط ویروس کرونا از مصادیق تلف نیست و عقد اجاره منفسخ نمی‌شود و متعهد مستند به ماده ۲۲۷ قانون مدنی و ۲۲۹ قانون مدنی با اثبات اینکه عدم انجام تعهد به واسطه علت خارجی بوده که ارتباطی به ایشان نداشته و دفع علت، خارج از حیطه اقتدار اوست، محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود.
با توجه به موارد پیش گفت بهترین راه حل در این موارد تعدیل قرارداد می باشد هر چند که در قانون کشور ما راه حلی در این خصوص ارائه نگردیده اما در نظام‌های حقوقی کشورهای خارجی کم و بیش مطرح است به گونه ای که هم اکنون برخی از کشورها این نظریه را به رسمیت شناخته و جزء قوانین و مقررات خود درآوردند و در برخی از کشورها رویه قضایی و دکترین حقوقی به سمت تعدیل و تجدید نظر در شرایط قرارداد گرایش نشان داده است. لذا در راستای جبران و جلوگیری از ضرر و زیان غیرمتعارف وارده می‌توان با استناد به نظریه تغییر و تبدیل اوضاع و احوال، قاعده نفی عسر و حرج، قاعده‌ی لاضرر و غبن امکان تعدیل و فسخ قرارداد ها را پیش بینی کرد و به نظر می رسد تنها راه، تعدیل قضایی اجاره بهاست است که توسط محاکم و قضات محترم می‌تواند راهگشای مشکلات این روزهای موجران و مستاجران باشد.

*کارشناسی ارشد حقوق خصوصی، عضو کمیسیون آموزش مرکز وکلای قوه قضائیه استان چهارمحال و بختیاری

مطالعه بیشتر بستن